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Les 3 familles d'hypothèque, et laquelle peut peser sur votre bien
Les types d'hypothèques ne se distinguent ni par leur montant ni par leur durée, mais par leur origine : qui a le pouvoir de faire inscrire la garantie. L'article 2395 du code civil en retient 3 — la loi, le juge, le contrat — et cette classification commande tout le reste, à commencer par ce qu'une hypothèque garantit exactement et par la manière de la faire disparaître.
La conséquence pratique tient en une ligne. Sur les 3 familles, une seule suppose votre signature : celle que vous acceptez chez le notaire en garantie d'un prêt. Les 2 autres s'imposent, l'une par l'effet de la loi, l'autre par décision d'un juge saisi par un créancier impayé.
| Type d'hypothèque | Qui la prend | Votre accord | Fondement | Cas le plus fréquent |
|---|---|---|---|---|
| Conventionnelle | Un prêteur, avec vous, chez le notaire | Oui | Contrat + acte authentique | Crédit immobilier, prêt de trésorerie hypothécaire |
| Légale | La loi, au profit de certains créanciers | Non | Texte spécial (CGI, code civil) | Trésor public, syndicat de copropriété, prêteur de deniers |
| Judiciaire | Un créancier, autorisé par un juge | Non | Ordonnance du juge de l'exécution | Créancier qui redoute une insolvabilité organisée |
Code civil, article 2395 et chapitre des hypothèques, articles 2385 à 2474, dans leur rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur au 1er janvier 2022. Doctrine fiscale : BOFiP, BOI-ENR-DMTG.
Deux remarques avant d'entrer dans le détail. La première : certains sites annoncent 4 types en ajoutant une « hypothèque commerciale », qui n'existe pas dans le code civil — ce qui grève un fonds de commerce est un nantissement, pas une hypothèque, parce que le fonds est un bien meuble. La seconde : l'hypothèque légale ne se limite pas au fisc, et c'est la famille la plus mal connue des trois.
L'hypothèque conventionnelle : le seul type d'hypothèque que vous signez
C'est la garantie que prend un prêteur avec votre accord, sur un bien que vous désignez, pour un montant que l'acte chiffre. Elle naît d'un contrat, elle ne peut être consentie que par acte notarié, et elle n'existe qu'une fois publiée au service de la publicité foncière.
3 conditions, et aucune n'est facultative
- Un acte authentique. Une hypothèque conventionnelle consentie par acte sous seing privé est nulle : le passage devant notaire n'est pas une formalité de confort, c'est une condition de validité.
- Un bien désigné et un montant chiffré. L'acte identifie l'immeuble et la somme garantie ; on ne peut pas hypothéquer « son patrimoine » en bloc. La désignation est exigée à peine de nullité, y compris pour un immeuble futur, que l'article 2414 du code civil admet depuis le 1er janvier 2022.
- Une publication. Tant que l'inscription n'est pas publiée, la garantie ne produit aucun effet à l'égard des tiers, et le rang n'est pas pris.
Le bien désigné n'est pas nécessairement une maison d'habitation : appartement, terrain, local, part d'un immeuble de rapport peuvent tous supporter une inscription, avec des quotités de financement très différentes selon les biens qu'un prêteur accepte en garantie.
Elle garantit aussi bien un achat qu'un prêt sur un bien déjà payé
C'est le point que les pages concurrentes oublient toutes : elles raisonnent en garantie d'un crédit d'acquisition. L'hypothèque conventionnelle est la seule qui puisse garantir un prêt sans achat — trésorerie, travaux, rachat de crédits, financement d'une soulte. Un propriétaire qui n'a plus de crédit en cours n'a accès qu'à celle-là.
Le coût dépend du montant garanti, pas de la valeur du bien : comptez de l'ordre de 1 444 € pour 100 000 € garantis et 2 558 € pour 200 000 €, émoluments et taxes compris : le montant des frais d'hypothèque selon la somme garantie suit une progression presque linéaire, sans effet de seuil.
Sur la durée, l'inscription est prise pour une période déterminée, portée sur le bordereau : le créancier fixe cette date extrême d'effet sans pouvoir la placer au-delà d'un an après la dernière échéance du prêt garanti (code civil, article 2429). Passé ce terme, il n'y a plus rien à lever et plus rien à payer : avant d'engager une mainlevée, il vaut mieux consulter le fichier immobilier de votre commune pour lire la date portée sur l'inscription.
L'hypothèque légale : celle qui s'inscrit sans votre accord
Elle est attribuée par un texte à certains créanciers, en raison de leur qualité. Personne ne vous demande votre avis, et vous n'êtes pas toujours prévenu au moment de l'inscription. C'est la famille la plus hétérogène : elle va du fisc à la copropriété, en passant par le prêteur qui a fourni l'argent d'un achat.
L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, ex-privilège de prêteur de deniers
C'est elle que 7 pages sur 8 appellent encore « privilège de prêteur de deniers » ou « PPD », dénomination supprimée par la réforme du droit des sûretés. Elle garantit l'établissement dont les fonds ont servi à payer le prix d'un bien existant, ne porte que sur ce bien, et elle est nettement moins chère que la conventionnelle. l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne joue ni en construction, ni en vente en l'état futur d'achèvement, ni sur des travaux, ni en rachat de crédits.
L'hypothèque du Trésor public, sans juge et sans jugement
L'administration fiscale peut inscrire une hypothèque légale sur les biens d'un redevable pour garantir un impôt impayé, sur le fondement de l'article 1929 ter du code général des impôts. Aucune décision de justice n'est nécessaire : c'est la question que le lecteur pose le plus souvent, et la réponse est non, le fisc n'a pas besoin d'un juge : l'hypothèque prise par le Trésor sur un impôt impayé se prend sur simple avis de mise en recouvrement, et elle se lève sur justification du paiement.
Copropriété, régimes matrimoniaux, tutelle : les hypothèques légales qu'on ignore
Le syndicat des copropriétaires dispose d'une hypothèque légale pour les charges impayées. Le code civil en attribue également au profit de l'époux sur les biens de son conjoint pour la garantie de ses reprises, et au profit d'une personne protégée sur les biens de son tuteur ou de son curateur. Ces cas ne concernent pas un crédit, mais ils expliquent des inscriptions que les propriétaires découvrent à la vente.
L'hypothèque judiciaire : celle qu'un créancier obtient d'un juge
Un créancier qui n'est pas payé, et dont la créance paraît fondée, peut demander au juge de l'exécution l'autorisation d'inscrire une hypothèque sur un bien de son débiteur. C'est une mesure conservatoire : elle gèle la valeur du bien pendant que la dette se discute, sans attendre l'issue du procès.
- La requête — le créancier saisit le juge de l'exécution en démontrant une créance paraissant fondée dans son principe et des circonstances qui en menacent le recouvrement (code des procédures civiles d'exécution, articles R.532-1 et suivants).
- L'inscription provisoire — autorisée, elle est publiée au service de la publicité foncière. Le débiteur en est informé après coup, ce qui explique la surprise : on découvre l'hypothèque une fois qu'elle est prise.
- La conversion en inscription définitive — elle suppose un titre exécutoire, donc une décision de justice devenue définitive. À défaut, l'inscription provisoire est caduque et doit être radiée.
La différence avec l'hypothèque légale tient donc au filtre du juge : l'hypothèque légale s'inscrit en vertu d'un texte, l'hypothèque judiciaire suppose une autorisation préalable, et cette autorisation se conteste. l'hypothèque judiciaire conservatoire peut être remise en cause devant le même juge, en référé, notamment lorsque la créance est prescrite ou que le montant inscrit est disproportionné.
Hypothèque conventionnelle ou prêteur de deniers : le tableau qui chiffre l'écart
C'est la seule comparaison qui intéresse vraiment un emprunteur, parce que c'est la seule où il a parfois le choix. L'écart n'est pas juridique, il est fiscal : l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers échappe à la taxe de publicité foncière, la conventionnelle la supporte à 0,715 % du montant garanti.
| Sur 200 000 € garantis | Hypothèque conventionnelle | Prêteur de deniers |
|---|---|---|
| Émoluments du notaire, TTC | ≈ 798 € | ≈ 798 € |
| Taxe de publicité foncière | ≈ 1 430 € | 0 € |
| Contribution de sécurité immobilière | ≈ 100 € | ≈ 100 € |
| Formalités et débours | ≈ 230 € | ≈ 230 € |
| Total | ≈ 2 558 € | ≈ 1 128 € |
| Utilisable en rachat de crédits | Oui | Non |
| Utilisable sur un bien déjà payé | Oui | Non |
Calcul d'août 2026 : CGI article 844 pour la taxe de publicité foncière (0,70 % majorés de la taxe additionnelle, soit 0,715 %), articles 881 H à 881 M pour la contribution de sécurité immobilière, code de commerce annexe 4-7 articles A444-136 et A444-143 pour les émoluments. Exonération de taxe de publicité foncière : BOFiP, BOI-REC-GAR-10-20-10-50.
Un écart de 1 430 € sur un même dossier, uniquement parce que l'un des 2 textes exonère et l'autre non. Ce calcul, aucune des 8 pages qui se disputent la requête ne le publie, et c'est pourtant le seul chiffre qui change une décision.
Reste la limite, qui compte autant que l'économie : la garantie du prêteur de deniers ne peut couvrir qu'un prêt ayant servi à payer le prix d'un bien existant. Un propriétaire qui emprunte sur une maison qu'il possède déjà, ou qui regroupe ses crédits, n'y a pas droit — c'est l'hypothèque conventionnelle ou rien.
Le rang des inscriptions : 2 hypothèques sur un même bien ne se valent pas
Rien n'interdit d'avoir 2 hypothèques sur la même maison. Elles se classent par ordre chronologique de publication, et ce classement — le rang — décide de qui encaisse en premier si le bien est vendu de force. Le créancier de second rang a exactement les mêmes droits que celui de premier rang ; il est simplement servi après lui.
| Rang | Créance restante | Encaissé sur une vente à 270 000 € | Perte |
|---|---|---|---|
| 1er rang | 180 000 € | 180 000 € | 0 € |
| 2e rang | 120 000 € | 90 000 € | 30 000 € |
| Total | 300 000 € | 270 000 € | 30 000 € |
Exemple simplifié, hors frais de procédure, qui se prélèvent avant les créanciers inscrits.
Cette arithmétique explique les taux : un prêteur sollicité en deuxième position sait qu'il n'encaissera que le reliquat, donc il facture ce risque et refuse dès que la valeur résiduelle devient trop mince. Le calcul de ce qui reste disponible, et les organismes qui acceptent une deuxième hypothèque sur le même bien, relèvent d'une mécanique à part entière.
Hypothèque rechargeable et « hypothèque commerciale » : 2 types cités à tort
Les recherches associées à cette requête font remonter « hypothèque conventionnelle non rechargeable » : Google rattache donc le rechargement à la typologie. La réponse mérite d'être nette, parce qu'elle a changé 2 fois en 15 ans.
L'hypothèque rechargeable permettait de réutiliser une inscription déjà prise pour garantir un nouveau crédit, sans repayer les frais. La loi Hamon n° 2014-344 du 17 mars 2014 l'a supprimée pour les particuliers ; l'article 2416 du code civil ne l'ouvre plus qu'aux hypothèques constituées à des fins professionnelles. Un propriétaire qui veut réemprunter sur son bien n'a donc pas cette voie : le rechargement d'une hypothèque existante ne lui est pas ouverte, il lui reste le second rang ou la mainlevée suivie d'une nouvelle inscription.
Quant à l'« hypothèque commerciale » que cite un des résultats de la première page, elle relève d'une confusion de vocabulaire : un fonds de commerce est un meuble incorporel, il se nantit, il ne s'hypothèque pas. Le mot hypothèque est réservé aux immeubles et aux droits réels immobiliers.
Qui paie quoi : le coût de chaque type d'hypothèque
Un dernier tri, qui n'apparaît nulle part : selon la famille, ce n'est pas toujours vous qui payez l'inscription, et la sortie ne se règle pas de la même façon.
| Type | Qui avance les frais d'inscription | Sortie | Coût de sortie |
|---|---|---|---|
| Conventionnelle | L'emprunteur | Péremption ou mainlevée notariée | 0 € si péremption, 450 à 700 € sinon |
| Légale du prêteur de deniers | L'emprunteur | Péremption ou mainlevée notariée | 0 € si péremption, 450 à 700 € sinon |
| Légale du Trésor | Le créancier public | Radiation après paiement | Frais de radiation |
| Judiciaire | Le créancier poursuivant | Caducité ou radiation judiciaire | Selon l'issue de l'instance |
Émolument de mainlevée : code de commerce, annexe 4-7, article A444-141 — il est forfaitaire, et non proportionnel au capital emprunté.
La conclusion pratique est la même dans les 4 cas : le coût de sortie doit être additionné au coût d'entrée avant toute comparaison. C'est exactement ce qui fait basculer l'arbitrage entre garantie réelle et cautionnement, et les 4 garanties comparées en euros met les montants en face les uns des autres sur un même dossier.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une hypothèque et un privilège de prêteur de deniers (PPD) ?
Quelle est la différence entre une hypothèque légale et une hypothèque conventionnelle ?
Quelle est la différence entre une hypothèque légale et une hypothèque judiciaire ?
Quel est le nouveau nom du privilège de prêteur de deniers ?
Peut-on avoir 2 hypothèques sur le même bien ?
Le fisc peut-il hypothéquer ma maison sans jugement ?
- Qui peut hypothéquer une maisonÊtre propriétaire ne suffit pas.
- Quels biens peut-on hypothéquerQuels biens peut-on hypothéquer ?
- L'hypothèque conventionnelleL'hypothèque conventionnelle est la seule des trois qui suppose votre signature.
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- Code civil, article 2395 (origines des hypothèques) et chapitre des hypothèques, articles 2385 à 2474, rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, en vigueur au 1er janvier 2022.
- Code civil, article 2416 (hypothèque rechargeable), tel que modifié par la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation.
- Code civil, article 2429 (durée des inscriptions) : l'inscription conserve l'hypothèque jusqu'à la date que fixe le créancier, cette date extrême d'effet étant « au plus » postérieure d'un an à la dernière échéance et la durée de l'inscription ne pouvant excéder 50 années.
- Code civil, article 2414 : « L'hypothèque peut être consentie sur des immeubles présents ou futurs. A peine de nullité, l'acte notarié désigne spécialement la nature et la situation de chacun de ces immeubles […] » Il a remplacé l'article 2419, abrogé au 1er janvier 2022.
- Code général des impôts, article 844 (taxe de publicité foncière), articles 881 H à 881 M (contribution de sécurité immobilière) et article 1929 ter (hypothèque légale du Trésor).
- BOFiP, BOI-REC-GAR-10-20-10-50 : exonération de taxe de publicité foncière de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
- Code des procédures civiles d'exécution, articles R.532-1 et suivants (hypothèque judiciaire conservatoire).
- Code de commerce, annexe 4-7, articles A444-136 et A444-143 (inscription) et A444-141 (mainlevée) : tarif réglementé des notaires.
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