Vérifié le 16 août 2026 · nos règles de vérification
Le coût réel d'un EHPAD et ce qu'il reste vraiment à financer
Les sites de crédit parlent crédit sans jamais parler EHPAD, les sites seniors parlent aides et vente sans jamais parler crédit. Personne ne tient les 2 bouts, et c'est pourtant à leur jonction que la décision se prend. Hypothéquer sa maison pour payer la maison de retraite figure parmi à quoi sert d'hypothéquer sa maison, mais l'opération ne se dimensionne qu'après avoir posé une seule donnée : le reste à charge mensuel. Les recherches, elles, disent toujours la même chose — hypothéquer maison pour payer maison de retraite, vendre ou louer, ce que les enfants devront.
| Ligne du budget | Montant mensuel | Commentaire |
|---|---|---|
| Tarif hébergement de l'établissement | 1 800 à 3 500 € | Publié par établissement sur le comparateur de la CNSA |
| Tarif dépendance, ticket modérateur | 60 à 200 € | Après déduction de l'APA |
| Facture totale | 1 900 à 3 700 € | Selon le département et le statut de l'établissement |
| Pensions de retraite du résident | − 1 200 à 2 000 € | Pension moyenne tous régimes : environ 1 600 € brut |
| Aide au logement (APL ou ALS) | − 0 à 300 € | Selon les ressources et le conventionnement |
| Reste à charge | 600 à 1 000 € | C'est ce chiffre, et lui seul, qu'il faut financer |
Fourchettes établies à partir du comparateur officiel des prix des EHPAD publié par la CNSA sur pour-les-personnes-agees.gouv.fr et du panorama annuel des retraites de la DREES. Les prix varient fortement d'un département à l'autre : vérifiez l'établissement visé sur le comparateur.
C'est le reste à charge qui se finance, pas la facture. Sur 800 € par mois et une espérance de séjour de 4 ans, le besoin total s'établit autour de 38 000 € — pas 150 000 €. La distinction change tout : elle fait passer le dossier d'une vente inévitable à un emprunt modéré, adossé au logement, qui laisse le bien dans la famille.
La durée moyenne de séjour en établissement se situe entre 2 et 3 ans. Un montage calculé sur 10 ans voit beaucoup trop large, coûte des intérêts inutiles et complique la succession. Le bon réflexe est de mobiliser une enveloppe utilisable au fil de l'eau, pas un capital débloqué en une fois.
L'obligation alimentaire des descendants : qui paie, et combien
La recherche « calcul paiement maison de retraite par les descendants » est la vraie inquiétude des familles, et aucun des 8 résultats de Google n'y répond dans son titre. Voici la règle.
Qui est tenu, et qui ne l'est plus
Les articles 205 à 207 du code civil imposent aux enfants de fournir des aliments à leurs père et mère dans le besoin. L'obligation s'étend aux gendres et belles-filles tant que le mariage subsiste et qu'il existe des enfants du couple. Les petits-enfants, eux, ne sont plus sollicités au titre de l'aide sociale à l'hébergement depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2022.
L'obligation n'est pas automatique et son montant n'est pas tarifé. Elle s'apprécie selon les ressources de celui qui doit et les besoins de celui qui reçoit. En pratique, le département sollicite chaque obligé alimentaire par courrier, propose une répartition, et saisit le juge aux affaires familiales en cas de désaccord.
Les cas où un enfant peut être déchargé
Un enfant peut être totalement ou partiellement déchargé quand le parent a manqué gravement à ses obligations envers lui : retrait de l'autorité parentale, abandon caractérisé, condamnation. La décharge est de droit lorsque le parent a été privé de l'autorité parentale (code de l'action sociale et des familles, article L.132-6). Elle se demande, elle ne se présume pas.
L'aide sociale à l'hébergement, et l'hypothèque que le département prend lui-même
Voici le fait qui devrait ouvrir toutes les pages sur ce sujet, et qui n'apparaît que dans un résultat sur 8. Le département qui verse l'ASH inscrit une hypothèque légale sur les immeubles du bénéficiaire, en garantie de son recours en récupération. C'est l'article L.132-9 du code de l'action sociale et des familles.
Autrement dit, la question n'est pas « faut-il hypothéquer le bien ». Le bien sera hypothéqué de toute façon si l'aide sociale est demandée. La question est de savoir qui inscrit l'hypothèque, à quel montant, et au profit de qui.
Le recours sur succession de l'ASH, dès le premier euro
Les sommes versées au titre de l'aide sociale à l'hébergement sont récupérables sur la succession du bénéficiaire, sans seuil ni abattement (article L.132-8 du même code). La récupération s'exerce aussi contre le donataire, lorsque la donation est intervenue dans les 10 ans précédant la demande d'aide, et contre le légataire.
| Aide | Récupérable sur succession ? | Obligation alimentaire ? | Hypothèque légale |
|---|---|---|---|
| ASH — aide sociale à l'hébergement | Oui, dès le 1er euro | Oui | Oui |
| APA — allocation personnalisée d'autonomie | Non | Non | Non |
| Aide au logement (APL, ALS) | Non | Non | Non |
| Crédit hypothécaire souscrit par le résident | Dette de la succession | Non | Choisie |
Code de l'action sociale et des familles, articles L.132-8 (recours en récupération) et L.132-9 (hypothèque légale sur les biens du bénéficiaire). Les règles de récupération peuvent varier dans leur mise en œuvre départementale : vérifiez auprès du conseil départemental concerné.
La conséquence patrimoniale est nette. Recourir à l'ASH revient à faire financer le séjour par le département, qui se remboursera sur la maison au décès. Emprunter revient à faire financer le séjour par une banque, qui se remboursera sur la maison au décès. Le résultat est comparable ; la différence tient au contrôle : avec l'emprunt, la famille choisit le montant, le moment de la vente et le notaire. Ce que l'hypothèque devient dans la succession suit alors les règles ordinaires du passif successoral.
Les 5 solutions comparées : louer, vendre, viager, prêt viager, crédit hypothécaire
Aucune page de la première page ne met ces 5 voies dans le même tableau. Elles se comparent sur un cas unique : un logement sans crédit en cours, estimé 220 000 €, reste à charge de 800 € par mois, séjour estimé à 3 ans, soit 28 800 € à couvrir.
| Solution | Ce qu'elle rapporte | Le bien reste-t-il ? | Délai | Limite |
|---|---|---|---|---|
| Louer le logement | 650 à 900 € / mois | Oui | 1 à 3 mois | Gestion à distance, vacance, travaux |
| Vendre | ≈ 210 000 € nets | Non | 4 à 9 mois | Irréversible, deuil du lieu |
| Vente en viager occupé | bouquet + rente | Non | 6 à 12 mois | Décote forte, marché étroit |
| Prêt viager hypothécaire | 15 à 40 % de la valeur | Oui | 8 à 12 semaines | Offre quasi disparue en France |
| Crédit hypothécaire | 50 à 70 % de la valeur | Oui | 6 à 10 semaines | Mensualité et assurance exigées |
Fourchettes constatées en août 2026. La valeur nette de vente est donnée après frais d'agence et diagnostics ; la résidence principale reste exonérée de plus-value (CGI art. 150 U, II, 1°), y compris lorsque la vente intervient après l'entrée en établissement, sous conditions de délai.
La location arrive en tête dès qu'elle couvre le reste à charge, et c'est le cas dans la plupart des départements. Elle ne coûte rien, elle est réversible, et elle laisse le bien intact. Son défaut est pratique : il faut quelqu'un pour la gérer. Vendre le logement pour financer l'hébergement ne devient rationnel que si le logement est en mauvais état, invendable en l'état ou situé loin de la famille. Les 2 dernières lignes du tableau reviennent à mobiliser la valeur du logement sans le vendre, et elles supposent un emprunteur, donc un âge : emprunter après 70 ans reste possible, mais c'est l'assurance qui en fixe le coût.
Pourquoi le prêt viager hypothécaire est le bon produit — et pourquoi il est introuvable
Sur le papier, c'est le produit conçu exactement pour cette situation. Le code de la consommation le définit aux articles L.315-1 à L.315-23 : un prêt garanti par une hypothèque sur un bien à usage exclusif d'habitation, sans aucune échéance mensuelle, dont le capital et les intérêts sont remboursés au décès de l'emprunteur ou à la vente du bien.
- Aucune mensualité : le budget du résident n'est pas grevé, ce qui règle le problème principal.
- Aucune assurance emprunteur exigée : l'obstacle de l'âge disparaît.
- Aucune condition de revenus : seule la valeur du bien et l'âge de l'emprunteur déterminent le montant, généralement 15 à 40 % de la valeur selon l'âge.
- La dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien au jour du remboursement (code de la consommation, article L.315-13) : les héritiers ne peuvent pas hériter d'un déficit.
- Les héritiers conservent le choix : rembourser et garder le bien, ou le laisser vendre.
Le problème est ailleurs. Depuis le retrait du principal distributeur historique, l'offre française s'est réduite à presque rien, et les pages qui présentent ce produit comme une solution courante omettent de le dire. le prêt viager hypothécaire et son capital remboursé à la vente reste juridiquement disponible, mais il faut démarcher, et les conditions proposées sont dures : taux élevé, quotité faible.
C'est ce qui explique que le crédit hypothécaire amortissable classique reste, dans les faits, le montage le plus accessible — à condition d'assumer une mensualité. Sur 40 000 € empruntés à 4,6 % sur 10 ans, elle s'établit à 416 €, à comparer aux 800 € de reste à charge qu'elle couvre.
Hypothéquer la maison de ses parents : qui signe, et avec quelle autorisation
La recherche « hypothéquer la maison de ses parents » n'a aucune réponse dédiée dans la page 1. Elle recouvre pourtant 2 situations juridiques différentes, et confondre les deux fait perdre des mois.
Le parent est capable : c'est lui qui emprunte, ou lui qui garantit
Un parent lucide et non protégé signe seul. Deux montages existent : soit il emprunte lui-même et hypothèque son bien, soit il consent une caution hypothécaire — il affecte son bien en garantie d'un prêt souscrit par un enfant. La seconde formule fait porter la mensualité sur l'enfant, dont les revenus sont examinés, et laisse le bien du parent en garantie. C'est le montage qui débloque le plus de dossiers, et hypothéquer la maison de ses parents ne suppose alors ni tutelle ni autorisation judiciaire : la signature du parent suffit.
Le parent est sous tutelle ou curatelle : l'autorisation du juge est obligatoire
Hypothéquer un immeuble est un acte de disposition. Sous tutelle, le tuteur ne peut y procéder qu'avec l'autorisation du juge des contentieux de la protection ou du conseil de famille (code civil, article 505). Sous curatelle, l'acte suppose l'assistance du curateur, qui signe à côté du majeur protégé (article 467). Sous habilitation familiale générale, la personne habilitée agit seule, sauf pour les actes de disposition à titre gratuit.
Le juge autorise quand l'acte sert l'intérêt du majeur protégé : financer son hébergement en est un exemple typique. Il exige en revanche une évaluation du bien et un plan de remboursement écrit. Comptez 6 à 10 semaines de plus dans le calendrier — c'est le principal motif de retard sur ces dossiers.
L'assurance emprunteur après 80 ans, et le sort du prêt au décès
C'est le point qui bloque réellement les dossiers, et aucune page ne le mentionne. Passé 75 ans, le nombre d'assureurs qui couvrent un emprunteur se compte sur les doigts d'une main ; passé 80 ans, la couverture décès est pratiquement inaccessible, et les surprimes rendent les rares offres inexploitables.
- Le prêt sans assurance, garanti par le bien seul — l'assurance emprunteur n'est jamais obligatoire légalement. Un prêteur peut y renoncer lorsque la valeur du bien couvre largement la dette, typiquement en dessous de 40 % de quotité. C'est la voie la plus fréquente sur ces dossiers.
- La caution hypothécaire d'un enfant — l'enfant emprunte et s'assure, le parent affecte son bien. L'âge de l'emprunteur redevient celui d'un actif, et l'assurance retrouve un coût normal.
- Le nantissement d'une assurance-vie — quand le parent détient un contrat, son nantissement remplace l'assurance décès et évite l'inscription hypothécaire. Le contrat reste investi et continue de produire.
Au décès, le prêt devient une dette de la succession. Les héritiers ont 3 choix : solder le crédit sur leurs deniers et conserver le bien, vendre et rembourser sur le prix, ou renoncer à la succession si le passif dépasse l'actif. Le décès de l'emprunteur et le sort du crédit suit les règles ordinaires, l'assurance emprunteur au-delà de 80 ans restant l'exception plutôt que la règle sur ces profils. L'âge ne ferme donc pas la porte : il change le montage.
Le cas de l'indivision entre frères et sœurs
Quand le logement appartient déjà à plusieurs héritiers — parce qu'un premier parent est décédé — la question change encore. Le bien est en indivision, et aucune hypothèque ne peut être inscrite sans l'accord de tous.
L'affectation d'un bien indivis en garantie est un acte qui excède l'exploitation normale : elle suppose l'unanimité des indivisaires. La majorité des deux tiers, qui suffit pour les actes d'administration, ne suffit pas ici. L'accord de chaque indivisaire est donc la première condition à vérifier, avant même de solliciter un prêteur.
Quand un indivisaire refuse, 2 voies restent ouvertes. La première consiste à ne mobiliser que la quote-part de ceux qui acceptent : juridiquement possible, commercialement difficile, car aucun prêteur ne veut d'une garantie sur une fraction indivise. La seconde, plus praticable, est le rachat de la quote-part du récalcitrant, financé lui-même par un crédit hypothécaire une fois le bien devenu la propriété d'un seul.
Questions fréquentes
Les enfants doivent-ils payer l'EHPAD de leur parent ?
Le département peut-il récupérer sur la maison ?
Peut-on hypothéquer la maison d'un parent sous tutelle ?
Que devient le prêt au décès du parent ?
- Maison payéeC'est la situation la plus favorable qui existe pour un prêteur : aucune inscription ne grève le bien, donc la totalité de…
- Hypothéquer sa maison pour avoir de l'argent9 pages sur 10 sur ce sujet sont écrites par un vendeur de la solution, et aucune ne pose le calcul.
- Hypothéquer sa maison pour payer ses dettesHypothéquer sa maison pour payer ses dettes n'est jamais la première réponse.
Cette page est mise à jour dès qu'un barème, un taux ou un texte change. Les montants publiés portent leur source et leur date à l'endroit exact où ils apparaissent.
Nous ne prêtons pas et ne percevons aucune somme de nos lecteurs. Quand une solution moins chère existe, elle est écrite en premier, même si elle ne nous rapporte rien.
Une erreur ? Signalez-la : elle sera corrigée et la correction sera datée.
- Code de l'action sociale et des familles, articles L.132-8 (recours en récupération de l'aide sociale sur la succession, le donataire et le légataire), L.132-9 (hypothèque légale du département) et L.132-6 (décharge de l'obligation alimentaire).
- Code civil, articles 205 à 207 (obligation alimentaire des descendants, des gendres et des belles-filles), 467 (curatelle) et 505 (autorisation du juge pour les actes de disposition sous tutelle).
- Loi n° 2021-1754 du 23 décembre 2021 de financement de la sécurité sociale pour 2022 : suppression de la mise à contribution des petits-enfants au titre de l'aide sociale à l'hébergement.
- Code de la consommation, articles L.315-1 à L.315-23 (prêt viager hypothécaire), dont l'article L.315-13 plafonnant la dette à la valeur du bien.
- CNSA, comparateur officiel des prix et des restes à charge en EHPAD publié sur pour-les-personnes-agees.gouv.fr ; DREES, panorama annuel des retraites (pension moyenne tous régimes). Prix à vérifier établissement par établissement.
- Code général des impôts, article 150 U, II, 1° (exonération de plus-value sur la résidence principale) et articles 2385 à 2474 du code civil pour le régime des hypothèques.
Ce guide est écrit et vérifié par l'équipe éditoriale du site. Son expérience ne vient pas de la documentation : elle vient de la conduite d'un cabinet de courtage en regroupement de crédits, de 2016 à 2024 — des dossiers de propriétaires montés, défendus devant les établissements, acceptés ou refusés.