Le simulateur : le devis d'inscription, ligne par ligne
Les frais d'hypothèque se décomposent en trois blocs : quatre tranches d'émoluments du notaire, deux taxes — publicité foncière à 0,715 %, sécurité immobilière à 0,05 % — et un forfait de formalités.
L'assiette n'est pas le capital emprunté mais la somme garantie, majorée par le prêteur. Sur 150 000 € empruntés, le total ressort à 2 341 €. L’assiette se fixe donc après avoir calculé combien votre bien permet d’emprunter.
Deux chiffres méritent d'être lus avant le total : la somme garantie, qui n'est pas le capital, et la taxe de publicité foncière, qui part au Trésor public et non au notaire. Les 8 calculatrices concurrentes affichent un total unique, sans montrer d'où il vient.
Le barème appliqué, poste par poste, avec le texte qui le fixe
4 lignes composent le devis, et 3 d'entre elles sont identiques d'une étude à l'autre. Comparer des notaires sur ces postes est une perte de temps.
Les émoluments du notaire : 4 tranches sur la somme garantie
L'acte d'hypothèque est authentique par obligation. La rémunération du notaire n'est pas libre : elle est fixée par l'annexe 4-7 du code de commerce. 2 articles se lisent ensemble : l'article A444-136, numéro 123, tarifie l'acte d'affectation hypothécaire en fraction des émoluments de l'acte principal, et renvoie — quand il n'y a pas d'acte principal notarié, le cas courant — à l'article A444-143, numéro 137, qui fixe les taux par tranches successives sur la somme garantie.
| Tranche de la somme garantie | Taux | Émolument sur la tranche |
|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 1,290 % | 83,85 € |
| De 6 500 à 17 000 € | 0,532 % | 55,86 € |
| De 17 000 à 60 000 € | 0,355 % | 152,65 € |
| Au-delà de 60 000 € | 0,266 % | 2,66 € par tranche de 1 000 € |
| Cumul jusqu'à 60 000 € | — | 292,36 € HT |
Code de commerce, annexe 4-7, article A444-143, numéro 137, appelé par l'article A444-136, numéro 123, dans leur rédaction issue de l'arrêté du 28 février 2020. Montants hors taxes, TVA de 20 % en plus.
La taxe de publicité foncière : pourquoi 0,715 % et non 0,70 %
L'article 844 du code général des impôts fixe la taxe à 0,70 % des sommes garanties. Le taux appliqué sur les devis est pourtant 0,715 % : l'État majore sa propre taxe d'un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement de 2,14 % (article 1647), ce qui donne 0,71498 %. Sur 180 000 € garantis, l'écart entre les 2 taux représente 27 €.
La contribution de sécurité immobilière : 0,05 %, le poste que l'on oublie
Elle rémunère le service de la publicité foncière pour la tenue du fichier immobilier (articles 881 H à 881 M du code général des impôts). À 0,05 % de l'assiette, elle pèse 90 € sur un dossier de 180 000 € garantis : peu de chose, mais 3 calculatrices du marché l'omettent purement et simplement.
La taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % et les émoluments du notaire par tranches d'assiette, eux, entrent bien dans le calcul ci-dessus.
L'assiette : pourquoi vous payez sur plus que ce que vous empruntez
C'est l'erreur de lecture la plus coûteuse du marché. Tous les pourcentages qui circulent sont annoncés « du montant emprunté ». Or les taxes et les émoluments portent sur la somme inscrite au bordereau, plus élevée : l'hypothèque garantit le capital, mais aussi les intérêts de retard et les frais de recouvrement.
| Capital emprunté | Majoration | Somme garantie | Total des frais | En % du capital |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 0 % | 150 000 € | 2 016 € | 1,34 % |
| 150 000 € | 10 % | 165 000 € | 2 178 € | 1,45 % |
| 150 000 € | 20 % | 180 000 € | 2 341 € | 1,56 % |
Même dossier, même barème, 3 assiettes. L'écart de 325 € entre la première et la troisième ligne ne tient qu'à la majoration retenue par le prêteur. Calcul du 16 août 2026.
La conséquence est immédiate : la majoration se demande, et elle se discute. Elle figure dans l'offre de prêt et dans le projet d'acte. Passer de 20 % à 10 % économise 163 € sans rien changer aux conditions du crédit : c'est la seule ligne négociable dans les frais d'hypothèque et leur assiette majorée.
Hypothèque conventionnelle ou prêteur de deniers : 1 544 € d'écart
Le sélecteur « nature de la garantie » change le résultat d'un tiers, et il vaut une explication.
Depuis la réforme du droit des sûretés, le privilège de prêteur de deniers s'appelle hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 a supprimé l'ancienne dénomination au 1er janvier 2022. Deux calculatrices de la première page affichent encore « PPD » ou « IPPD ».
Elle est exonérée de taxe de publicité foncière, mais réservée à l'acquisition
Sur 180 000 € empruntés avec une majoration de 20 %, soit 216 000 € garantis, l'exonération vaut 1 544 € : le devis tombe de 2 761 € à 1 217 €.
Mais elle ne couvre que le financement d'un bien existant, jamais un prêt de trésorerie pris sur un bien déjà possédé. C'est la raison pour laquelle notre public paie une hypothèque conventionnelle : la garantie légale du prêteur de deniers lui est fermée.
Et les frais d'une hypothèque judiciaire ?
La recherche « simulateur frais hypothèque judiciaire » trouve sa réponse plus bas. Le calcul est pourtant le même : mêmes émoluments et mêmes taxes, sur le montant que le juge autorise à inscrire.
La différence tient à qui paie — c'est le créancier qui avance les frais, quitte à les réclamer ensuite. L'hypothèque judiciaire prise par un créancier obéit à une procédure distincte, mais son coût se lit dans ce simulateur.
Les 4 postes à ajouter au résultat de ce simulateur de frais d'hypothèque
Le devis couvre la garantie, et elle seule. 4 postes lui échappent, et ils font l'essentiel de l'écart avec la facture finale.
- Les frais de dossier du prêteur, de 0 à 1 % du montant, libres et négociables.
- La commission de l'intermédiaire, de 0 à 7 % sur ce marché : c'est le poste le plus lourd et le seul entièrement négociable. Aucune somme ne peut vous être demandée avant le déblocage effectif des fonds (code monétaire et financier, article L.519-6).
- L'expertise du bien, de 250 à 600 € selon la nature du logement, parfois avancée par le prêteur.
- Le nombre de biens et de lots visés : chaque immeuble supplémentaire donne lieu à des formalités facturées séparément, sans changer le barème proportionnel.
Le résultat est donc un plancher fiable et un plafond incertain : taxes et émoluments ne bougeront pas, le reste se négocie. Les fourchettes qui circulent, 1,2 à 1,5 % chez un réseau bancaire et 8 à 8,5 % chez un spécialiste, recouvrent 2 périmètres différents sous le même nom.
Les 3 erreurs qui faussent un calcul de frais d'hypothèque
Elles expliquent la totalité des écarts entre les chiffres publiés sur cette requête.
- Confondre frais d'hypothèque et frais de notaire d'acquisition — les seconds portent sur l'achat du bien et représentent 7 à 8 % dans l'ancien. Les frais d'hypothèque ne concernent que la garantie : ils s'ajoutent, ils ne s'y substituent pas.
- Appliquer un pourcentage au capital emprunté — l'assiette est la somme garantie, majorée de 10 à 20 %. Un pourcentage appliqué au capital sous-estime le devis de 10 à 20 %, mécaniquement.
- Oublier le coût de sortie — l'inscription se paie une seconde fois le jour où il faut la lever avant terme. Le simulateur affiche cette ligne, aucune calculatrice concurrente ne le fait.
Une quatrième erreur : croire que ces frais se comparent d'une étude à l'autre. 3 postes sur 4 sont réglementés ou fiscaux. Ce qui se compare, c'est le montage, et l'arbitrage entre caution d'organisme et hypothèque se joue davantage sur le coût de sortie que sur le coût d'entrée.
Frais d'inscription et frais de mainlevée : le coût du cycle complet
Une hypothèque coûte 2 fois. Le simulateur affiche les deux, ce qui permet de raisonner sur le cycle et non sur une seule extrémité.
| Capital emprunté | Frais d'inscription | Sortie anticipée | Cycle complet |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 1 690 € | 450 à 700 € | 2 140 à 2 390 € |
| 180 000 € | 2 761 € | 450 à 700 € | 3 211 à 3 461 € |
| 300 000 € | 4 322 € | 450 à 700 € | 4 772 à 5 022 € |
Assiette majorée de 20 %, une inscription unique. La colonne de sortie ne bouge pas d'une ligne à l'autre : l'émolument de mainlevée est un forfait de 78 ou 150 € HT (code de commerce, annexe 4-7, article A444-141) et la seule ligne proportionnelle du décompte de sortie, la contribution de sécurité immobilière, ne pèse que 0,05 % des sommes radiées (CGI, article 881 J). Calcul du 16 août 2026.
La sortie n'est due que si vous levez l'inscription avant sa péremption : une hypothèque s'éteint d'elle-même un an après la dernière échéance, sans acte et sans frais. Et à la vente, la mainlevée se règle sur le prix, pas sur votre trésorerie — le décompte d'une mainlevée d'inscription détaille les 2 cas.
Pour aller jusqu'au bout du chiffrage, 2 calculs restent : combien coûte une levée d'hypothèque au cas par cas, et calculer sa mensualité une fois les frais intégrés au plan de financement.
Questions fréquentes
Comment calculer les frais d'hypothèque ?
Quel est le coût total de l'hypothèque ?
Quels sont les frais cachés de l'hypothèque ?
Les frais affichés sont-ils garantis ?
Le courtage est-il inclus ?
Les pourcentages qui circulent sont annoncés « du montant emprunté », alors que les taxes et les émoluments portent sur la somme inscrite au bordereau, majorée de 10 à 20 %. Sur 150 000 € empruntés, le devis passe de 2 016 € à 2 341 € selon cette majoration.
Elle figure dans l'offre de prêt et elle se discute : 163 € pour dix points d'assiette. C'est la seule ligne négociable d'un décompte dont le reste est fiscal ou tarifé.
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- Code de commerce, annexe 4-7, articles A444-136 (acte d'affectation hypothécaire, numéro 123), A444-143 (prêt et ouverture de crédit : émoluments d'inscription par tranches, numéro 137) et A444-141 (émolument forfaitaire de mainlevée), arrêté du 28 février 2020.
- Code général des impôts, article 844 (taxe de publicité foncière, 0,70 %) et article 1647 (prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement, portant le taux appliqué à 0,71498 %).
- Code général des impôts, articles 881 H à 881 M (contribution de sécurité immobilière, 0,05 %).
- Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 : suppression de la dénomination « privilège de prêteur de deniers » au 1er janvier 2022.
- Code monétaire et financier, article L.519-6 (aucune somme avant le déblocage effectif des fonds).
- Relevé de la première page de Google sur « simulateur frais d'hypothèque », 16 août 2026 : 8 calculatrices, aucune ne publiant son barème.
- Service-public : calculer le coût d’une hypothèque — fiche officielle de l'administration française.
- ANIL : calcul du coût d’une hypothèque — fiche de l'Agence nationale pour l'information sur le logement.
- economie.gouv.fr : les frais de notaire à l’achat — fiche du ministère de l'Économie.
Vérifié le 16 août 2026 · nos règles de vérification