Vérifié le 16 août 2026 · nos règles de vérification
Puis-je hypothéquer ma maison pour en acheter une autre ? Les 2 montages
Oui, et c'est l'un les usages d'une hypothèque sur un bien détenu les mieux acceptés par les prêteurs : le bien existe, il est estimable, et sa valeur couvre l'engagement. La question utile n'est donc pas la possibilité, mais le choix entre 2 mécanismes que Google lui-même oppose — il pose « comment acheter une maison quand on n'a pas encore vendu la sienne » en question associée, sans qu'aucun des 8 résultats n'y réponde par une comparaison.
| Prêt relais | Crédit hypothécaire | |
|---|---|---|
| Sur quel bien porte la garantie | Le bien à vendre | Le bien que vous gardez |
| Logique | Avance sur le prix de vente | Mobilisation d'un actif conservé |
| Durée | 12 mois, renouvelable une fois | 5 à 25 ans |
| Remboursement du capital | En une fois, à la vente | Mensuel, amorti |
| Si le bien ne se vend pas | Dette exigible | Rien ne change |
| Vend-on nécessairement ? | Oui | Non |
Caractéristiques standard des 2 produits en août 2026 ; les durées et quotités varient d'un établissement à l'autre.
La ligne qui décide est la dernière. Le prêt relais suppose une vente ; le crédit hypothécaire ne suppose rien. Hypothéquer sa maison pour acheter un bien et hypothéquer son bien pour en acheter un autre désignent la même opération : mobiliser un actif détenu, sans le céder. Un propriétaire qui veut acheter une deuxième maison et louer la première ne relève pas du relais : il relève du crédit hypothécaire, parce qu'il ne vendra jamais.
Le prêt relais : mécanisme, quotité, durée, coût réel
Le relais est une avance de trésorerie garantie par le bien mis en vente. La banque estime ce bien, applique une décote de sécurité, et vous prête la différence entre cette valeur retenue et le capital restant dû sur le prêt en cours.
Les 3 formes de prêt relais, et celle qui coûte le moins
Le relais sec finance l'achat à lui seul, quand le nouveau bien coûte moins cher que l'ancien. Le relais adossé se combine à un prêt immobilier classique pour le complément. Le relais avec franchise totale reporte intérêts et capital à la vente : la trésorerie mensuelle est nulle, mais les intérêts se capitalisent et la facture finale gonfle.
Le coût réel du relais ne se lit pas dans son taux mais dans sa durée. Sur 200 000 € avancés à 4 % pendant 18 mois, les intérêts atteignent 12 000 €, auxquels s'ajoutent les frais de garantie et de dossier. Un relais qui dépasse 18 mois coûte plus cher qu'une hypothèque de 10 ans sur le même montant, parce qu'il ne rembourse aucun capital.
Le crédit hypothécaire : mécanisme, durée, coût de mise en place
Le montage inverse la logique. Vous conservez votre bien, vous l'affectez en garantie, et le prêteur débloque une somme correspondant à une fraction de sa valeur : c'est un crédit garanti par le bien que vous détenez déjà, remboursable mensuellement comme un crédit immobilier ordinaire.
La quotité retenue va de 50 à 70 % de la valeur expertisée, capital restant dû déduit. Sur une maison estimée 350 000 € portant encore 80 000 € de crédit, un prêteur à 60 % retient 210 000 €, en déduit 80 000 €, et laisse 130 000 € mobilisables. Le calcul complet, avec les décotes appliquées par les prêteurs, tient sur le montant mobilisable sur un bien détenu.
| Poste | Sur 150 000 € garantis | Nature |
|---|---|---|
| Émoluments du notaire, TTC | ≈ 638 € | Tarif réglementé, A444-136 et A444-143 |
| Taxe de publicité foncière | ≈ 1 073 € | Impôt, 0,715 % |
| Contribution de sécurité immobilière | ≈ 75 € | Impôt, 0,05 % |
| Formalités et débours | ≈ 230 € | Frais fixes |
| Total à l'inscription | ≈ 2 016 € | 1,34 % du montant garanti |
Calcul d'août 2026 : tarif réglementé des notaires (code de commerce, A444-136 et A444-143), taxe de publicité foncière de 0,715 % (CGI art. 844), contribution de sécurité immobilière de 0,05 % (CGI art. 881 H à 881 M).
À cela s'ajoute la sortie : 450 à 700 € de mainlevée si vous soldez le crédit par anticipation, ou zéro euro si vous laissez l'inscription se périmer un an après la dernière échéance. Le taux, lui, se situe en 2026 entre 3,9 et 5,5 % selon le profil et la durée, soit un demi-point au-dessus d'un crédit immobilier d'acquisition classique.
Prêt relais ou hypothèque, lequel coûte le moins cher ? Le tableau sur 180 000 €
Voici le comparatif qu'aucun des 8 résultats de Google ne publie. Même besoin : 180 000 € à mobiliser pour acheter, maison actuelle estimée 320 000 €, libre de tout crédit.
| Prêt relais 12 mois | Prêt relais 24 mois | Crédit hypothécaire 15 ans | |
|---|---|---|---|
| Montant avancé | 180 000 € | 180 000 € | 180 000 € |
| Taux | 4,1 % | 4,1 % | 4,4 % |
| Mensualité | 615 € d'intérêts | 615 € d'intérêts | 1 371 € |
| Frais de garantie | ≈ 2 300 € | ≈ 2 300 € | ≈ 2 300 € |
| Intérêts payés | 7 380 € | 14 760 € | 66 780 € |
| Capital dû à la fin | 180 000 € | 180 000 € | 0 € |
Simulation d'août 2026, assurance emprunteur exclue des 3 colonnes. Les frais de garantie sont comparables : les 2 montages passent par une inscription hypothécaire.
Lu ligne à ligne, le relais paraît imbattable : 7 380 € d'intérêts contre 66 780 €. La dernière ligne renverse la lecture. Au bout du relais, vous devez encore 180 000 € et vous n'avez plus de maison à vendre ; au bout du crédit hypothécaire, vous ne devez rien et vous avez toujours les 2 biens.
La règle d'arbitrage tient donc en une question, et une seule : vendez-vous l'ancien bien, oui ou non ? Si oui et si la vente est raisonnablement certaine, le relais est moins cher. Si non, ou si la vente est incertaine, le relais est un piège de trésorerie et le crédit hypothécaire est le seul montage qui tient. Les 2 colonnes se déplacent avec le marché : le taux appliqué à un crédit hypothécaire en 2026 décide de l'écart d'intérêts bien plus que le choix du montage lui-même.
Les cas où le prêt relais est impossible, et où l'hypothèque devient la seule voie
4 situations ferment la porte du relais. Ce sont exactement celles où les internautes cherchent une autre solution, et où la page 1 ne leur en propose aucune.
- Vous ne vendez pas. Louer l'ancien logement, le garder pour un enfant, le conserver comme résidence secondaire : sans vente programmée, aucune banque n'accorde de relais.
- Le bien est difficile à vendre. Marché rural, bien atypique, diagnostic énergétique en F ou G : la banque anticipe un délai supérieur à 24 mois et refuse.
- Vous êtes retraité ou indépendant. Le relais suppose une capacité de remboursement classique ; le crédit hypothécaire, adossé à un actif, s'accommode mieux de revenus non salariés.
- Le bien acheté n'est pas un logement. Local commercial, terrain, parts de SCPI, apport dans une société : le relais finance un remplacement de résidence, pas un investissement.
Une cinquième configuration mérite d'être citée : l'achat en indivision ou par une société. Acheter à plusieurs en indivision impose l'accord unanime pour affecter le bien en garantie, et une acquisition portée par une SCI suppose une décision d'assemblée conforme aux statuts. Ces 2 montages sont absents de l'intégralité de la page 1 alors qu'ils concernent une part importante des seconds achats.
La double charge : ce que la banque calcule vraiment pendant la période de transition
C'est le point qui décide de l'accord, et aucune des 8 pages ne l'aborde. Pendant les mois qui séparent l'achat de la vente, vous portez 2 biens. Le prêteur ne regarde pas votre optimisme, il regarde une addition.
- Les 2 mensualités — celle du prêt en cours sur l'ancien bien, si elle existe, et celle du nouveau financement. Sur un relais avec franchise totale, seule la seconde apparaît, ce qui améliore artificiellement le calcul et explique une partie des dossiers qui dérapent.
- Les charges des 2 biens — 2 taxes foncières, 2 assurances habitation, 2 abonnements énergie, et les charges de copropriété le cas échéant. Comptez 250 à 500 € par mois pour un bien de taille moyenne, que personne n'inscrit dans son budget prévisionnel.
- Le scénario de vente longue — le prêteur simule une vente à 18 mois, pas à 6. Un dossier qui ne passe qu'avec une vente rapide est un dossier refusé, et c'est une bonne nouvelle : le refus vous évite la situation qu'il anticipe.
Le contrepoids existe et il est réel : si l'ancien bien se loue, le loyer perçu entre dans le calcul, généralement retenu à 70 % de son montant pour couvrir la vacance et les charges. Un propriétaire qui loue son ancienne maison 900 € voit donc 630 € s'ajouter à ses revenus — souvent de quoi faire basculer le dossier.
La sortie à la revente : mainlevée sur le prix ou report de l'hypothèque
Un seul résultat sur 8 évoque ce point, et en une phrase. C'est pourtant la question qui revient dès que l'ancien logement trouve preneur.
La mainlevée réglée par le notaire, le jour de la signature
Le notaire chargé de la vente demande au prêteur son décompte de solde, prélève la somme sur le prix, obtient la mainlevée et la publie. Vous n'avancez rien : la ligne apparaît au décompte, entre 450 et 700 €. Si l'inscription est déjà périmée, il n'y a rien à payer du tout. Revendre le bien encore inscrit est une opération de routine, pas un cas particulier — le prix de la mainlevée au jour de la vente figure sur le décompte au même titre que les diagnostics.
La substitution de garantie : reporter l'hypothèque sur le bien acheté
Le mécanisme est moins connu et plus intéressant. Plutôt que de solder le crédit, vous demandez au prêteur de transférer sa garantie sur le nouveau bien. Le crédit continue à ses conditions d'origine — taux, durée, assurance — et seule l'assiette de la sûreté change.
2 conditions : le prêteur doit y consentir, ce qui n'est jamais automatique, et le nouveau bien doit offrir une couverture au moins équivalente. Le coût est celui d'un nouvel acte : comptez la mainlevée de l'ancienne inscription plus l'inscription nouvelle, soit 1 500 à 2 500 € au total. Cela reste très inférieur à la perte d'un taux de 1,5 % remplacé par un taux de 4,4 %.
Acheter une deuxième maison et louer la première : le montage patrimonial
C'est la configuration que la SERP ignore complètement, alors qu'elle figure dans les recherches associées. Elle change la nature de l'opération : on ne remplace pas un logement, on cherche à constituer un patrimoine locatif.
Le crédit hypothécaire sert alors d'apport pour le nouvel achat, financé lui-même par un crédit immobilier classique. Deux crédits coexistent, garantis sur 2 biens différents, et le loyer de l'ancien logement rembourse une partie de la charge. Est-il possible d'avoir 2 crédits immobiliers en même temps ? Oui, sans aucune limite légale : seule la capacité de remboursement compte, loyers inclus.
Le calendrier compte autant que le montage. Entre l'accord de principe et le déblocage, comptez 6 à 10 semaines, dont 10 jours incompressibles de réflexion sur l'offre. Un compromis signé avec une condition suspensive de 30 jours ne tient pas ce calendrier : c'est la première cause d'échec sur ce type d'achat.
Questions fréquentes
Peut-on faire une hypothèque pour un nouvel achat immobilier ?
Quelle est la différence avec un prêt relais ?
Que se passe-t-il si mon bien ne se vend pas ?
Comment financer un second achat si j'ai déjà une hypothèque ?
Peut-on garder les 2 biens ?
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Cette page est mise à jour dès qu'un barème, un taux ou un texte change. Les montants publiés portent leur source et leur date à l'endroit exact où ils apparaissent.
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- Code général des impôts, article 844 (taxe de publicité foncière) et articles 881 H à 881 M (contribution de sécurité immobilière), pour le calcul des frais d'inscription.
- Code de commerce, annexe 4-7, articles A444-136 et A444-143 (émolument d'inscription) et A444-141 (émolument forfaitaire de mainlevée).
- Code général des impôts, article 31, I, 1°, d : déductibilité des intérêts d'emprunt des revenus fonciers, limitée aux dettes contractées pour le bien donné en location.
- Code de la consommation, article L.313-34 (délai de réflexion de 10 jours sur une offre de crédit immobilier) et articles L.313-1 et suivants.
- Code civil, articles 2385 à 2474 (hypothèques), dans leur rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur au 1er janvier 2022.
- Taux de crédit relais et de crédit hypothécaire relevés en août 2026 auprès des barèmes des établissements spécialisés ; taux d'usure publié trimestriellement par la Banque de France.
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