Vérifié le 16 août 2026 · nos règles de vérification
Être propriétaire d'un bien hypothéqué n'interdit pas de déposer un dossier
C'est l'idée fausse qui bloque des dossiers pendant des mois : un propriétaire s'imagine que la commission de surendettement lui répondra d'abord de vendre. Le texte dit l'inverse. Le seul fait d'être propriétaire de sa résidence principale, dont la valeur est égale ou supérieure au montant de l'ensemble des dettes, ne fait pas obstacle à la reconnaissance d'une situation de surendettement au sens du code de la consommation (article L.711-1). Le cas se rencontre souvent chez ceux qui portent une dette hypothécaire héritée avec le logement et ne peuvent plus assumer les mensualités qui allaient avec.
La commission regarde le reste à vivre, pas le patrimoine
La commission examine un reste à vivre, pas un patrimoine : elle compare les ressources du ménage aux charges et aux échéances, et regarde si un rééchelonnement ramène l'ensemble à un niveau supportable. Le bien n'entre dans le raisonnement qu'ensuite, au moment de décider si le plan tient sans le vendre.
Ce qui change quand on est propriétaire tient en deux mots : le rang et la valeur. Le créancier inscrit sur votre maison sera payé avant tous ceux qui n'ont aucune garantie si le bien est vendu, et c'est cette position qui commande le sort du logement pendant toute la procédure. Le dossier, lui, se remplit soi-même auprès de la commission de la Banque de France du département : il est gratuit, et aucune offre payante d'aide au dépôt ne se justifie.
La décision de recevabilité suspend les poursuites pour 2 ans au maximum
Tout se joue à une date : celle de la décision de recevabilité. Avant elle, les créanciers agissent et les inscriptions se prennent. Après elle, un régime protecteur s'applique.
La recevabilité emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution engagées contre les biens du débiteur, pour les dettes autres qu'alimentaires (article L.722-2). Elle court jusqu'à l'approbation d'un plan, l'imposition de mesures ou le jugement de rétablissement personnel, et 2 ans au maximum (article L.722-3).
Une hypothèque judiciaire prise après la recevabilité est nulle
C'est l'information la plus utile du dossier, et aucun site commercial ne la reprend. La Cour de cassation a jugé, le 28 mars 2024 (2e chambre civile, n° 22-12.797, publié au bulletin), qu'une fois la recevabilité prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. Une inscription prise par un créancier sans votre accord et publiée après cette date ne produit donc aucun effet : une contestation suffit à la faire tomber.
Le débiteur, lui aussi, ne peut plus consentir de garantie
La règle joue dans les 2 sens. L'article L.722-5 interdit au débiteur de payer une créance antérieure autre qu'alimentaire, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale de son patrimoine — et de prendre toute garantie ou sûreté. Une hypothèque consentie à ce stade n'a aucune valeur pour le prêteur, sauf autorisation du juge.
L'inscription hypothécaire survit à la procédure : elle ne se radie pas toute seule
Une hypothèque est une sûreté accessoire : elle suit la dette qu'elle garantit. La procédure agit sur cette dette — elle la rééchelonne, en réduit le taux, en efface parfois une partie — mais elle ne touche pas à la formalité publiée au service de la publicité foncière. Rien, dans le livre VII du code de la consommation, ne donne à la commission le pouvoir de radier une inscription.
Tant que la créance subsiste, l'inscription reste visible sur l'état hypothécaire du bien et produit ses 2 effets : le droit de préférence, qui fait payer le créancier avant les autres sur le prix de vente, et le droit de suite, qui lui permet de poursuivre le bien entre les mains d'un acquéreur.
3 façons dont l'inscription finit par disparaître
- Le plan va à son terme — les échéances rééchelonnées sont payées jusqu'à la dernière, la créance s'éteint, et il reste à obtenir la mainlevée une fois la dernière échéance payée. Le créancier délivre alors l'acte, publié au fichier immobilier.
- La créance est effacée — dans un rétablissement personnel, l'effacement fait disparaître la dette. La garantie perd son objet : le créancier n'a plus rien à réclamer, et l'inscription devient une formalité vide que le propriétaire a tout intérêt à faire radier avant de revendre.
- L'inscription se périme — elle cesse de produire effet à sa date extrême d'effet, un an après la dernière échéance du prêt garanti. Passé cette date, il n'y a plus rien à lever ni à payer.
Ce qu'un plan de surendettement fait d'un prêt garanti par la résidence principale
Quand la situation n'est pas irrémédiablement compromise, la commission cherche un plan conventionnel ; à défaut d'accord, elle impose des mesures. Le prêt hypothécaire y est traité comme les autres dettes, avec une exception qui compte pour un propriétaire.
| Mesure | Ce que la commission peut imposer | Référence |
|---|---|---|
| Rééchelonnement | Reporter ou étaler le paiement des dettes de toute nature | C. conso, art. L.733-1 |
| Imputation | Faire porter les paiements d'abord sur le capital | art. L.733-1 |
| Réduction du taux | Un taux inférieur au taux légal si la situation l'exige | art. L.733-1 |
| Suspension | Geler l'exigibilité des créances autres qu'alimentaires, 2 ans au plus | art. L.733-1 |
| Durée totale | 7 ans | art. L.733-3 |
| Exception résidence principale | Le plan peut dépasser 7 ans s'il porte sur le prêt de la résidence principale et permet d'en éviter la vente | art. L.733-3 |
Code de la consommation, articles L.733-1 et L.733-3, dans leur rédaction en vigueur en août 2026.
Cette dernière ligne est la meilleure nouvelle du texte pour un propriétaire : le plafond de 7 ans saute précisément quand l'allongement sauve le logement. Le détail de les 7 années qui plafonnent la durée des mesures et des 2 branches de cette exception se lit texte à l'appui.
La commission ne peut ni radier l'inscription ni faire perdre son rang au créancier
Elle ne peut ni lui faire abandonner son rang, ni radier son inscription, ni transformer une dette garantie en dette ordinaire. Sa garantie traverse le plan intacte : il subit un étalement dans le temps, parfois un taux réduit.
Est-il possible d'être saisi malgré la présence d'un dossier de surendettement ?
C'est la peur numéro un, et la réponse mérite d'être donnée sans détour : oui, dans un cas précis, et non dans tous les autres.
Le principe protège. Dès la recevabilité, les procédures d'exécution engagées contre vos biens sont suspendues et de nouvelles ne peuvent plus l'être (article L.722-2). Une saisie immobilière commencée s'arrête là où elle en est.
L'exception : quand la vente forcée a déjà été ordonnée
L'article L.722-4 pose la limite. Lorsque la vente forcée a été ordonnée par le juge de l'exécution, le report de la date d'adjudication ne peut résulter que d'une décision de ce juge, saisi à cette fin par la commission, et seulement pour causes graves et dûment justifiées. Passé le jugement d'orientation vers la vente forcée, la recevabilité ne suffit donc plus à arrêter la vente d'elle-même : il faut une démarche, et elle n'est pas automatique.
La conséquence est brutale : déposer le dossier la veille de l'audience d'adjudication est presque toujours trop tard, quand le même dépôt 6 mois plus tôt aurait tout gelé. Mieux vaut donc connaître l'adjudication et les dates qui la précèdent avant d'arrêter un calendrier. Et lorsqu'aucune procédure n'est engagée, ce sont les étapes qui suivent une échéance non réglée qui donnent la mesure du temps restant.
Vendre soi-même plutôt que subir l'adjudication : ce que la vente amiable change au décompte
Quand le plan ne tient pas sans vendre, il reste une marge de manœuvre que les vendeurs de crédit préfèrent taire : c'est vous qui vendez, ou c'est le tribunal. L'écart de prix se compte en dizaines de milliers d'euros sur une maison ordinaire.
Une vente amiable se prépare, s'expose au marché et se négocie. Une adjudication se déroule à une date imposée, devant un public restreint, à partir d'une mise à prix fixée par le créancier poursuivant. Or le prix obtenu détermine ce qui reste à devoir ensuite. Pour un propriétaire encore maître du calendrier, organiser soi-même la vente d'un bien inscrit est presque toujours l'option la plus rentable.
La commission peut réduire le prêt immobilier qui reste dû après la vente
Le texte que personne ne cite est l'article L.733-4. À la demande du débiteur, la commission peut imposer par décision spéciale et motivée la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due après la vente du logement principal — forcée ou amiable — afin que le solde redevienne compatible avec les ressources du ménage.
Ce mécanisme répond à l'angoisse la plus fréquente du propriétaire endetté : perdre la maison et continuer à payer. Le même article permet aussi d'imposer un effacement partiel des créances.
Le rétablissement personnel quand le patrimoine comprend une maison
Lorsque la situation est irrémédiablement compromise — aucun plan, même étalé, ne ramène les échéances à un niveau supportable — la commission oriente vers un rétablissement personnel. Il en existe 2 formes, et c'est la présence d'un bien immobilier qui décide de laquelle s'applique.
- Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire — réservé au débiteur qui ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante ou dépourvus de valeur marchande. La commission l'impose, et il entraîne l'effacement de toutes les dettes arrêtées à la date de sa décision (articles L.741-1 et L.741-2). Un propriétaire n'entre en principe pas dans ce cadre.
- Le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire — c'est la voie du propriétaire. La commission convoque l'intéressé, obtient son accord, puis saisit le juge des contentieux de la protection (article L.742-1). Le patrimoine est réalisé par un liquidateur, le créancier hypothécaire étant payé sur le prix selon son rang.
- La clôture pour insuffisance d'actif — si le produit de la vente ne suffit pas à désintéresser les créanciers, le juge clôture pour insuffisance d'actif, ce qui efface toutes les dettes arrêtées au jour du jugement d'ouverture (article L.742-22). Le solde du prêt hypothécaire non couvert par le prix disparaît avec elles.
Rien ne se déclenche sans votre accord
La liquidation judiciaire d'un patrimoine de particulier suppose l'accord du débiteur (article L.742-1) : personne ne peut vous imposer cette procédure à votre insu. Refuser ne fait pas disparaître les dettes pour autant — le dossier repart vers d'autres mesures, ou vers une issue négociée avec les créanciers. Les conditions, les délais et la liste des biens que le liquidateur ne peut pas vendre sont détaillés avec le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.
Quelles dettes ne sont pas effaçables, et ce qu'il advient du prêt hypothécaire
La question revient dans toutes les recherches sans jamais obtenir de réponse listée. L'article L.711-4 la tranche : sauf accord du créancier, 5 familles de dettes sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement et de tout effacement.
- Les dettes alimentaires — pensions dues à un ex-conjoint, à un enfant ou à un ascendant. Elles échappent aussi à la suspension des poursuites.
- Les réparations pécuniaires allouées aux victimes par une condamnation pénale.
- Les amendes pénales, y compris anciennes.
- Les dettes nées de manœuvres frauduleuses commises au préjudice des organismes de protection sociale, l'origine frauduleuse étant établie par une décision de justice ou une sanction de l'organisme.
- S'y ajoutent, en application de l'article L.711-5, les sommes payées à votre place par une caution ou un coobligé — quelqu'un qui s'est engagé à payer la même dette que vous : celui qui a payé conserve son recours.
Un prêt immobilier garanti par une hypothèque, lui, est effaçable
Il ne figure dans aucune de ces catégories. Crédit immobilier, prêt de trésorerie hypothécaire ou regroupement adossé au logement sont des dettes bancaires ordinaires au sens du livre VII : ils peuvent être rééchelonnés, voir leur taux réduit, et être effacés en tout ou partie dans un rétablissement personnel. La garantie ne met pas la créance à l'abri de l'effacement, elle protège seulement le rang du créancier sur le prix du bien.
Les dettes fiscales, souvent citées comme intouchables, ne le sont pas davantage : l'article L.733-6 les soumet au rééchelonnement et aux remises dans les mêmes conditions que les autres dettes.
Ce qu'il advient du co-emprunteur, de la caution et du conjoint resté en dehors
C'est l'angle mort de toutes les pages consacrées au sujet, et il fait des dégâts. Les mesures de traitement du surendettement sont personnelles au débiteur qui a déposé le dossier : elles ne profitent ni au co-emprunteur, ni à la caution.
L'article L.742-22 l'écrit pour le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire — l'effacement ne s'étend pas aux dettes payées en lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé personne physique — et la logique vaut plus largement : un créancier privé de recours contre l'un se retourne contre l'autre.
2 emprunteurs, un seul dossier : la configuration à éviter
Sur un prêt hypothécaire signé à 2, le déposant obtient un rééchelonnement ou un effacement, tandis que le co-emprunteur reste tenu de la totalité de la dette solidaire : la banque lui réclame les échéances, et son équilibre bascule à son tour. Quand les deux sont dans la même situation, le dépôt se fait par les deux — la commission admet le dossier commun d'un couple.
Le cas se complique après une séparation, lorsque l'un des deux a quitté le logement sans avoir été désolidarisé du crédit : un prêt signé à 2 avant une séparation continue de l'engager, et l'inscription hypothécaire grève un bien qu'il n'occupe plus.
La fenêtre d'action qui se referme au dépôt du dossier
Tout ce qui précède décrit ce qui se passe une fois la commission saisie. Reste le moment d'avant, le seul où vous décidez encore de tout : le crédit se ferme au fichage, et l'inscription hypothécaire ne se prend plus après la recevabilité.
Ces durées sont celles publiées par la Banque de France pour le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers. Un plan exécuté sans incident conduit à une radiation au bout de 5 ans, même s'il dure plus longtemps. Pendant l'inscription, aucun établissement n'accorde de financement, garanti ou non.
Tant que rien n'est déposé, un propriétaire garde donc des options : un regroupement de crédits monté avant le dépôt du dossier ramène plusieurs échéances à une seule et se monte en quelques semaines. Reste à savoir laquelle tenter en premier, car l'ordre dans lequel tenter le refinancement puis la commission ne se rejoue pas une fois le fichage posé.
Questions fréquentes
Quelles sont les dettes exclues du traitement du surendettement ?
Quelles dettes ne sont pas effaçables ?
Est-il possible d'être saisi malgré la présence d'un dossier de surendettement ?
Que faire en cas de prêt hypothécaire quand on dépose un dossier ?
Peut-on faire un crédit après un effacement de dette ?
Puis-je acheter une maison avec un dossier de surendettement en cours ?
- Déposer un dossier ou refinancerUn rachat de crédits prévient le surendettement, il ne le traite pas.
- Le dossier de surendettementLe dossier est gratuit, il aboutit dans 95 % des cas et la réponse arrive en un peu plus d'un mois.
- Le fichage FICPLe FICP est un fichier d'incidents, pas une interdiction d'emprunter : la Banque de France l'écrit elle-même.
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- Code de la consommation, article L.711-1 (définition du surendettement : le seul fait d'être propriétaire de sa résidence principale ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation).
- Code de la consommation, articles L.711-4 et L.711-5 (dettes exclues de toute remise, rééchelonnement ou effacement).
- Code de la consommation, articles L.722-2 à L.722-5 (suspension et interdiction des procédures d'exécution, durée de 2 ans, report de l'adjudication, interdiction de prendre toute garantie ou sûreté).
- Cour de cassation, 2e chambre civile, 28 mars 2024, pourvoi n° 22-12.797, publié au bulletin : après la décision de recevabilité, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur.
- Code de la consommation, articles L.733-1, L.733-3, L.733-4 et L.733-6 (mesures imposées, durée de 7 ans et exception pour le prêt de la résidence principale, réduction du solde du prêt immobilier après vente, traitement des dettes fiscales).
- Code de la consommation, articles L.741-1, L.741-2, L.742-1 et L.742-22 (rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire, accord du débiteur, effacement des dettes après clôture pour insuffisance d'actif).
- Banque de France, fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) : 7 ans au maximum pour un plan ou des mesures imposées, 5 ans après un rétablissement personnel, 5 ans au plus pour un incident de paiement caractérisé.
- Code monétaire et financier, article L.519-6 (aucune somme ne peut être perçue avant le déblocage effectif des fonds).
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