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Combien peut-on emprunter en hypothéquant sa maison : la formule en 3 lignes
Sur cette question, la première page de Google répète 4 fourchettes incompatibles — 70 %, 50 à 80 %, 50 à 70 % — sans jamais dire sur quoi le pourcentage s'applique, et le même éditeur se contredit d'une de ses pages à l'autre. Le calcul, lui, ne fait pas débat. Il se pose en 3 lignes, exactement comme les 6 postes qui composent la facture se pose ligne par ligne.
- Premier plafond — la quotité : valeur d'expertise du bien × quotité retenue par le prêteur, généralement 50 à 70 %. C'est le plafond dont tout le monde parle.
- Deuxième plafond — la dette existante : on retranche le capital restant dû sur les crédits déjà garantis par le bien. C'est le plafond dont personne ne parle, alors qu'il concerne la majorité des dossiers.
- Troisième plafond — votre capacité de remboursement : le capital que vos revenus permettent de rembourser, à 35 % d'endettement assurance comprise. C'est le plafond qui coupe le plus souvent, et il ne dépend pas du bien.
Le montant accordé est le plus bas des 3, jamais une moyenne, jamais le plus favorable. Cette règle simple suffit à écarter les trois quarts des estimations fantaisistes que l'on trouve en ligne, et elle explique la plupart des refus incompris.
Combien je peux emprunter, maison estimée à 400 000 €, exemple déroulé
Une maison annoncée 400 000 € par l'agence. L'expert mandaté par le prêteur retient 360 000 €, soit 10 % de décote. Le prêteur applique 65 % en résidence principale, ce qui donne 234 000 € de capacité brute. Il reste 90 000 € de crédit immobilier en cours, qui viennent en déduction : 144 000 € réellement mobilisables, et non les 280 000 € que laisserait espérer un calcul à 70 % du prix affiché.
Sur les moteurs, la question se tape en deux mots — montant hypothèque — et les réponses obtenues sont des pourcentages. Un pourcentage n'est pas un montant : entre 400 000 € et 144 000 €, l'écart sépare un projet finançable d'un projet qui ne l'est pas.
La grille de quotité par nature de bien, celle que le marché ne publie pas
La quotité n'est pas un chiffre unique par établissement : c'est une grille, et elle varie selon ce que le prêteur pourrait revendre et à quelle vitesse. Voici la grille reconstituée à partir des conditions publiques des acteurs du marché, en août 2026.
| Nature du bien | Quotité usuelle | Pourquoi ce niveau | Sur 300 000 € de valeur |
|---|---|---|---|
| Résidence principale, zone tendue | 65 à 70 % | Revente rapide, marché profond | 195 000 à 210 000 € |
| Résidence principale, zone détendue | 55 à 65 % | Délai de revente plus long | 165 000 à 195 000 € |
| Résidence secondaire | 50 à 60 % | Marché saisonnier et plus étroit | 150 000 à 180 000 € |
| Immeuble de rapport loué | 50 à 60 % | Valeur liée aux loyers et aux baux en cours | 150 000 à 180 000 € |
| Local commercial ou professionnel | 40 à 55 % | Marché de niche, acheteurs rares | 120 000 à 165 000 € |
| Terrain, bien atypique, bien indivis | 30 à 50 % | Liquidité incertaine, accord de tiers | 90 000 à 150 000 € |
Grille reconstituée en août 2026 à partir des conditions publiées par les établissements spécialisés et les courtiers du marché français. La quotité s'applique à la valeur d'expertise.
La liquidité du marché local, le paramètre invisible
Deux maisons de valeur identique n'ouvrent pas le même montant si l'une se vend en 6 semaines et l'autre en 14 mois. Le prêteur raisonne sur une vente contrainte : plus le délai probable est long, plus il faut de marge entre la créance et le prix. C'est la seule explication cohérente de la fourchette 50-70 %, et aucune page du marché ne la donne. Encore faut-il que le logement entre dans les critères : le type de bien qu'un prêteur accepte d'inscrire exclut d'emblée les terrains nus et les biens atypiques.
Pourquoi le marché annonce 50, 70 ou 80 % : 4 chiffres, 4 périmètres
Les quotités publiées se contredisent, et il ne s'agit pas d'erreurs : chacun décrit un périmètre différent sans le préciser. Voici la mise à plat.
| Qui publie | Quotité annoncée | De quoi il parle en réalité |
|---|---|---|
| PraxiFinance, page pilier | Jusqu'à 70 % | Un maximum, sur valeur expertisée |
| PraxiFinance, seconde page | 50 à 70 % | La fourchette réelle du même acteur |
| CAFPI | 50 à 80 % | Une définition générale du produit, tous biens confondus |
| Crédit Agricole e-immobilier | 50 à 70 % | Un cadrage bancaire, sur résidence |
| Finexy | 50 à 70 % | La seule source qui module selon la nature du bien |
Relevé du 15 août 2026 sur la première page de Google. Nous nommons les acteurs, nous ne les lions pas.
Trois enseignements en sortent. Le haut de fourchette est un maximum théorique, atteint sur une résidence principale liquide et sans dette existante. Le 80 % annoncé décrit le crédit immobilier d'acquisition, pas le prêt de trésorerie. Et aucune de ces quotités ne s'applique au prix que vous avez en tête.
Le ticket d'entrée varie autant : 50 000 € chez un courtier, 100 000 € chez un autre, un plancher de 400 000 € de valeur de bien chez un troisième. Ce sont des politiques commerciales, pas des règles de droit. Les bornes réelles du produit, elles, tiennent en 2 chiffres : 50 à 70 % de la valeur, sur 2 à 25 ans.
La décote d'expertise : ce que l'expert retire avant même d'appliquer la quotité
C'est le point que les emprunteurs découvrent trop tard, et il n'est expliqué nulle part sur la première page. La quotité ne s'applique jamais au prix affiché : elle s'applique à une valeur d'expertise, systématiquement plus prudente.
Pourquoi l'expert retient une valeur inférieure au prix de marché
L'expert ne répond pas à la question « combien vaut ce bien ? » mais à « combien en tirerait-on si l'on devait le vendre sans choisir son moment ? ». Il retient une valeur de vente ordonnée et écarte les éléments de prix qui ne se retrouveraient pas à la revente.
| Élément | Effet sur la valeur retenue | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Prix affiché par une agence | Point de départ, jamais retenu tel quel | Référence |
| Passage en valeur de vente ordonnée | Décote | − 5 à − 15 % |
| Travaux à prévoir constatés sur place | Décote supplémentaire | − montant des travaux |
| Bien atypique ou marché peu profond | Décote supplémentaire | − 5 à − 20 % |
| Diagnostic énergétique F ou G | Décote et restriction de quotité | − 5 à − 15 % |
| Bien occupé ou loué | Décote liée à l'occupation | − 10 à − 20 % |
Effets constatés en août 2026 dans les rapports d'expertise remis aux emprunteurs. L'expertise est commandée et payée par l'emprunteur, en général 250 à 600 € selon le bien.
Une conséquence pratique en découle : faites votre calcul sur une valeur minorée de 10 %. C'est l'hypothèse qui se vérifie le plus souvent, et elle évite un plan de financement qui s'effondre au retour de l'expertise. l'expertise du bien par le prêteur coûte 250 à 600 € et prend 2 à 3 semaines, un délai qu'il vaut mieux anticiper que subir.
Le crédit encore en cours se déduit, et c'est le cas le plus fréquent
Personne ne traite ce cas, alors qu'il concerne la majorité des propriétaires. Un bien déjà grevé d'un crédit immobilier n'ouvre pas la même capacité qu'un bien libre.
Avec 120 000 € restant dus sur un bien à 300 000 €, il reste 75 000 € à emprunter
Il ne regarde pas la valeur du bien mais la valeur nette de la dette déjà garantie. Sur une maison expertisée 300 000 € avec 120 000 € de capital restant dû, une quotité de 65 % donne 195 000 € de plafond brut, dont il faut retirer les 120 000 € : 75 000 € disponibles.
| Situation du bien | Valeur d'expertise | Capital restant dû | Quotité 65 % | Disponible |
|---|---|---|---|---|
| Bien intégralement payé | 300 000 € | 0 € | 195 000 € | 195 000 € |
| Crédit à mi-parcours | 300 000 € | 120 000 € | 195 000 € | 75 000 € |
| Crédit récent | 300 000 € | 210 000 € | 195 000 € | 0 € |
| Bien surévalué par le propriétaire | 260 000 € | 120 000 € | 169 000 € | 49 000 € |
Calculs d'août 2026, quotité de 65 % appliquée à la valeur d'expertise. La troisième ligne décrit un refus : ce n'est pas un jugement sur le dossier, c'est de l'arithmétique.
Deux montages permettent de sortir de la troisième ligne. Le premier consiste à racheter le crédit existant dans la nouvelle opération : le prêteur devient alors seul inscrit, en premier rang, et raisonne sur la valeur entière. Le second consiste à inscrire une hypothèque derrière un prêt en cours, en acceptant un taux majoré et une quotité réduite parce que le nouveau prêteur ne sera servi qu'après le premier.
Le plafond que le bien ne détermine pas : votre capacité de remboursement
« Combien la banque peut me prêter pour un prêt immobilier » est l'une des questions les plus posées sur ce sujet, et la réponse ne se lit pas dans la valeur du bien. Un logement qui vaut 500 000 € ne fait pas obtenir 300 000 € si les revenus ne supportent pas la mensualité correspondante. La garantie sécurise le prêteur, elle ne rembourse pas à votre place.
Le calcul de la capacité, mensualité par mensualité
La recommandation du Haut Conseil de stabilité financière fixe le taux d'endettement de référence à 35 % des revenus, assurance comprise. Un foyer disposant de 3 800 € nets par mois dispose donc d'une capacité théorique de 1 330 € de mensualités, toutes charges de crédit confondues.
| Mensualité disponible | Durée | Taux nominal retenu | Capital correspondant |
|---|---|---|---|
| 520 € | 15 ans | 5,60 % | 63 000 € |
| 700 € | 15 ans | 5,60 % | 85 000 € |
| 1 100 € | 15 ans | 5,60 % | 134 000 € |
| 1 330 € | 15 ans | 5,60 % | 162 000 € |
| 1 330 € | 20 ans | 5,60 % | 192 000 € |
Calculs du 16 août 2026, hors assurance emprunteur. Le taux retenu correspond au marché hypothécaire d'août 2026 ; sur un crédit immobilier classique, les mêmes mensualités ouvrent un capital supérieur d'environ 25 %.
Les 2 dernières lignes disent l'essentiel : allonger de 5 ans ajoute 30 000 € de capital accessible, mais ce que la somme empruntée coûtera au total progresse beaucoup plus vite que la mensualité ne baisse. Les conditions d'accès qui s'ajoutent au calcul — âge en fin de prêt, nature des revenus, antécédents bancaires — pèsent alors autant que la valeur du bien.
3 cas chiffrés de bout en bout, du prix affiché au montant débloqué
Aucun résultat de la première page ne déroule un calcul complet. Voici 3 dossiers types, avec les 3 plafonds appliqués dans l'ordre et le résultat final.
| Cas 1 — maison libre | Cas 2 — crédit en cours | Cas 3 — capacité limitante | |
|---|---|---|---|
| Prix estimé par le propriétaire | 250 000 € | 400 000 € | 350 000 € |
| Valeur retenue par l'expert | 230 000 € | 360 000 € | 330 000 € |
| Quotité appliquée | 65 % | 65 % | 60 % |
| Plafond 1 — quotité | 149 500 € | 234 000 € | 198 000 € |
| Capital restant dû | 0 € | 90 000 € | 0 € |
| Plafond 2 — après déduction | 149 500 € | 144 000 € | 198 000 € |
| Mensualité supportable | 1 100 € | 1 330 € | 700 € |
| Plafond 3 — capacité sur 15 ans | 134 000 € | 162 000 € | 85 000 € |
| Montant accordé, le plus bas des 3 | 134 000 € | 144 000 € | 85 000 € |
| Ce qui a coupé | La capacité | Le crédit en cours | La capacité |
Calculs du 16 août 2026, taux nominal de 5,60 % sur 15 ans, hors assurance. Les 3 cas sont construits à partir des configurations les plus fréquentes, pas à partir de dossiers réels.
Le tableau dit une chose que le marché ne dit jamais : dans 2 cas sur 3, ce n'est pas le bien qui limite, c'est le revenu. Les pages qui répondent par une quotité répondent donc à côté. Une estimation sérieuse commence par vos charges, pas par votre maison. Reste le coût de l'opération : sur 144 000 € garantis, comptez environ 1 951 € de frais d'inscription, plus les frais de dossier et la commission éventuelle.
Hypothéquer sa maison pour en acheter une autre : le calcul en deux temps
« Hypothéquer sa maison pour en acheter une autre » est une recherche fréquente et sans page dédiée dans le haut de la première page, alors que c'est l'un des usages centraux du produit. Le calcul y prend une forme particulière, en deux temps.
Premier temps : ce que le bien actuel dégage
On applique la formule habituelle au bien détenu — valeur d'expertise, quotité, déduction du capital restant dû. Le montant obtenu sert d'apport pour l'acquisition suivante, sans qu'il soit nécessaire de vendre.
Second temps : ce que le nouveau bien permet d'emprunter
Le second financement s'apprécie séparément, mais la mensualité du premier prêt entre dans le calcul d'endettement du second. C'est là que la plupart des projets se bloquent : les 2 crédits se cumulent au dénominateur, et le plafond de 35 % arrive vite.
Le prêt relais existe pour la même situation, avec une logique inverse : il anticipe une vente déjà décidée, sur une durée courte. L'hypothèque sert quand la vente n'est pas décidée ou pas souhaitée : elle débloque des liquidités sans que le bien change de mains.
Les critères qui font varier le montant, en plus de la valeur du bien
Deux dossiers portant sur des maisons identiques n'obtiennent pas le même montant. Voici les critères qui font la différence, par ordre de poids réel.
- La propriété du bien. Un bien en indivision suppose l'accord de tous les indivisaires ; un bien détenu en société civile immobilière suppose une décision conforme aux statuts. Sans cet accord, le montant est nul quelle que soit la valeur.
- La cohérence du projet. Un besoin identifié, chiffré et documenté ouvre une quotité supérieure à une demande de trésorerie sans objet précis, à valeur de bien égale.
- L'âge en fin de prêt. La durée se raccourcit mécaniquement quand l'échéance dépasse 75 à 85 ans selon les établissements, et une durée plus courte réduit le capital accessible à mensualité constante.
- Le reste à vivre. Les établissements spécialisés raisonnent souvent en euros disponibles après charges plutôt qu'en pourcentage : un foyer à 6 000 € de revenus peut dépasser 35 % là où un foyer à 2 200 € ne le pourra pas.
- Les antécédents bancaires. Une inscription au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ne ferme pas la porte de tous les acteurs, mais elle réduit la quotité et augmente le taux.
Un dernier paramètre agit sur le montant sans jamais apparaître dans les calculateurs : le taux obtenu. À mensualité constante, un quart de point de moins ouvre environ 2 % de capital supplémentaire — c'est pourquoi le taux obtenu selon la quotité demandée mérite d'être négocié avant de conclure que le montant est insuffisant.
Questions fréquentes
Combien peut-on emprunter en hypothéquant sa maison ?
Peut-on emprunter 100 % de la valeur du bien ?
Qui fixe la valeur du bien retenue pour le calcul ?
Le crédit immobilier en cours se déduit-il du montant ?
Combien la banque peut me prêter pour un prêt immobilier garanti par ma maison ?
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- Haut Conseil de stabilité financière, décision relative aux conditions d'octroi du crédit immobilier : taux d'effort maximal de 35 % des revenus, assurance comprise.
- Code de la consommation, articles L.314-1 à L.314-5 (taux annuel effectif global) et articles R.314-1 et suivants (méthode de calcul du coût total).
- Conditions publiques et grilles de quotité relevées le 15 août 2026 : PraxiFinance (2 URL, 70 % puis 50 à 70 %), CAFPI (50 à 80 %), Crédit Agricole e-immobilier (50 à 70 %), Finexy (50 à 70 % modulés selon la nature du bien), Artémis Courtage (plancher de 50 000 €).
- Code civil, articles 2385 à 2474 (hypothèques), rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur au 1er janvier 2022 : règles de rang et d'assiette.
- Banque de France, seuils de l'usure du 3e trimestre 2026, publiés le 29 juin 2026 et applicables du 1er juillet au 30 septembre 2026 (vérifiés à la source le 20 août 2026).
Ce guide est écrit et vérifié par l'équipe éditoriale du site. Son expérience ne vient pas de la documentation : elle vient de la conduite d'un cabinet de courtage en regroupement de crédits, de 2016 à 2024 — des dossiers de propriétaires montés, défendus devant les établissements, acceptés ou refusés.