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Hypothéquer sa maison, quelles solutions ?

La restructuration de crédits permet de regrouper tous vos crédits en 1 seul et de réduire vos mensualités.

Le simulateur ci-dessous vous permet de vérifier votre éligibilité.


 

Un bien immobilier fait partie du patrimoine au même titre que les liquidités financières. Face à des difficultés de trésorerie ou pour être en capacité de souscrire un nouveau crédit, il est possible d’utiliser son patrimoine immobilier comme garantie pour rassurer et payer ses créanciers. Quelles sont les solutions pour hypothéquer sa maison et comment procéder ? Explications.

Les raisons d’hypothéquer sa maison

Hypothéquer sa maison peut répondre à plusieurs objectifs, mais tous convergent vers un point commun : disposer d’une réserve de fonds, et ce, dans les meilleurs délais. Le risque est moindre pour le prêteur, qui est sûr de retrouver son argent. Car si l’emprunteur n’est pas en capacité de rembourser le prêt accordé, alors la propriété du bien change de mains et celui-ci pourra être mis en vente.

Remboursement de dettes

Hypothéquer son bien immobilier permet de trouver des liquidités, autrement dit d’avoir de l’argent rapidement pour payer ses dettes. En effet, en hypothéquant sa maison, elle est mise en garantie auprès d’un organisme de crédit, qui accepte en contrepartie de prêter de l’argent. La trésorerie est ainsi renflouée. Celle-ci peut alors être utilisée pour rembourser tout ou partie de ses dettes en cours auprès d’un ou de plusieurs créanciers. L’hypothèque contribue alors à faire baisser son taux d’endettement qui, idéalement, ne dépasse pas le tiers de ses revenus.

Il existe toutefois une autre solution, moins risquée par rapport à son patrimoine existant, pour trouver une respiration financière : le rachat de crédit, que nous vous présentons ci-après.

Nouveau crédit immobilier

Hypothéquer sa maison facilite aussi l’accès à un nouveau crédit immobilier. Car pour qu’un crédit d’une telle importance soit accepté, des garanties sont demandées par le prêteur, qu’il s’agisse d’une banque ou de tout autre organisme de crédit.

Hypothéquer une maison ou un appartement permet de rembourser le solde restant dû de l’emprunt en cours, dans le but de solliciter un nouveau crédit immobilier à des conditions plus avantageuses, en terme de taux d’intérêt et/ou de durée.

L’hypothèque peut être une solution pour éviter d’avoir à vendre sa maison déjà acquise et de souscrire un éventuel prêt-relais pour investir à nouveau. Elle permet ainsi d’acheter un nouveau bien immobilier tout en conservant son patrimoine actuel, et même de l’augmenter. Il s’agit ici d’hypothéquer pour investir.

Si le bien immobilier en question est déjà remboursé dans son intégralité, l’hypothèque sera utile pour se constituer un apport financier nécessaire à une nouvelle acquisition.

Compte-tenu des sommes importantes souvent engagées dans les transactions immobilières, l’hypothèque rassure le prêteur et lui sert de garantie.

Départ à la retraite

Prendre sa retraite professionnelle induit une baisse de revenus mais pas une baisse des charges. Pour les retraités qui restent vivre à leur domicile, l’entretien de la maison induit des charges fixes, et le montant de la pension de retraite ne suffit pas toujours à y faire face. Quant à ceux qui sont sujet au risque de dépendance, entrer en maison de retraite représente aussi un investissement très coûteux.

Pour faire face à ces dépenses, il est possible pour les propriétaires retraités d’hypothéquer leur bien immobilier. Il s’agit d’accéder à un prêt viager hypothécaire auprès d’une banque. En fonction de l’âge du demandeur et de la valeur de son bien, une somme d’argent pourra être allouée au propriétaire. Le prêt viager hypothécaire doit être remboursé au moment du décès, soit par les héritiers, s’ils ont les ressources nécessaires et souhaitent conserver le bien immobilier hypothéqué, soit par la vente du bien au profit de l’organisme de crédit.

Une alternative à l’hypothèque, le rachat de crédit

Hypothéquer sa maison ou son appartement n’est jamais une décision facile à prendre. Car si la propriété du bien n’est pas transférée lors de la mise en place de l’hypothèque, il y a tout de même un risque de perdre son bien immobilier si le crédit attenant ne peut pas être honoré, de voir sa maison ou son appartement saisi. L’hypothèque apparaît souvent comme une solution ultime, un dernier recours.

Toutefois, il existe bel et bien une solution alternative, principalement alloué aux propriétaires fonciers : le rachat de crédit. Il s’agit de regrouper tous ses crédits en cours en un seul. Il n’y a alors plus qu’une seule mensualité à honorer, avec un taux d’intérêt unique. La gestion de ses comptes bancaires en est simplifiée et les échéances mieux adaptées à son budget.

Les modalités du prêt, à savoir la durée et la mensualité, sont adaptées selon votre situation actuelle. Le taux d’endettement est recalculé pour être plafonné à 33%, vous permettant de retrouver un reste à vivre plus conséquent.

Le rachat de crédit peut aussi être l’occasion d’inclure dans le prêt de nouveaux projets, pour leur financement partiel ou intégral, comme par exemple des travaux de rénovation ou de décoration, l’achat d’une nouvelle voiture, les études des enfants, un mariage… Il suffit pour cela d’emprunter un montant supérieur au cumul des prêts en cours. C’est donc un nouveau souffle qui est permis grâce à ce montage financier.

Aussi, cette solution alternative du rachat de crédit n’engage pas le patrimoine immobilier, évitant qu’une épée de Damoclès plane au-dessus du projet de toute une vie.

Grâce à l’outil de simulation en ligne, il est possible de se rendre compte des possibilités offertes par un rachat de crédit selon sa situation personnelle, avec la nouvelle mensualité et les conditions d’un nouvel et unique prêt.

Les types d’hypothèques

Il existe différents types d’hypothèques.

En premier lieu, citons la promesse d’hypothèque. L’hypothèque n’est pas encore réellement engagée sur le bien immobilier. Toutefois, si l’emprunteur n’arrive pas à honorer sa dette dans les conditions du contrat, alors il s’engage à entamer la procédure. Cette solution est en principe utilisée lorsqu’un crédit est près d’être soldé, avec un faible montant restant dû.

L’hypothèque légale a pour objet de couvrir les dettes entre époux ou envers une entité administrative.

L’hypothèque commerciale concerne les entreprises, qui mettent en garantie tout ou partie de leurs locaux pour accéder à des solutions de financement.

L’hypothèque judiciaire est comme son nom l’indique consécutive à un jugement. Les créanciers peuvent engager des poursuites judiciaires à l’encontre de débiteurs n’honorant pas leurs dettes. Le jugement peut mener à la mise en place d’une hypothèque.

Avant de recourir à la justice, les parties peuvent toutefois se mettre d’accord. On parle alors d’hypothèque conventionnelle.

Comment hypothéquer sa maison ?

Pour être reconnue valable, l’hypothèque doit répondre à une procédure légale encadrée. Hypothéquer sa maison, comment ça marche ? La procédure à suivre.

Le notaire sera le professionnel juridique à qui confier l’hypothèque. En effet, la rédaction de l’hypothèque doit obligatoirement être confiée à un notaire, seule cette profession étant habilitée à procéder à cette démarche. Les autres professions juridiques, dont les avocats, ne sont pas autorisées à y procéder.

L’acte notarié qui en résulte est une convention d’hypothèque. Outre son travail rédactionnel qui engage pleinement sa responsabilité, le notaire a aussi pour devoir d’informer et de conseiller les deux parties quant aux engagements induits par l’hypothèque, notamment le risque de perdre son bien immobilier pour l’un, et la notion de rang pour l’autre.

Le notaire devient aussi le garant de l’enregistrement de la convention d’hypothèque au près du service de publicité foncière. Il s’agit d’une deuxième démarche obligatoire dans le processus hypothécaire. Cette procédure permet d’officialiser la propriété d’un bien immobilier et le rang des créanciers bénéficiaires au cas où un transfert de propriété devait avoir lieu. Selon le rang qui leur est attribué, les créanciers sont ainsi plus ou moins sûr de récupérer leur investissement, celui désigné au premier rang étant prioritaire et ainsi de suite.

Enfin, un relevé hypothécaire doit être demandé. Ce document retrace l’historique du bien immobilier quant à ses propriétaires passés et en cours ou encore les hypothèques dont il fait l’objet.

Les autres types de garanties

L’obtention d’un prêt immobilier est toujours conditionné à une garantie. Les sommes engagées sont trop importantes pour l’organisme prêteur prenne le risque de perdre son argent. Il existe d’autres types de garanties qui évite la nécessité de recourir à une hypothèque.

Certains organismes proposent de se porter caution pour l’emprunteur. Les organismes de caution réservent souvent leur accord de cautionnement à l’étude du dossier, afin d’évaluer les risques selon certains critères définis (taux d’endettement, âges des demandeurs du prêt, type de prêt, âge à la dernière mensualité…). Les dossiers les plus risqués sont en principe refusés.

A noter que les mutuelles dédiés aux fonctionnaires proposent souvent le service de cautionnement, pour la plupart d’entre elles gratuitement.

Le privilège du prêteur de deniers est aussi une alternative à l’hypothèque. Proposée par les organismes bancaires, cette solution présente l’avantage d’être beaucoup moins onéreuse que les frais d’hypothèque. Réservé à l’achat d’un bien ancien, elle assure à la banque prêteuse le premier rang pour être remboursée en cas de saisie du bien immobilier concerné.

Risques de l’hypothèque

Mettre une hypothèque sur sa maison n’est pas sans risques. Accepter une hypothèque non plus.

Pour l’emprunteur, le risque le plus redouté est de perdre son bien immobilier, de voir la propriété transférée à des créanciers, qui mettront le bien en vente dans l’espoir de se rembourser. Car cette expropriation n’est effective que lorsque le remboursement des dettes n’est pas effectué.

Pour le prêteur aussi l’hypothèque comporte un risque. Car si les dettes courent auprès de plusieurs créanciers, un rang leur est attribué pour récupérer leur argent. S’ils n’ont pas la préférence, ils ne sont donc pas sûr de retrouver l’argent prêté. De même, les marchés immobiliers restent volatiles, et la valeur d’un bien peut fluctuer. La vente peut aussi être longue. Autant de risque qui pèse sur le prêteur.

La levée d’hypothèque

Il est possible, sous certaines conditions, de lever l’hypothèque sur un bien immobilier. Focus sur les conditions et les modalités de levée d’une hypothèque.

Qu’est-ce que la levée d’une hypothèque ?

La levée d’une hypothèque consiste à annuler la procédure. Ceci est possible dans deux conditions seulement :

  • en cas de remboursement anticipé du prêt en cours ;
  • en cas de mise en vente du bien immobilier concerné par l’hypothèque.

A noter que si l’emprunt est honoré dans les conditions prévues au contrat, c’est-à-dire sans anticiper, l’hypothèque est automatiquement levée un à deux ans après le paiement de la dernière mensualité, selon la date de souscription du prêt.

Lever une hypothèque

Lever une hypothèque permet à son propriétaire d’effacer les risques qui pèsent sur son bien. Il en retrouve la pleine jouissance. Le service de publicité foncière raye alors l’hypothèque enregistrée dans leur fichier. Le débiteur et le créancier doivent tout de même se mettre d’accord pour lever l’hypothèque. Un acte notarié viendra officialiser cet accord entre les parties.

Si aucun accord n’est trouvé, la justice peut statuer.

Frais de levée d’hypothèque

Lever une hypothèque engendre des frais, qui sont à la charge de l’emprunteur. Ils peuvent être annulés si l’hypothèque tombe d’elle-même après le remboursement du prêt dans les conditions prévues au contrat.

Les frais se composent de plusieurs volets : des taxes, les honoraires du notaire, les frais administratifs pour l’enregistrement et la conservation de l’hypothèque.

Coût de la levée d’hypothèque

Le coût de la levée d’une hypothèque n’est pas fixe. Il dépend du montant initial du prêt accordé. Un pourcentage est appliqué sur celui-ci. Le plus souvent, il est de 1 %. Par exemple, pour un bien immobilier acheté 100 000 €, la levée de l’hypothèque coûtera 1000 € ; pour un bien de 250 000 €, la prix de la levée d’hypothèque sera de 2500 €…

 

Devenir propriétaire d’un bien immobilier est le rêve de nombreuses personnes. L’accession à la propriété permet de se constituer un patrimoine de valeur. Hypothéquer son bien immobilier constitue donc un moyen de trouver de l’argent rapidement. Mais le procédé n’est pas sans risques, en cas de difficultés de paiement pour rembourser le prêt attribué. Pour reprendre en main sa situation financière, une alternative plus sûre, exempte de risque pour le patrimoine immobilier, est à la portée des propriétaires, le rachat de crédit. Un simulateur de rachat de crédit permet de vérifier les modalités de cette solution.