Vérifié le 16 août 2026 · nos règles de vérification
Les frais compris dans le TAEG d'un prêt hypothécaire, et ceux qui en sortent
Le taux annuel effectif global est le seul chiffre qui permette de comparer 2 offres. Il exprime le coût total du crédit rapporté au capital effectivement mis à disposition, intérêts et frais obligatoires compris. Sa composition est fixée par la loi, ce qui interdit les périmètres sur mesure. combien coûte l'inscription d'une hypothèque se décompose de son côté en 6 postes, dont 4 sont des taxes ou des droits que le notaire ne fait que collecter.
Les 8 postes, et lesquels la loi oblige à compter
| Poste | Dans le TAEG ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Intérêts du prêt | Oui | Par construction |
| Frais de dossier de l'établissement | Oui | Condition d'obtention du crédit |
| Commission de l'intermédiaire | Oui | Frais obligatoire pour obtenir le prêt |
| Frais d'inscription de l'hypothèque | Oui | Garantie exigée par le prêteur |
| Frais d'expertise du bien | Oui | Imposée par le prêteur pour instruire le dossier |
| Assurance emprunteur | Oui si elle conditionne l'octroi | Non si elle est facultative |
| Frais de mainlevée anticipée | Non | Événement postérieur, non connu à la signature |
| Indemnités de remboursement anticipé | Non | Éventuelles, non certaines |
Code de la consommation, articles L.314-1 à L.314-5 et articles R.314-1 et suivants : définition et méthode de calcul du taux annuel effectif global.
Les 2 dernières lignes expliquent l'écart entre le TAEG affiché et ce que l'opération coûte vraiment. Le TAEG est un indicateur de comparaison, pas une facture totale : il ignore ce qui arrive après la signature. Sur un prêt soldé par anticipation, mainlevée et indemnité peuvent représenter 3 000 € absents du taux affiché.
Les 7 postes d'un crédit hypothécaire, dont 5 absents des calculateurs
Les calculateurs en ligne sont conçus pour le prêt immobilier classique : ils additionnent les intérêts, parfois les frais de dossier, et s'arrêtent là. Sur un prêt hypothécaire, 5 postes supplémentaires interviennent, et ils pèsent plus lourd.
| Poste | Quand il se paie | Ordre de grandeur sur 150 000 € | Négociable ? |
|---|---|---|---|
| Intérêts | Chaque mois | 46 000 à 129 000 € selon la durée | Par le taux et la durée |
| Expertise du bien | Avant l'accord | 250 à 600 € | Rarement |
| Frais de dossier | Au déblocage | 1 000 à 1 500 € | Oui |
| Commission d'intermédiaire | Au déblocage uniquement | 7 500 à 10 500 € | Oui, largement |
| Frais d'inscription hypothécaire | Chez le notaire | 2 341 € sur 180 000 € garantis | Sur l'assiette seulement |
| Assurance emprunteur | Chaque mois | 5 600 à 13 500 € sur 15 ans | Oui, par délégation |
| Mainlevée | À la sortie anticipée | 450 à 700 € | Non |
Fourchettes constatées en août 2026 sur le marché français du crédit hypothécaire de trésorerie. La commission d'intermédiaire se situe couramment entre 5 % et 7 % du capital.
Un rappel de droit protège directement : aucune somme ne peut vous être demandée avant le déblocage effectif des fonds (code monétaire et financier, article L.519-6). Des « frais d'étude » réclamés à la signature d'un mandat sortent du cadre légal. À l'inverse, le détail de la ligne notariale suit un barème par tranches identique dans toutes les études, et il ne se négocie qu'au-delà de 100 000 € d'assiette.
Le calcul complet sur 150 000 € empruntés sur 15 ans
Voici l'exemple de bout en bout qu'aucun résultat de la première page ne propose. Hypothèses : 150 000 € sur 15 ans, taux nominal fixe de 5,60 %, hypothèque inscrite sur une assiette majorée de 20 % — soit 180 000 € garantis — et frais réglés au déblocage.
| Ligne | Montant | Détail du calcul |
|---|---|---|
| Mensualité hors assurance | 1 233,60 € | 180 échéances constantes |
| Total remboursé | 222 048 € | 1 233,60 € × 180 |
| Intérêts | 72 048 € | 222 048 € − 150 000 € |
| Frais d'inscription hypothécaire | 2 341 € | Émoluments, TPF et CSI sur 180 000 € |
| Frais de dossier | 1 500 € | 1 % du capital |
| Commission d'intermédiaire | 7 500 € | 5 % du capital |
| Coût total du crédit | 83 389 € | Intérêts + 11 341 € de frais |
| TAEG hors assurance | 6,84 % | Contre 5,60 % de taux nominal |
| Assurance à 0,36 % l'an | 8 100 € | 45 € par mois pendant 15 ans |
| TAEG assurance comprise | 7,41 % | + 1,81 point sur l'affiché |
Calcul du 16 août 2026. Mensualité arrondie à 1 234 € dans les tableaux de synthèse du site. Méthode du code de la consommation, articles R.314-1 et suivants.
Calculer les intérêts d'un prêt hypothécaire : la formule, et ce qu'elle ne dit pas
La formule de base est simple : coût total = somme des mensualités − capital emprunté. Sur ce dossier, elle donne 72 048 €. Elle est juste, et elle est trompeuse : elle ignore 11 341 € de frais, soit 13,6 % du coût réel. C'est exactement l'erreur que commettent les calculateurs de crédit immobilier vers lesquels dérive cette recherche.
L'effet de la durée : pourquoi une mensualité plus basse coûte beaucoup plus cher
C'est la question que Google pose et à laquelle personne ne répond en chiffres. Le même capital, au même taux, sur 4 durées.
Le même capital de 150 000 € à 10, 15, 20 et 25 ans
| Durée | Mensualité | Intérêts | Coût total, frais compris | TAEG |
|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 1 635 € | 46 240 € | 57 581 € | 7,35 % |
| 15 ans | 1 234 € | 72 048 € | 83 389 € | 6,84 % |
| 20 ans | 1 040 € | 99 677 € | 111 018 € | 6,58 % |
| 25 ans | 930 € | 129 033 € | 140 374 € | 6,43 % |
150 000 € empruntés à 5,60 % de taux nominal, 11 341 € de frais réglés au déblocage, hors assurance. Calculs du 16 août 2026.
Le tableau contient un piège. Le TAEG baisse quand la durée s'allonge, parce que les frais fixes se répartissent sur davantage d'années — et pourtant le coût total est multiplié par 2,4 entre 10 et 25 ans. La règle d'arbitrage tient en une phrase : le TAEG compare 2 offres de même durée, le coût total compare 2 durées.
Le coût total avant et après, publié même quand il dessert l'opération
Notre règle éditoriale impose de publier le coût total d'une opération recommandée avec la même visibilité que son avantage. Situation de départ : 62 000 € de capital restant dû, 1 180 € de mensualités cumulées, 5 ans de durée résiduelle. Opération : regroupement sur 12 ans à 5,60 %, garanti par une hypothèque, frais compris.
| Avant | Après | Écart | |
|---|---|---|---|
| Mensualité | 1 180 € | 621 € | − 559 € |
| Durée restante | 5 ans | 12 ans | + 7 ans |
| Capital financé | 62 000 € | 65 000 € | + 3 000 € de frais |
| Coût du crédit restant | 8 800 € | 24 414 € | + 15 614 € |
| Total remboursé | 70 800 € | 89 414 € | + 18 614 € |
Simulation du 16 août 2026, taux nominal de 5,60 %, hors assurance. Les frais comprennent l'inscription hypothécaire et les frais de dossier, financés dans l'opération.
La lecture honnête est celle-ci : l'opération divise la mensualité par 2 et coûte 15 614 € de plus. Elle se justifie quand la mensualité met le budget en tension ou qu'elle évite un incident de paiement. Elle ne se justifie pas pour « payer moins cher » : ce n'est jamais ce qu'elle fait. Trois leviers réduisent la facture — raccourcir la durée, négocier la commission, et vérifier d'abord si les solutions qui n'engagent pas le logement suffisent, un regroupement sans garantie supprimant 2 341 € de frais d'inscription et la mainlevée à venir.
Le coût de sortie, que personne n'additionne au coût total
Tous les calculateurs s'arrêtent à la dernière échéance théorique. Or un prêt hypothécaire est souvent soldé avant terme — vente, refinancement, rentrée d'argent — et 2 postes s'ajoutent alors.
- L'indemnité de remboursement anticipé — plafonnée par la loi à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans excéder 3 % du capital restant dû. Sur 100 000 € soldés par anticipation, cela représente au maximum 3 000 €, et l'indemnité se négocie à la souscription.
- La mainlevée de l'inscription — 450 à 700 € selon le montant radié, dont un émolument notarial forfaitaire de 78 € hors taxes si la créance inscrite n'excède pas 77 090 €. Elle n'est due que si l'inscription doit disparaître immédiatement.
- Le cas où la sortie ne coûte rien — laisser l'inscription se périmer : elle cesse de produire effet un an après la dernière échéance du prêt garanti, sans acte, sans notaire et sans frais.
Sur notre dossier, un remboursement anticipé à mi-parcours ajouterait environ 3 590 € au coût total : le coût de sortie en fin de prêt ne dépend pas du capital mais d'un forfait réglementé. Un dernier facteur joue dans l'autre sens, presque toujours oublié — selon l'usage des fonds, une partie des intérêts est déductible, et la part des intérêts que le fisc reprend change le coût net d'une opération locative de plusieurs milliers d'euros.
Calculer le TAEG soi-même, et vérifier une offre en 4 minutes
Vous n'avez pas besoin de la formule actuarielle complète pour contrôler une proposition.
Les 4 vérifications à faire dans l'ordre
- Additionnez tous les frais obligatoires : expertise, dossier, commission, inscription, assurance si elle est exigée. Sur un dossier de 150 000 €, un total inférieur à 5 000 € est suspect par défaut, un total supérieur à 15 000 € l'est par excès.
- Rapportez ce total au capital. Au-delà de 8 % du capital emprunté, la proposition mérite d'être renégociée ou mise en concurrence.
- Comparez le TAEG affiché au taux nominal. Un écart inférieur à 0,5 point sur un prêt hypothécaire de trésorerie signale un périmètre incomplet : sur ce produit, l'écart normal se situe entre 1 et 1,5 point.
- Vérifiez le plafond légal. Le TAEG ne peut pas dépasser le seuil de l'usure du trimestre : 8,56 % pour un crédit de trésorerie de plus de 6 000 € au troisième trimestre 2026, 4,57 % pour un crédit immobilier à taux fixe sur 10 à moins de 20 ans.
le taux nominal pratiqué en ce moment sert de point de départ au calcul. Le montage retenu — amortissable, in fine ou viager — change le résultat autant que le taux, et les 3 montages ne se comparent que sur un même besoin. Quant au capital accessible, il se calcule avant tout le reste : le capital que le bien permet d'obtenir détermine le dénominateur de l'opération.
Questions fréquentes
Comment est calculé le TAEG d'un prêt hypothécaire ?
Le TAEG inclut-il les frais de notaire ?
Pourquoi une mensualité plus basse coûte-t-elle plus cher ?
Peut-on rembourser un prêt hypothécaire par anticipation ?
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- Code de la consommation, articles L.314-1 à L.314-5 (taux annuel effectif global) et articles R.314-1 et suivants (méthode de calcul, postes obligatoirement inclus).
- Code de la consommation, article L.313-47 et R.313-25 : plafonnement de l'indemnité de remboursement anticipé à 6 mois d'intérêts, sans excéder 3 % du capital restant dû.
- Code de la consommation, article L.314-6 (prêt usuraire) ; Banque de France, seuils de l'usure du 1er juillet au 30 septembre 2026 ; code de commerce, annexe 4-7, articles A444-136, A444-143 et A444-141 ; code général des impôts, articles 844 et 881 H à 881 M.
- Code monétaire et financier, article L.519-6 : aucune somme perçue avant le déblocage effectif des fonds.
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