Vérifié le 16 août 2026 · nos règles de vérification
3 plans à ne jamais confondre : le prêt, l'hypothèque et l'impôt
Une succession qui comporte un bien hypothéqué se joue sur 3 plans indépendants, et c'est de les mélanger que naissent presque toutes les erreurs. Le premier plan est le prêt : une dette d'argent. Le deuxième est l'hypothèque : la garantie inscrite sur le bien, dont le fonctionnement d'une hypothèque sur une maison explique le mécanisme général. Le troisième est l'impôt : les droits de mutation par décès, calculés sur ce que reçoit chaque héritier.
Ces 3 plans évoluent séparément. Le prêt peut être soldé par l'assureur sans que l'hypothèque disparaisse. L'hypothèque peut être périmée alors que la dette existe encore. Et l'impôt peut augmenter précisément parce que la dette a été effacée. Un héritier qui raisonne sur un seul de ces plans se trompe presque toujours.
| Le plan | Ce qui se passe au décès | Qui décide | Le délai |
|---|---|---|---|
| Le prêt | L'assurance emprunteur joue, ou les héritiers reprennent les échéances | L'assureur, après examen | 1 à 6 mois |
| L'hypothèque | Elle reste inscrite sur le bien et le suit entre les mains des héritiers | Personne : elle survit d'elle-même | Jusqu'à sa péremption |
| Les droits de succession | Ils se calculent sur l'actif net, dettes déduites | Le notaire, sous le contrôle de la DGFiP | 6 mois (CGI, art. 641) |
Répartition établie à partir du code civil (articles 2385 à 2474), du code des assurances et du code général des impôts, dans leur rédaction en vigueur en août 2026.
La SERP française sur ce sujet est révélatrice : sur les 8 premiers résultats de Google, 3 appartiennent au même éditeur, un est la doctrine fiscale brute de l'administration, et la troisième position est occupée par une page d'aide juridique de l'État de New York traduite automatiquement. Aucun ne croise les 3 plans. C'est exactement ce que fait la suite de cette page.
Le prêt du défunt : l'assurance emprunteur solde le capital dans la majorité des cas
C'est la première question à poser, avant toute autre, et c'est celle qu'aucune des 8 pages du top 10 ne met en tête. Le crédit immobilier du défunt était-il assuré ? En pratique, la quasi-totalité des prêts immobiliers accordés par une banque française le sont : l'assurance n'est pas légalement obligatoire, mais aucun établissement ne prête sans elle sur un achat de résidence.
La quotité assurée fixe la part du crédit prise en charge au décès
L'assurance ne rembourse pas « le prêt » : elle rembourse la part du capital restant dû correspondant à la quotité assurée sur la tête du défunt. Sur un couple assuré à 100 % sur chacune des 2 têtes, le décès de l'un solde la totalité du crédit et le survivant n'a plus rien à payer. Sur une répartition 50 / 50, la moitié seulement est prise en charge, et le survivant continue de rembourser l'autre moitié aux mêmes conditions.
Cette quotité figure sur le certificat d'adhésion, pas sur l'offre de prêt. C'est le premier document à retrouver, parce que l'assurance emprunteur en cas de décès ne se lit nulle part ailleurs, ni chez le notaire ni au service de la publicité foncière.
Les 3 cas où l'assurance ne joue pas
- Le prêt n'était pas assuré. C'est fréquent sur les crédits de trésorerie hypothécaires, où la garantie repose sur le bien et où l'assurance est souvent facultative, et sur les prêts souscrits après 70 ans.
- L'âge limite de la garantie était dépassé. La plupart des contrats groupe cessent de couvrir le décès au-delà de 75, 80 ou 85 ans selon les assureurs. Le prêt continue, la couverture non.
- L'assureur oppose une exclusion. Fausse déclaration à l'adhésion, exclusion de garantie, délai de carence. Le refus doit être motivé par écrit et il se conteste, mais les échéances continuent de courir pendant la contestation.
L'hypothèque suit le bien, pas la personne : elle survit au décès
Une hypothèque est une sûreté réelle : elle porte sur une chose, pas sur un individu. Le décès de celui qui l'a consentie ne l'efface donc pas. L'inscription reste au service de la publicité foncière, elle continue de produire ses effets, et les héritiers reçoivent le bien avec elle.
Hériter d'une maison hypothéquée : ce que les héritiers reçoivent exactement
Concrètement, cela signifie 2 choses. D'abord, le créancier garde son droit de suite : il peut faire vendre le bien même s'il est passé aux mains des héritiers. Ensuite, il garde son droit de préférence : en cas de vente, il est payé sur le prix avant les créanciers ordinaires de la succession.
Mais l'hypothèque ne fait pas des héritiers des débiteurs personnels du seul fait qu'ils héritent du bien. Ce qui les engage, c'est l'option successorale qu'ils exercent : en acceptant purement et simplement, ils reprennent les dettes du défunt à hauteur de leur part, sur leur patrimoine propre. L'acceptation à concurrence de l'actif net, elle, borne l'engagement à la valeur des biens reçus : c'est ce choix qui décide de ce que devient une hypothèque au décès de l'emprunteur, bien avant la banque.
Les droits de succession : la dette hypothécaire se déduit de l'actif taxable
Les droits de mutation par décès ne se calculent pas sur la valeur du bien mais sur l'actif net : ce que le défunt possédait, diminué de ce qu'il devait. Le capital restant dû d'un crédit immobilier est une dette du défunt, donc il vient en déduction. C'est l'article 768 du code général des impôts qui le prévoit.
Les 3 conditions de déductibilité d'une dette au passif successoral
- La dette existait au jour du décès — une dette née après l'ouverture de la succession n'est pas déductible. C'est le capital restant dû à la date exacte du décès qui compte, pas celui du dernier relevé annuel.
- Elle est justifiée par écrit — l'article 768 exige une preuve « par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite ». En pratique : le décompte du prêteur arrêté au jour du décès, que la banque délivre sur simple demande du notaire.
- Elle n'entre dans aucun cas d'exclusion — l'article 773 du même code écarte notamment les dettes échues depuis plus de 3 mois sans attestation du créancier, et celles consenties au profit des héritiers eux-mêmes.
Sur une maison de 300 000 € grevée d'un crédit dont il reste 120 000 €, la base taxable n'est donc pas 300 000 € mais 180 000 €. Sur une transmission à 2 enfants, après l'abattement de 100 000 € par enfant et par parent, la différence se compte en dizaines de milliers d'euros d'impôt.
Le paradoxe de l'assurance décès : elle éteint le prêt et regonfle la base taxable
Voici le croisement qu'aucun concurrent français ne fait, et qui change le résultat du calcul. Si l'assurance emprunteur rembourse le capital restant dû, la dette disparaît — et une dette qui disparaît ne se déduit plus. L'actif taxable est reconstitué à hauteur du capital que l'assureur a versé.
Autrement dit, la bonne nouvelle financière est aussi une mauvaise nouvelle fiscale. Les héritiers n'ont plus d'échéance à payer, mais ils sont taxés sur un bien net de toute dette. Le capital versé par l'assureur ne leur passe jamais entre les mains : il va directement à la banque. L'impôt, lui, se paie en argent réel.
| Une maison de 300 000 €, 120 000 € de capital restant dû | Prêt assuré | Prêt non assuré |
|---|---|---|
| Valeur du bien | 300 000 € | 300 000 € |
| Dette déductible au passif | 0 € | 120 000 € |
| Actif net taxable | 300 000 € | 180 000 € |
| Part d'un enfant unique, après abattement de 100 000 € | 200 000 € | 80 000 € |
| Droits de succession dus | ≈ 38 200 € | ≈ 14 200 € |
| Échéances restant à payer | 0 € | 120 000 € étalés |
Calcul établi en août 2026 sur le barème en ligne directe du code général des impôts (article 777) et l'abattement de l'article 779. Exemple simplifié : ni frais funéraires forfaitaires, ni autres actifs, ni autres dettes.
Ce tableau n'est pas un argument contre l'assurance : sans elle, les 120 000 € de crédit resteraient à rembourser, ce qui coûte bien davantage que l'écart d'impôt. Il sert à anticiper la trésorerie : la famille dont le prêt était assuré est celle qui aura le plus gros chèque fiscal à sortir, sans un euro de liquidité venu du prêt.
Quand le défunt n'était pas assuré : qui paie les échéances, et à partir de quand
Le prêt ne se met pas en pause. Les échéances continuent de tomber le mois suivant le décès, prélevées sur un compte qui, lui, est bloqué par la banque dès qu'elle a connaissance du décès. C'est de ce décalage que naissent les premiers incidents, souvent en quelques semaines.
3 solutions existent, et elles se demandent par écrit, tout de suite :
- Le déblocage partiel du compte du défunt. La banque peut régler sur les avoirs du défunt certaines dettes urgentes, dont les échéances de prêt, avant même le règlement de la succession.
- La suspension temporaire des échéances. La plupart des contrats prévoient un report de 1 à 12 mensualités. Il s'obtient plus facilement dans les 3 mois qui suivent le décès qu'après un premier impayé.
- La reprise du prêt par un héritier. Elle suppose l'accord du prêteur, qui réexamine la solvabilité comme pour un nouveau dossier, et souvent une nouvelle assurance.
Si rien n'est demandé et que les impayés s'accumulent, le prêteur peut prononcer la déchéance du terme, puis engager la procédure de saisie immobilière sur le bien hérité. Le calendrier de cette procédure laisse plusieurs fenêtres d'action, mais chacune se referme, et la première dure quelques semaines seulement.
L'acceptation à concurrence de l'actif net : hériter sans risquer son propre patrimoine
C'est la protection la plus utile de tout le droit successoral, et elle est absente des 8 pages du top 10. Un héritier a 3 options : accepter purement et simplement, renoncer, ou accepter à concurrence de l'actif net (articles 787 à 803 du code civil).
Cette troisième voie permet de recueillir le bien tout en plafonnant sa contribution aux dettes à la valeur de ce que l'on reçoit. Si les dettes dépassent l'actif, l'héritier n'est jamais poursuivi sur son argent personnel. C'est la réponse exacte à la peur qui fait renoncer des familles entières à une maison qu'elles auraient pu garder.
Les 4 étapes de la déclaration, avec leurs délais
- La déclaration — elle se fait au greffe du tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession ou devant notaire (article 788 du code civil), et fait l'objet d'une publicité nationale.
- L'inventaire, dans les 2 mois — dressé par un notaire, un commissaire de justice ou un commissaire-priseur, il chiffre l'actif et le passif. C'est lui qui fixe le plafond de l'engagement de l'héritier (article 789).
- La déclaration des créances, dans les 15 mois — les créanciers du défunt doivent se manifester dans ce délai, faute de quoi leur créance est éteinte, sauf sûreté sur un bien de la succession (article 792). Le créancier hypothécaire, lui, conserve sa garantie.
- Le règlement du passif — les créanciers inscrits sont payés selon leur rang, puis les créanciers ordinaires dans l'ordre où ils se présentent. Ce qui reste revient à l'héritier.
L'option se choisit sans précipitation : nul n'est tenu d'opter avant l'expiration d'un délai de 4 mois à compter du décès (article 771 du code civil), et le droit d'option se prescrit par 10 ans (article 780). Ce délai de 4 mois est exactement celui qu'il faut pour faire estimer le bien et chiffrer les dettes avant de décider.
6 mois pour déclarer la succession, 12 si le décès a eu lieu hors de France
C'est le délai qui crée toute l'urgence, et aucune des 8 pages du top 10 ne le cite. L'article 641 du code général des impôts fixe à 6 mois à compter du décès le délai de dépôt de la déclaration de succession lorsque le décès est survenu en France métropolitaine, et à un an dans tous les autres cas. Les droits se paient au moment du dépôt, en une fois, sauf demande d'étalement.
6 mois pour retrouver les contrats, faire estimer un bien, obtenir un décompte de prêt, attendre la position d'un assureur et réunir des dizaines de milliers d'euros : c'est court. C'est ce délai, et non l'attachement au bien, qui pousse des familles à vendre dans l'urgence, souvent en dessous du prix.
Déclaration de succession tardive : 0,20 % par mois, puis 10 % de majoration
L'intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 2,40 % l'an, court dès le premier jour du septième mois (article 1727 du code général des impôts). La majoration de 10 % s'ajoute à partir du premier jour du treizième mois suivant le décès, et passe à 40 % si la déclaration n'est toujours pas déposée dans les 90 jours d'une mise en demeure (article 1728).
La conséquence pratique est contre-intuitive : déposer une déclaration incomplète dans les 6 mois coûte moins cher que déposer une déclaration parfaite au huitième. Une déclaration rectificative se dépose ensuite sans pénalité sur la part rectifiée.
Payer les droits sans vendre : regarder l'étalement du Trésor avant le crédit
9 pages sur 10 sur cette requête proposent une seule réponse : un crédit hypothécaire. C'est une réponse possible, ce n'est pas la première à examiner. L'administration fiscale accorde elle-même un crédit, et il est presque toujours moins cher.
Le paiement fractionné et le paiement différé, à 2 % en 2026
Le paiement fractionné permet de régler les droits en versements égaux échelonnés sur un an, généralement 3 versements espacés de 6 mois. Ce délai passe à 3 ans et 7 versements lorsque l'actif successoral comporte au moins 50 % de biens non liquides — ce qui est le cas dès qu'une maison représente l'essentiel de la succession.
Le paiement différé vise les transmissions en nue-propriété : les droits sont payés dans les 6 mois qui suivent la réunion de l'usufruit à la nue-propriété, ou la cession du bien. Il est désormais admis aussi lorsque le conjoint survivant opte pour l'usufruit du logement.
| Le crédit du Trésor | Fractionné | Différé |
|---|---|---|
| Taux applicable en 2026 | 2 % | 2 % |
| Taux applicable en 2025 | 2,3 % | 2,3 % |
| Durée | 1 an, ou 3 ans si ≥ 50 % de biens non liquides | Jusqu'à 6 mois après la fin de l'usufruit |
| Garantie exigée | Oui, à constituer dans les 4 mois | Oui, à constituer dans les 4 mois |
| Quand la demander | Avec la déclaration de succession | Avec la déclaration de succession |
Taux publiés par la direction générale des finances publiques pour les demandes de crédit formulées à compter du 1er janvier 2026 (2 %, contre 2,3 % en 2025). Régime des articles 396 à 404 GA de l'annexe III au code général des impôts, délais d'instruction issus du décret n° 2023-1324 du 28 décembre 2023.
Un point que les vendeurs de crédit ne mentionnent jamais et qui compte ici : l'étalement du Trésor est lui aussi subordonné à des garanties, et la garantie proposée est très souvent une hypothèque sur le bien de la succession. Vous n'échappez donc pas toujours à l'inscription — mais vous échappez aux intérêts d'un crédit bancaire.
Le crédit hypothécaire sur le bien hérité : montant, critères, délai
Quand l'étalement ne suffit pas, le crédit garanti par le bien reprend son intérêt. Les acteurs du marché annoncent des quotités contradictoires — 50 % de la valeur pour les uns, 60 % pour les autres. La vérité est qu'elle dépend du bien, de sa localisation, de son occupation et de l'existence d'un prêt en cours. hypothéquer sa maison pour obtenir des liquidités obéit à une formule unique — valeur d'expertise, quotité, capital restant dû — et c'est elle qui tranche entre 50 et 60 %.
- Un bien libre de prêt immobilier en cours, ou dont le capital restant dû est faible : c'est la première condition posée par les établissements spécialisés.
- Un taux d'endettement de 35 % au plus après opération, calculé sur les revenus de l'héritier emprunteur — pas sur ceux de la succession.
- Des revenus stables et justifiables, la garantie sur le bien ne dispensant jamais de l'examen de la capacité de remboursement.
- Un accord unanime si le bien est déjà en indivision entre plusieurs héritiers.
L'hypothèque légale du Trésor sur les biens de la succession
C'est l'autre hypothèque, celle qu'on ne choisit pas. Les droits de mutation par décès sont une dette des héritiers envers le Trésor public, et l'administration dispose pour les recouvrer d'une hypothèque légale qu'elle peut faire inscrire sur les biens de la succession, y compris sur celui qui vient d'être transmis.
Cette sûreté est prévue à l'article 1929 ter du code général des impôts et détaillée par la doctrine fiscale publiée au BOFiP sous la référence BOI-REC-GAR-10-20-40. Elle ne devient apparente qu'au moment de l'inscription, et elle bloque toute vente jusqu'à son apurement, exactement comme une hypothèque bancaire.
Deux différences comptent. La première : elle garantit un impôt, et c'est donc au comptable public, pas à une banque, qu'il faut s'adresser pour la lever. La seconde : elle est souvent la contrepartie demandée pour un paiement fractionné ou différé — l'accepter, c'est parfois le prix à payer pour ne pas emprunter. Une fois l'impôt réglé, l'hypothèque légale du Trésor public se radie sur simple mainlevée du comptable public, sans acte notarié ni émolument.
Faut-il lever l'hypothèque du défunt ? Le calcul de péremption avant tout devis
« Est-il obligatoire de lever une hypothèque ? » est l'une des questions que Google associe à cette recherche, et aucun des 8 résultats n'y répond. La réponse est non, dans la plupart des cas — et c'est une économie de plusieurs centaines d'euros.
Une inscription hypothécaire n'est pas éternelle. Elle est prise pour une durée déterminée, portée sur le bordereau, et elle cesse de produire effet un an après la dernière échéance du prêt qu'elle garantit. Passé cette date, elle est périmée : il n'y a plus rien à lever, et donc rien à payer. Sur une succession où le prêt du défunt s'est achevé il y a plusieurs années, la mainlevée demandée par réflexe est une dépense pure.
- Demandez l'état hypothécaire du bien — auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble. Il liste les inscriptions en cours, leur date, leur durée et le créancier de chacune.
- Comparez la date de fin d'effet à la date du jour — si elle est dépassée, l'inscription est périmée et aucune démarche n'est nécessaire. C'est le cas de la majorité des inscriptions découvertes lors d'une succession ancienne.
- Si l'inscription est vivante, regardez d'abord ce que vous voulez faire du bien — le conserver n'oblige à rien. C'est seulement la vente ou un nouveau financement qui impose la mainlevée, et dans le cas d'une vente, le notaire la règle sur le prix, sans que vous avanciez quoi que ce soit.
Trois vérifications précèdent toute dépense — l'état hypothécaire, la date de péremption, l'assurance du défunt — et elles suffisent le plus souvent à hériter d'une maison hypothéquée sans le moindre frais de mainlevée.
Plusieurs héritiers : l'indivision impose l'unanimité, et c'est là que tout se bloque
Dès qu'ils sont 2, les héritiers reçoivent le bien en indivision. Chacun détient une quote-part abstraite de la totalité, personne ne détient une pièce. Et consentir une hypothèque sur un bien indivis est un acte de disposition : il exige l'accord unanime des indivisaires, en application de l'article 815-3 du code civil.
Un seul héritier qui refuse, ou qui reste injoignable, suffit donc à bloquer un financement dont les autres ont besoin pour payer leurs droits. C'est la situation qui conduit le plus souvent à la vente contrainte du bien de famille — et il existe des sorties. L'article 815-5 du code civil permet au juge d'autoriser hypothéquer un bien indivis entre héritiers lorsque le refus d'un seul met en péril l'intérêt commun.
L'autre voie est le rachat des parts : l'héritier qui souhaite conserver le bien rachète celles des autres, en s'appuyant sur la valeur du bien lui-même. financer le rachat de soulte entre héritiers suppose alors 2 calculs, celui de la soulte et celui du droit de partage de 2,5 %.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il avec une hypothèque lors d'un décès ?
S'agit-il de payer des droits de succession en retard ou par anticipation ?
Est-il obligatoire de lever une hypothèque ?
Peut-on déduire une dette hypothécaire du calcul de la succession ?
Est-ce un bien que vous souhaitez garder ou vendre ?
Quelles sont les 6 erreurs à éviter dans une succession ?
- Le prêt hypothécaireLe prêt hypothécaire est un crédit garanti par un bien que vous possédez déjà.
- C'est quoi une hypothèqueUne hypothèque est une garantie que votre prêteur fait inscrire sur votre maison.
- Pourquoi hypothéquer sa maisonOn n'hypothèque jamais pour hypothéquer : la garantie est le prix payé pour obtenir une somme, une durée ou un accord.
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- Code général des impôts, article 641 (délai de dépôt de la déclaration de succession : 6 mois, un an en cas de décès hors de France métropolitaine).
- Code général des impôts, article 768 (déduction des dettes à la charge du défunt) et article 773 (dettes non déductibles).
- Code général des impôts, articles 777 et 779 (barème en ligne directe et abattements) — base du calcul chiffré publié sur cette page.
- Code général des impôts, articles 1727 (intérêt de retard de 0,20 % par mois) et 1728 (majorations de 10 % et 40 %).
- Annexe III au code général des impôts, articles 396 à 404 GA (paiement fractionné et différé des droits d'enregistrement), et décret n° 2023-1324 du 28 décembre 2023 sur les délais d'instruction et de constitution des garanties.
- Direction générale des finances publiques — taux d'intérêt du crédit de paiement différé ou fractionné : 2 % pour les demandes formulées à compter du 1er janvier 2026, 2,3 % en 2025.
- Code général des impôts, article 1929 ter, et doctrine fiscale BOI-REC-GAR-10-20-40 (hypothèque légale du Trésor en garantie des droits de mutation par décès).
- Code civil, articles 771 et 780 (délais de l'option successorale), 787 à 803 (acceptation à concurrence de l'actif net), 815-3 (unanimité pour les actes de disposition sur un bien indivis) et 2385 à 2474 (hypothèques).
Ce guide est écrit et vérifié par l'équipe éditoriale du site. Son expérience ne vient pas de la documentation : elle vient de la conduite d'un cabinet de courtage en regroupement de crédits, de 2016 à 2024 — des dossiers de propriétaires montés, défendus devant les établissements, acceptés ou refusés.