Que se passe-t-il quand je ne peux plus payer mon crédit immobilier ?

Je ne rembourse plus mon crédit : 3 gestes dans les 30 premiers jours

Je ne peux plus payer mon crédit immobilier : la phrase arrive presque toujours après un fait précis — perte d'emploi, arrêt de travail, séparation. Un premier impayé ne déclenche pas une saisie.

Il ouvre une période de 6 à 9 mois pendant laquelle 4 leviers restent disponibles, dont un délai de grâce judiciaire de 2 ans, rarement mentionné. La saisie ferme la liste des risques que fait courir une hypothèque ; les six mois qui la précèdent comptent davantage.

1. Prévenir la banque avant le rejet de prélèvement — un dossier signalé spontanément se traite en aménagement ; découvert par un rejet, il se traite en recouvrement.
2. Demander par écrit un report d'échéances — la plupart des contrats prévoient une modularité : report des intérêts seuls ou report total, souvent 2 à 12 échéances sur la durée du prêt. Il se demande.
3. Faire chiffrer un réaménagement complet — allongement de durée, lissage, regroupement. Une mensualité réduite de 35 % au deuxième mois vaut mieux qu'un plan négocié au huitième.

L'ordre des actes de la banque, de la relance au commandement de payer

La chaîne de recouvrement est standardisée : la connaître, c'est savoir où l'on se situe et combien de temps il reste.

Chronologie observée sur les crédits immobiliers garantis par une hypothèque. Les délais antérieurs au commandement relèvent de la politique de recouvrement de chaque établissement.

« Poursuite judiciaire pour non-paiement de crédit immobilier » ne désigne rien d'autre que la dernière ligne : le calendrier d'une saisie immobilière, étape par étape.

La déchéance du terme : ce qu'elle déclenche, et ce qu'elle exige de la banque

C'est la bascule. Tant qu'elle n'est pas prononcée, seul l'arriéré est exigible : quelques milliers d'euros. Une fois prononcée, la totalité du capital restant dû devient exigible immédiatement, majorée des intérêts de retard et d'une indemnité contractuelle.

On passe de 6 000 € à réunir à 180 000 €. Ni les uns ni l'autre n'ouvrent le moindre avantage : la fiscalité d'un crédit garanti par le logement ne connaît que les intérêts d'un prêt affecté à un bien loué.

Elle n'est pas discrétionnaire : la Cour de cassation exige une mise en demeure préalable restée sans effet, précisant le délai laissé pour y faire obstacle (1^re chambre civile, 3 juin 2015, n° 14-15.655).

Les 4 leviers, du moins contraignant au plus judiciaire

Ils ne s'excluent pas et ne se valent pas : chacun devient plus difficile à mesure que le dossier vieillit.

Code civil, article 1343-5 : le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 2 années.

Modèle de demande de suspension de prêt immobilier

Cette demande revient dans toutes les recherches associées, et en voici le texte. En voici la structure, en recommandé avec accusé de réception.

• Objet et références — « Demande de suspension temporaire des échéances du prêt n° … », numéro de compte et date de l'offre acceptée.
• Le fait déclencheur, daté et justifié — perte d'emploi, arrêt de travail, séparation, baisse d'activité, pièce à l'appui. Une demande sans pièce passe pour une demande de complaisance.
• La demande précise — nombre d'échéances à suspendre, date de reprise, préférence entre report total et report des seuls intérêts.
• La solution de sortie — reprise d'emploi, vente d'un bien, réaménagement. C'est le paragraphe qui fait accepter le dossier.
• La demande d'écrit sous 15 jours — un refus écrit est la pièce qui appuie ensuite une demande de délai de grâce devant le juge.

La suspension pour vente mérite d'être citée à part : la banque accepte parfois de reporter le capital au jour de la signature, ce qui évite d'entrer en impayé pendant la commercialisation.

Le FICP : ce qui déclenche l'inscription, et combien de temps elle dure

Deux résultats parmi les mieux classés sur ce sujet sont belges et citent la Centrale des crédits aux particuliers. Ce fichier n'existe pas en droit français. Le registre applicable ici est le FICP, tenu par la Banque de France.

Code de la consommation, articles L751-1 à L752-2 et R752-1 et suivants. L'inscription est levée par anticipation dès la régularisation intégrale de la situation.

Le dossier de surendettement : ce que la recevabilité suspend vraiment

Quand les leviers amiables ne suffisent plus, le dossier déposé auprès de la commission de surendettement de la Banque de France devient la voie principale. Il est gratuit.

La décision de recevabilité emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution visant les biens du débiteur (code de la consommation, art. L722-2). Réserve capitale, absente de la plupart des pages : lorsqu'une saisie immobilière est déjà engagée, la suspension suppose une décision du juge, saisi par la commission.

Être propriétaire ne ferme pas la porte : déposer un dossier quand on possède un logement reste possible, et le maintien dans les lieux fait partie des objectifs du plan.

Séparation, co-emprunteur, caution : qui reste tenu de quoi

« Suspension de crédit immobilier pour séparation » revient constamment dans les recherches : la séparation est l'un des 3 déclencheurs les plus fréquents d'impayés.

Un prêt souscrit à 2 rend chaque emprunteur solidairement tenu de la totalité. Ni le divorce, ni la vente du bien, ni un accord entre ex-conjoints ne suppriment cette solidarité : seule la banque désolidarise, par avenant — c'est le sujet de la séparation d'un couple co-emprunteur. La caution, elle, est appelée dès la déchéance du terme.

Les 5 erreurs qui aggravent réellement un dossier d'impayés

Elles reviennent dans presque tous les dossiers, et aucune n'est irréparable si elle est corrigée tôt — à condition d'avoir en tête ce que l'hypothèque d'une maison engage vraiment.

1. Ne pas ouvrir les courriers — les délais courent à compter de la présentation, pas de la lecture.
2. Souscrire un crédit à la consommation pour payer les mensualités — cela transforme une difficulté temporaire en surendettement structurel.
3. Attendre la déchéance du terme pour agir — avant, il faut réunir un arriéré de quelques milliers d'euros ; après, la totalité du capital.
4. Vendre à la hâte sous la pression — une vente précipitée se conclut 10 à 20 % sous le marché, alors que la vente reste libre tant que le commandement n'est pas publié.
5. Payer un intermédiaire avant d'avoir reçu les fonds — aucune somme ne peut être exigée avant le déblocage effectif des fonds (code monétaire et financier, article L519-6).

Questions fréquentes