Peut-on hypothéquer une maison seul, ou faut-il d'abord obtenir un accord ?

• Être titulaire d'un droit réel hypothécable : la pleine propriété, la nue-propriété ou l'usufruit d'un immeuble. On n'hypothèque pas un bien qu'on loue, ni un bien dont on est seulement occupant.
• Avoir la capacité juridique : être majeur et ne pas faire l'objet d'une mesure de protection qui retire ce pouvoir. Un mineur ne peut pas hypothéquer, même par ses parents, sans l'autorisation du juge.
• Pouvoir disposer seul, ou réunir les accords exigés : conjoint, autres indivisaires, usufruitier, associés de la SCI, curateur ou tuteur selon le cas.

Une hypothèque conventionnelle se constitue par acte authentique, devant notaire, puis se publie au service de la publicité foncière. C'est le notaire qui vérifie que le signataire a le pouvoir d'engager le bien : c'est là que les dossiers mal montés s'arrêtent.

Oui, sans autre signature — sauf une exception que personne ne signale. Vous détenez la pleine propriété, vous signez seul, et sans crédit en cours toute la quotité retenue par le prêteur est disponible.

L'exception : si vous êtes marié et que ce bien constitue le logement de la famille, l'article 215 du code civil interdit à un époux de disposer seul des droits qui l'assurent, même lorsque le bien lui appartient en propre. Le conjoint doit consentir, faute de quoi l'acte est annulable dans l'année de sa découverte. La règle ne vise ni le PACS ni le concubinage.

Pièces attendues : titre de propriété, dernier avis de taxe foncière, état hypothécaire récent, livret de famille et contrat de mariage le cas échéant.

C'est le régime matrimonial qui commande, et lui seul. À défaut de contrat de mariage, c'est la communauté réduite aux acquêts qui s'applique.

Code civil, articles 215, 1424, 1428, 1536 et 815-3. Le régime applicable figure sur le contrat de mariage ; à défaut de contrat, c'est la communauté réduite aux acquêts.

Pour un PACS, le régime légal depuis le 1^er janvier 2007 est la séparation de biens : chacun hypothèque ce qui lui appartient. Les PACS antérieurs relèvent de l'indivision, donc de la règle d'unanimité décrite juste après.

Oui, mais avec l'accord de 100 % des indivisaires. L'article 815-3 du code civil autorise les indivisaires titulaires des deux tiers des droits à accomplir seuls les actes d'administration. L'hypothèque est un acte de disposition, réservé par le même article au consentement de tous : un frère sur 4 qui refuse bloque l'opération entière, quelle que soit sa quote-part.

Peut-on hypothéquer une partie de sa maison ?

Une nuance que le marché ignore : un indivisaire peut hypothéquer sa seule quote-part indivise sans l'accord des autres. Mais cette hypothèque est suspendue au partage — si le bien est attribué à un autre indivisaire, elle tombe. Aucun prêteur généraliste n'accepte une garantie dont la survie dépend d'un partage à venir. Quand un seul refuse, hypothéquer un bien en indivision passe par le rachat de sa part ou par l'autorisation du juge, jamais par une majorité.

Pièces attendues : acte de notoriété ou attestation immobilière après décès, accord écrit de chaque indivisaire, état civil complet de tous.

Oui, mais uniquement sur son usufruit. L'usufruit est un droit réel, donc hypothécable. Le problème est ailleurs : il s'éteint au décès de l'usufruitier, et l'hypothèque avec lui. Un prêteur se retrouverait avec une garantie qui disparaît le jour où elle deviendrait utile, d'où un refus quasi systématique qui n'a rien à voir avec le dossier. L'article 595 du code civil rappelle que l'usufruitier ne peut engager seul l'immeuble au-delà de son droit.

Oui, sur sa nue-propriété seule. Le droit est cessible et hypothécable, mais le prêteur récupérerait un bien dont il ne peut ni jouir ni tirer de loyer tant que l'usufruit dure. La valeur retenue suit le barème de l'article 669 du code général des impôts : la nue-propriété vaut 70 % de la pleine propriété quand l'usufruitier a 71 à 80 ans, et 40 % entre 51 et 60 ans.

Quand l'usufruitier et le nu-propriétaire signent ensemble le même acte, l'hypothèque porte sur la pleine propriété reconstituée et le dossier s'étudie comme celui d'un propriétaire ordinaire. C'est la configuration d'un parent usufruitier et d'un enfant nu-propriétaire après donation : 2 signatures, aucune décote.

Oui, mais l'emprunteur et le garant sont la société. La SCI est propriétaire ; c'est elle qui consent l'hypothèque, représentée par son gérant. Trois vérifications précèdent la signature : l'opération doit entrer dans l'objet social, les statuts doivent autoriser le gérant à consentir des sûretés réelles, et une décision collective des associés est requise dès que les statuts l'exigent — la règle dans la plupart des SCI familiales.

Le point que les associés découvrent tard : dans une société civile, ils répondent des dettes sociales indéfiniment et à proportion de leurs parts (code civil, article 1857). Un associé à 20 % répond de 20 % de la dette sur son patrimoine personnel : c'est la contrepartie la plus lourde d'hypothéquer un bien détenu en SCI, et elle survit à la revente des parts.

Pièces attendues : statuts à jour, extrait K-bis de moins de 3 mois, procès-verbal d'assemblée autorisant l'emprunt et la garantie, liste des associés et répartition des parts.

Oui, avec l'autorisation ou la cosignature prévue par la mesure.

Code civil, articles 425 et suivants ; article 505 pour la tutelle, article 467 pour la curatelle. Le notaire exige la copie du jugement et, le cas échéant, l'ordonnance d'autorisation.

Oui, et le locataire n'a pas son mot à dire. Vous n'avez ni à l'informer ni à obtenir son accord : l'hypothèque ne touche pas le bail, qui se poursuivrait de plein droit avec l'acquéreur même en cas de vente sur saisie, dès lors qu'il a date certaine (code civil, article 1743).

Le prêteur, lui, en tire 2 conséquences chiffrées. Il retient une valeur de bien occupé, inférieure de 10 à 20 % à la valeur libre, et ne compte les loyers qu'à hauteur de 70 à 80 % de leur montant. Sur un bien estimé 250 000 € libre, la base de calcul tombe souvent à 210 000 €.

Pièces attendues : bail en cours, 3 dernières quittances, taxe foncière, attestation d'assurance propriétaire non occupant.

Oui : c'est la loi du lieu où se trouve l'immeuble qui s'applique. Un bien situé en France s'hypothèque selon le droit français, quelle que soit la résidence du propriétaire. L'acte se signe devant un notaire français, à distance si nécessaire, au moyen d'une procuration authentique reçue par un consulat ou par un notaire local avec apostille.

Ce sont les conditions du prêteur qui se durcissent : quotité souvent ramenée à 50 ou 60 %, revenus en devise décotés de 10 à 30 %, compte bancaire français fréquemment exigé, contrôles renforcés au titre de la lutte contre le blanchiment. Prévoyez 2 à 4 semaines de plus.

Pièces attendues : justificatif de résidence fiscale, avis d'imposition traduit, procuration authentique apostillée.

Un logement d'habitation est mieux traité qu'un local commercial, une résidence principale mieux qu'une résidence secondaire. Les seuils d'entrée vont de 100 000 € à 400 000 € selon l'acteur, sans qu'aucun texte ne les impose : la question de quels biens peuvent être hypothéqués relève de la politique commerciale de chaque prêteur, pas du code civil.

Peut-on hypothéquer un bien sous crédit ?

Sur une maison estimée 300 000 €, une quotité de 60 % ouvre 180 000 € de garantie ; si un crédit de 90 000 € reste inscrit, la marge tombe à 90 000 €. Quand cette marge existe encore, une seconde inscription sur un bien déjà grevé reste possible, à un taux supérieur.

Les banques de réseau financent l'achat immobilier et prennent la garantie qui va avec ; elles n'instruisent presque jamais un crédit de trésorerie garanti sur un bien déjà possédé. Ce marché est tenu par une quinzaine d'établissements spécialisés, qui passent par des intermédiaires. Un même dossier reçoit donc des réponses opposées selon la porte à laquelle il se présente, et l'acte se signe toujours chez le notaire, quel que soit le prêteur retenu.

Salarié, indépendant, retraité, sans revenu régulier : les 4 profils sont finançables, et c'est la raison d'être du crédit hypothécaire. Il ne remplace pas un bon dossier, il remplace une bonne fiche de paie. Un gérant majoritaire ou un retraité au patrimoine solide mais à la pension modeste trouvent ici ce qu'un prêt personnel leur refuse : un prêt hypothécaire sans revenus réguliers reste possible, dans les limites que fixe l'obligation d'évaluer la solvabilité.

La plupart des acteurs plafonnent l'âge en fin de prêt entre 75 et 85 ans ; le prêt viager hypothécaire n'a pas de limite haute, mais un âge plancher souvent fixé à 60 ans.

Dernier critère, invisible et décisif : lorsqu'une opération de regroupement comporte au moins 60 % de crédits immobiliers, elle bascule dans le régime du crédit immobilier (code de la consommation, articles L.314-11 et R.314-18) — l'article R.314-18 dit que le seuil « est atteint » à 60 %, l'égalité est donc dedans. Délai de réflexion de 10 jours, information précontractuelle renforcée : le dossier change de nature et de calendrier.