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Péremption, mainlevée, radiation : 3 mots, 3 choses différentes
Le vocabulaire est le premier obstacle, et c'est un obstacle qui coûte cher. Sur les pages que Google affiche pour cette recherche, « lever », « mainlevée », « radiation » et « péremption » sont employés indifféremment. Ils désignent 3 opérations distinctes, dont 2 sont gratuites. Cette page reprend la question là où le reste du dossier consacré à le dossier complet sur l'hypothèque d'une maison l'a laissée : une fois le crédit soldé, comment on sort.
| Le mot | Ce qu'il désigne exactement | Qui l'accomplit | Ce que ça coûte |
|---|---|---|---|
| Péremption | L'extinction automatique de l'inscription un an après la dernière échéance du prêt garanti | Personne : c'est la loi | 0 € |
| Mainlevée | L'acte notarié par lequel le créancier renonce à sa garantie avant terme | Le créancier, devant notaire | 450 à 700 € |
| Radiation | L'effacement matériel de l'inscription au fichier immobilier | Le service de la publicité foncière | Comprise |
| Levée | Le mot courant, sans contenu juridique : il recouvre les 3 précédents | — | Variable |
| Fin hypothèque | L'expression que tapent les propriétaires : elle désigne le moment où l'inscription cesse de produire effet, sans dire lequel des 3 mécanismes s'applique | — | Variable |
Code civil, articles 2385 à 2474 (chapitre des hypothèques) dans leur rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 ; articles 2440 et suivants pour la radiation.
La conséquence pratique est directe : la radiation n'est pas une démarche, c'est la conséquence d'une mainlevée. On ne « demande pas une radiation » à l'administration ; on lui dépose un acte de mainlevée, ou on constate que l'inscription est périmée. Un propriétaire qui appelle le service de la publicité foncière pour faire radier une inscription encore vivante s'entend répondre qu'il doit passer par son créancier — et il ne comprend pas pourquoi.
L'arbre de décision : 3 branches, une seule mène à un chèque
Avant d'appeler un notaire, 3 questions suffisent à savoir dans quelle situation vous êtes. Prenez-les dans l'ordre : la première élimine la moitié des cas.
- La dernière échéance du prêt garanti remonte à plus d'un an ? — Branche 1 : ne faites rien. L'inscription est périmée, elle ne produit plus d'effet. Aucun acte, aucun notaire, aucun frais. Si la ligne subsiste au fichier immobilier, elle est sans portée : un acquéreur, un notaire ou un nouveau prêteur le constateront eux-mêmes sur l'état hypothécaire, où figure la date d'effet.
- Vous vendez le bien ? — Branche 2 : ne payez rien d'avance. Le notaire chargé de la vente demande le décompte à la banque, solde le prêt sur le prix, obtient la mainlevée et la publie. Le coût est prélevé sur le produit de la vente le jour de la signature. Vous n'avancez pas un euro.
- Vous soldez le crédit par anticipation et vous avez besoin que l'inscription disparaisse tout de suite ? — Branche 3 : c'est le seul cas facturé. Refinancement, rachat par un autre établissement, nouvelle hypothèque à prendre en premier rang : il faut une mainlevée anticipée, 450 à 700 €, et 4 à 8 semaines.
La première question se tranche en consultant l'échéancier du prêt, ou à défaut en vérifier si l'inscription est déjà périmée. La date d'effet de l'inscription et sa durée figurent sur le bordereau publié : elles sont opposables, et elles règlent le débat sans discussion.
Un point que presque personne ne signale : une inscription peut être renouvelée par le créancier avant sa date d'extinction, ce qui repousse la péremption. C'est rare pour un crédit de particulier, courant pour une hypothèque judiciaire ou une inscription du Trésor. Les conditions et les délais dans lesquels un créancier peut renouveler une inscription avant sa péremption sont exposés à part.
Vérifier ce qui est réellement inscrit sur votre bien avant d'engager quoi que ce soit
Aucune décision ne se prend sans le document. L'état hypothécaire — officiellement une « demande de renseignements » adressée au service de la publicité foncière — liste toutes les inscriptions en cours sur un bien, avec pour chacune le créancier, le montant garanti, la date de publication et la date d'extinction.
Ce document tranche à lui seul 3 questions que les propriétaires posent à l'aveugle : l'inscription existe-t-elle encore, à quelle date s'éteint-elle, et de quel créancier faut-il obtenir l'accord. Il coûte quelques euros et il évite des démarches inutiles à plusieurs centaines d'euros. Il faut compter une dizaine d'euros et un formulaire Cerfa pour demander un état hypothécaire sur votre bien, contre 450 à 700 € pour une mainlevée engagée à tort.
3 inscriptions qu'on ne s'attend pas à y trouver
- L'hypothèque légale du Trésor, prise sans votre accord pour un impôt impayé. Elle se lève par une mainlevée délivrée par le comptable public, et non par un notaire mandaté par vous.
- Une hypothèque judiciaire conservatoire inscrite par un créancier autorisé par un juge, souvent sans que le propriétaire en ait été informé autrement que par un courrier ancien.
- Une inscription périmée mais non radiée, la situation la plus fréquente : le registre garde la ligne, le droit ne produit plus rien.
Avant de comprendre comment on sort, il n'est pas inutile de revoir la définition de l'hypothèque et les droits qu'elle donne : le droit de préférence et le droit de suite sont exactement ce que la mainlevée fait disparaître.
Qui fait quoi : 3 acteurs, 5 étapes, et le délai de chacune
C'est le point que personne ne séquence, alors qu'il explique tous les délais. Une mainlevée met en jeu 3 acteurs successifs : la banque, qui donne l'accord ; le notaire, qui reçoit l'acte authentique ; l'administration, qui radie. Chacun a son propre rythme, et aucun ne peut travailler avant que le précédent ait terminé.
1. L'accord du créancier — 1 à 3 semaines
Vous adressez au service concerné une demande écrite accompagnée du décompte de remboursement. La banque vérifie que la créance est intégralement soldée, intérêts et indemnités compris, puis délivre son accord et désigne le notaire ou accepte celui que vous proposez. C'est l'étape la plus variable : une semaine dans un réseau organisé, 3 dans un service centralisé.
2. La rédaction de l'acte de mainlevée — 1 à 2 semaines
Le notaire rédige un acte authentique dans lequel le créancier déclare consentir à la radiation de l'inscription. Il y reprend les références exactes du bordereau d'origine : date, volume, numéro. Une seule référence erronée et le service refuse le dépôt.
3. La signature — quelques minutes
Seul le créancier signe : la mainlevée est un acte unilatéral. Vous n'avez pas à comparaître, et votre présence n'est pas requise. C'est une différence de fond avec la mise en place, où votre signature est indispensable — comparez avec les étapes de mise en place d'une hypothèque.
4. Le dépôt au service de la publicité foncière — 1 à 2 semaines
Le notaire dépose l'acte au service du lieu de situation de l'immeuble, dans les formes du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. Le service contrôle la concordance des références et enregistre.
5. La radiation effective — 1 à 3 semaines
L'inscription est rayée du fichier immobilier. Le notaire vous adresse la copie annotée, qui vaut preuve. Demandez-la systématiquement : c'est la seule pièce qui atteste que le bien est libre, et un futur prêteur la réclamera.
Une mainlevée coûte 450 à 700 € : le devis complet, ligne par ligne
Le coût total se situe entre 450 et 700 € pour une créance inscrite de 100 000 à 250 000 €. Il se décompose en 6 lignes, dont une seule suit le montant radié.
| Poste | Montant | Nature | Référence |
|---|---|---|---|
| Émolument du notaire | 150 € HT | Forfait | C. com., art. A444-141 |
| Émoluments de formalités | 120 à 160 € HT | Tarif réglementé | C. com., annexe 4-7 |
| TVA à 20 % | 54 à 62 € | Impôt | CGI, art. 278 |
| Droit fixe d'enregistrement | 25 € | Impôt | CGI, art. 846 bis |
| Contribution de sécurité immobilière | 50 à 125 € | Seule ligne proportionnelle, 0,05 % | CGI, art. 881 J |
| Débours et frais de publication | 60 à 175 € | Avancés par l'étude | Frais réels |
| Total courant | 450 à 700 € | — | — |
Tarif réglementé des notaires en vigueur en août 2026, sur une créance inscrite de 100 000 à 250 000 €. L'émolument tombe à 78 € HT en dessous de 77 090 € de créance. La taxe de publicité foncière n'est pas due sur une mainlevée : elle n'a été acquittée qu'à l'inscription.
Deux conséquences pratiques. La première : sur un gros prêt, la mainlevée est proportionnellement dérisoire, et l'annonce d'un chiffre à 4 chiffres doit vous alerter. La seconde : sur un petit prêt, elle est proportionnellement lourde, ce qui rend la question de la péremption d'autant plus utile à poser.
Émoluments, TVA et seconde formalité éventuelle : le devis détaillé d'une mainlevée d'hypothèque ressort entre 450 et 700 € TTC, et chaque inscription supplémentaire à radier ajoute 240 à 370 €.
Qui paie, et faut-il lever l'hypothèque pour vendre ?
La mainlevée est à la charge du débiteur, c'est-à-dire de l'emprunteur, et non de la banque. C'est la règle constante, quelle que soit la cause du remboursement anticipé. Mais « à la charge de » ne veut pas dire « à avancer ».
En cas de vente : rien à avancer, tout se règle sur le prix
Vous n'avez aucune démarche à entreprendre avant de mettre le bien en vente, et surtout aucune mainlevée à financer d'avance. Le notaire chargé de la vente demande le décompte au prêteur, séquestre le prix, rembourse le crédit, règle la mainlevée et vous verse le solde. L'acquéreur reçoit un bien libre de toute inscription, ce qu'il exige de toute façon.
La seule situation délicate est celle où le prix de vente ne couvre pas la créance. Le créancier n'a alors aucune obligation de donner mainlevée : il faut négocier une mainlevée contre paiement partiel, ou apporter la différence. C'est le seul scénario où vendre un bien encore grevé d'une hypothèque peut échouer chez le notaire le jour de la signature.
La mainlevée partielle : libérer un bien sur 2, ou une quote-part
Personne ne traite ce cas, qui est pourtant courant. Lorsqu'une même inscription grève plusieurs biens — une maison et un terrain, 2 lots, un bien et sa dépendance — il est possible de n'en libérer qu'un seul. Le créancier consent une mainlevée limitée à l'immeuble désigné et conserve sa garantie sur les autres.
Le mécanisme est le même en indivision : la mainlevée peut ne porter que sur la quote-part d'un indivisaire qui se retire. Dans les 2 cas, la banque exige une contrepartie — un remboursement partiel proportionné, ou une garantie de substitution — et le coût de l'acte reste le même forfait qu'une mainlevée totale.
Lever une hypothèque sans notaire : la réponse franche
Cette question revient sans arrêt et aucune page n'y répond nettement. La réponse tient en 2 lignes, et elle dépend uniquement de la branche dans laquelle vous vous trouvez.
| Votre situation | Notaire nécessaire ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| L'inscription est périmée | Non, et il est inutile | Il n'y a plus de droit à éteindre : rien à lever |
| Mainlevée conventionnelle anticipée | Oui, obligatoirement | L'acte doit être authentique pour être publié au fichier immobilier |
| Vente du bien | Oui, mais c'est celui de la vente | Aucun rendez-vous ni frais supplémentaires de votre part |
| Hypothèque légale du Trésor | Non | La mainlevée est délivrée par le comptable public |
| Hypothèque judiciaire annulée par un juge | Non | La décision de justice suffit à fonder la radiation |
Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 : seuls des actes authentiques ou des décisions de justice peuvent être publiés au fichier immobilier.
Autrement dit : une mainlevée conventionnelle sans notaire est impossible, parce que seul un acte authentique se publie ; mais dans 3 situations sur 5, le notaire est tout simplement inutile. C'est cette nuance que les pages du marché n'écrivent pas, et c'est elle qui décide de la dépense.
Dans 3 situations sur 5, lever une hypothèque sans notaire ne suppose aucune démarche particulière : l'inscription s'éteint d'elle-même et le registre finit par en porter la trace.
Une ligne qui reste au registre n'est pas une hypothèque qui reste
C'est la source d'angoisse la plus fréquente. Le service de la publicité foncière ne nettoie pas son fichier de lui-même : une inscription périmée continue d'apparaître sur l'état hypothécaire, parfois pendant des années. Elle y figure avec sa date d'effet et sa durée, et c'est cette date qui fait foi.
Un notaire, un acquéreur ou un nouveau prêteur lisent cette date et en tirent eux-mêmes la conséquence : le droit est éteint, il n'y a rien à obtenir du créancier. Payer une mainlevée pour faire disparaître une ligne devenue sans portée revient à acheter du confort visuel 550 €. Dans un seul cas la dépense se discute : lorsque l'inscription périmée est ancienne, illisible ou porte sur un créancier disparu, et qu'un acquéreur pressé refuse d'entrer dans la discussion. Il s'agit alors d'une décision commerciale, pas d'une obligation juridique.
Si la banque refuse ou traîne : mise en demeure, puis juge de l'exécution
Aucun résultat de la première page ne traite ce cas, qui est pourtant le motif de recherche le plus tendu. Vous avez soldé le crédit, vous demandez la mainlevée, et rien ne vient : pas de réponse, ou un refus. 3 niveaux d'action existent, à mener dans l'ordre.
- La demande écrite au service compétent — lettre recommandée avec accusé de réception adressée au service des garanties de l'établissement, accompagnée du décompte de solde et des références exactes de l'inscription (date, volume, numéro du bordereau). Beaucoup de blocages ne sont qu'un courrier égaré.
- La mise en demeure, puis le médiateur — un second recommandé fixant un délai, par exemple 15 jours, et rappelant que la créance est éteinte. En parallèle, la saisine du médiateur bancaire de l'établissement est gratuite et débloque un nombre important de dossiers en quelques semaines.
- La saisine du juge de l'exécution — le juge compétent en matière de sûretés judiciaires et d'exécution peut ordonner la radiation de l'inscription lorsque la créance garantie est éteinte, et assortir sa décision d'une astreinte. La décision est elle-même publiée au fichier immobilier et vaut mainlevée.
Le refus n'est légitime que dans un cas : la créance n'est pas intégralement éteinte. Un solde d'intérêts, une indemnité de remboursement anticipé impayée, un second prêt garanti par la même inscription — ce dernier cas est fréquent avec les inscriptions dites rechargeables ou les avenants. Réclamez toujours le décompte écrit : il indique ce qui reste dû, et il change la nature de la discussion.
L'hypothèque judiciaire : une procédure différente, et 2 voies de sortie
Une hypothèque judiciaire n'est pas une hypothèque conventionnelle. Elle a été inscrite sans votre accord, par un créancier autorisé par un juge, souvent à titre conservatoire pour garantir une créance contestée. Elle ne se lève donc pas de la même manière.
| Hypothèque conventionnelle | Hypothèque judiciaire | |
|---|---|---|
| Origine | Votre accord, devant notaire | Une autorisation du juge |
| Voie de sortie principale | Mainlevée amiable du créancier | Mainlevée amiable ou décision de justice |
| Si le créancier refuse | Juge de l'exécution | Demande de mainlevée devant le juge de l'exécution |
| Motif d'annulation propre | Aucun | Défaut d'engagement de l'action au fond dans le mois |
| Coût | 450 à 700 € | Variable : de 0 € à une procédure complète |
Code des procédures civiles d'exécution, dispositions relatives aux sûretés judiciaires ; code civil, articles 2385 à 2474.
Le point décisif, que le marché ignore : une hypothèque judiciaire conservatoire est subordonnée à l'engagement, par le créancier, d'une action au fond dans un délai bref après l'inscription. À défaut, la mesure est caduque et sa mainlevée peut être ordonnée. Beaucoup d'inscriptions anciennes tombent sur ce seul motif.
Le délai de recours est bref et il se compte à partir de la signification : faire annuler ou lever une hypothèque judiciaire suppose donc de réunir les pièces avant même de saisir le juge de l'exécution.
Même logique pour l'hypothèque légale du Trésor : elle se lève par une mainlevée délivrée par le comptable public une fois la dette fiscale réglée. Elle n'exige ni notaire ni acte notarié de votre part, et sa délivrance ne vous est pas facturée.
Après la radiation : premier rang retrouvé, vente libre, fichage inchangé
Une fois la radiation effectuée, le bien est libre. Concrètement, 3 choses deviennent possibles, et une quatrième reste inchangée.
- Vous pouvez inscrire un nouveau prêteur en premier rang. C'est la raison la plus fréquente d'une mainlevée anticipée : sans elle, le nouvel établissement n'accepte qu'un second rang, et il le facture par un taux supérieur.
- Vous vendez sans discussion. L'état hypothécaire revient vierge, l'acquéreur et son notaire n'ont aucune condition à poser.
- Vous récupérez une capacité d'emprunt lisible. Un prêteur qui consulte l'état hypothécaire ne voit plus d'engagement, même éteint, à interpréter.
- Ce qui ne change pas : votre situation dans les fichiers de la Banque de France. Une hypothèque n'a jamais figuré ni au FICP ni au FCC. La lever n'améliore donc aucun fichage, et n'en supprime aucun.
Le calendrier à respecter si vous refinancez
La mainlevée prend 4 à 8 semaines, la mise en place d'une nouvelle garantie 6 à 10. Les deux se chevauchent mal : un nouveau prêteur exige en général la preuve de la radiation avant de débloquer. Anticipez donc la demande de mainlevée dès l'accord de principe du nouvel établissement, et non après la signature de l'offre — c'est un mois gagné.
Un dernier chiffre, pour arbitrer : payer 450 à 700 € de mainlevée pour libérer un premier rang n'a de sens que si l'écart de taux obtenu le rembourse. Sur 100 000 € empruntés sur 10 ans, un écart de 0,30 point représente environ 1 600 € d'intérêts : la mainlevée est alors largement rentable. Sur 20 000 € sur 3 ans, elle ne l'est pas.
Questions fréquentes
C'est quoi une mainlevée d'hypothèque ?
Quel est le coût d'une levée d'hypothèque ?
Est-il obligatoire de lever une hypothèque ?
Quel est le délai pour faire lever une hypothèque ?
Qui paie la mainlevée d'hypothèque ?
La banque peut-elle refuser de donner mainlevée ?
- Le prêt hypothécaireLe prêt hypothécaire est un crédit garanti par un bien que vous possédez déjà.
- C'est quoi une hypothèqueUne hypothèque est une garantie que votre prêteur fait inscrire sur votre maison.
- Pourquoi hypothéquer sa maisonOn n'hypothèque jamais pour hypothéquer : la garantie est le prix payé pour obtenir une somme, une durée ou un accord.
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- Code civil, articles 2385 à 2474 (chapitre des hypothèques), et articles 2440 et suivants (radiation des inscriptions), rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021.
- Code de commerce, annexe 4-7, article A444-141 (émolument forfaitaire de mainlevée) et article A444-136 et A444-143 (émolument d'inscription).
- Code général des impôts, article 846 bis (droit fixe d'enregistrement de 25 € sur les mainlevées d'hypothèques) et article 881 J (contribution de sécurité immobilière sur les radiations, 0,05 % des sommes radiées sur consentement du créancier).
- Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
- Code général des impôts, articles 881 H à 881 M (contribution de sécurité immobilière).
- Code des procédures civiles d'exécution, dispositions relatives aux sûretés judiciaires et compétence du juge de l'exécution.
- Service de la publicité foncière — demande de renseignements (état hypothécaire), formulaire et tarif publiés par la direction générale des finances publiques.
Ce guide est écrit et vérifié par l'équipe éditoriale du site. Son expérience ne vient pas de la documentation : elle vient de la conduite d'un cabinet de courtage en regroupement de crédits, de 2016 à 2024 — des dossiers de propriétaires montés, défendus devant les établissements, acceptés ou refusés.