Vérifié le 16 août 2026 · nos règles de vérification
La règle du code civil : les droits réels immobiliers qui sont dans le commerce
La réponse juridique est plus large que la réponse commerciale. « Sont susceptibles d'hypothèques tous les droits réels immobiliers qui sont dans le commerce » : c'est la phrase entière de l'article 2388 du code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Entrent donc dans l'assiette la pleine propriété, mais aussi l'usufruit et la nue-propriété pris séparément, et ce que veut dire hypothéquer un bien n'y ajoute aucune condition tenant à la valeur du bien.
Une exclusion découle directement du texte : les meubles, sur lesquels il n'existe aucun droit réel immobilier à hypothéquer. C'est ce qui vise le fonds de commerce, meuble incorporel qui se nantit sans jamais s'hypothéquer.
Un immeuble futur peut être hypothéqué depuis le 1er janvier 2022
C'est le point sur lequel presque toutes les pages du marché sont restées à l'ancien droit. Jusqu'au 31 décembre 2021, l'article 2419 disposait que « l'hypothèque ne peut, en principe, être consentie que sur des immeubles présents ». Cet article est abrogé. Le texte qui l'a remplacé, l'article 2414, énonce l'inverse : « L'hypothèque peut être consentie sur des immeubles présents ou futurs. A peine de nullité, l'acte notarié désigne spécialement la nature et la situation de chacun de ces immeubles […] » La désignation reste la condition, l'existence du bien ne l'est plus.
Cela ne veut pas dire qu'un prêteur de trésorerie financera sur un bien à construire : la suite de la page montre qu'il ne le fait pas. Mais le refus est commercial, pas juridique, et confondre les deux fait écrire des impossibilités qui n'en sont pas.
Reste la question que le droit ne tranche pas : ce qu'un prêteur accepte de financer. Un bien hypothécable n'est pas un bien finançable, et c'est cet écart que la suite de la page chiffre, nature de bien par nature de bien. L'assiette varie aussi selon le type d'inscription : elle est désignée dans l'acte pour une hypothèque conventionnelle, générale pour certaines hypothèques légales : c'est l'un des points sur lesquels l'assiette de chaque type d'hypothèque diverge le plus.
La grille de quotité par nature de bien, celle que les prêteurs appliquent
Le marché annonce des chiffres contradictoires — 70 %, 80 %, parfois 90 % — sans jamais dire de quoi ils dépendent. Ils dépendent de 2 choses : la nature du bien et la liquidité du marché local. Voici la grille constatée sur les offres françaises de prêt hypothécaire de trésorerie en août 2026.
| Nature du bien | Peut être hypothéqué | Financé en pratique | Quotité usuelle |
|---|---|---|---|
| Résidence principale | Oui | Oui, cas le plus courant | 60 à 70 % |
| Appartement en copropriété | Oui | Oui, si l'immeuble est sain | 60 à 70 % |
| Résidence secondaire | Oui | Oui | 50 à 65 % |
| Bien loué | Oui | Oui, bail communiqué | 50 à 60 % |
| Immeuble de rapport | Oui | Oui, sur dossier locatif | 50 à 60 % |
| Terrain constructible | Oui | Rarement seul | 40 à 50 % |
| Terrain nu, agricole, isolé | Oui | Le plus souvent refusé | 0 à 40 % |
| Local commercial ou mixte | Oui | Prêteurs spécialisés | 40 à 50 % |
| Bien en VEFA, non achevé | Oui, comme immeuble futur (art. 2414) | Non en trésorerie | — |
| Bien hors France métropolitaine | Oui, droit local | Quasiment jamais | — |
Quotités relevées en août 2026 sur les offres de prêt hypothécaire de trésorerie distribuées en France. Elles s'apprécient sur la valeur d'expertise, et sur le total des créances garanties, premier rang compris.
Une précision qui change tout : la quotité s'applique à la valeur d'expertise, pas au prix espéré. Sur un appartement estimé 250 000 € par son propriétaire et 225 000 € par l'expert, 70 % font 157 500 € et non 175 000 €. C'est le premier écart entre la simulation et l'offre, et le montant réellement débloqué s'en ressent directement.
Hypothéquer un appartement : copropriété, charges et étage
C'est la recherche la plus fréquente sur cette page, et la réponse est favorable : une hypothèque sur un appartement se prend exactement comme sur une maison, par acte notarié et publication au fichier immobilier. La copropriété ne bloque rien — vous n'hypothéquez pas l'immeuble, vous hypothéquez votre lot, quotes-parts de parties communes comprises.
Comment hypothéquer son appartement quand la copropriété a des impayés
Le prêteur vérifie 3 points avant d'accepter une hypothèque sur un appartement : le niveau des charges, l'existence d'un fonds travaux et surtout l'état des impayés de la copropriété. Un immeuble en procédure d'administration provisoire, ou visé par un arrêté de péril, fait chuter la quotité ou fait refuser le dossier.
Le syndicat des copropriétaires dispose lui-même d'une hypothèque légale pour ses charges impayées. Si une telle inscription figure déjà sur votre lot, elle prime la nouvelle par sa date, et elle réduit d'autant la valeur disponible : c'est exactement le mécanisme décrit dans ce qui reste finançable derrière une première inscription.
Une hypothèque sur un appartement pour financer autre chose
Rien n'oblige à ce que l'argent serve au bien hypothéqué. Une hypothèque sur un appartement peut financer l'achat d'une maison, des travaux, une soulte ou un regroupement de dettes : le bien garantit, il ne dicte pas l'emploi des fonds. C'est le principe même du prêt de trésorerie hypothécaire, dont les plafonds de montant et de durée se fixent sur le bien.
Hypothéquer un terrain : constructible, nu ou agricole
Une hypothèque sur un terrain est juridiquement possible sans réserve : c'est un immeuble, il est dans le commerce, il entre dans l'assiette. La difficulté est commerciale : un terrain se revend lentement, sa valeur dépend d'un document d'urbanisme qui peut changer, et les prêteurs le savent.
- Terrain constructible viabilisé, en zone tendue : financé, quotité de 40 à 50 %, souvent en complément d'un autre bien apporté en garantie.
- Terrain nu, non viabilisé ou en zone rurale : le plus souvent refusé seul, ou retenu pour une valeur symbolique dans le calcul de la garantie.
- Terrain agricole ou boisé : marché étroit, droit de préemption possible de la SAFER ; hypothéquer un terrain de cette nature n'intéresse presque aucun prêteur classique.
La règle tient en une phrase : plus le marché de revente est étroit, plus la décote est forte. Un même terrain à 100 000 € peut être retenu pour 45 000 € en périphérie d'une métropole et pour rien à 40 kilomètres de là.
Indivision, SCI, usufruit : les cas qui bloquent en pratique
C'est la partie que la première page de Google ne traite nulle part, alors qu'elle décide de la faisabilité du dossier. 3 situations reviennent sans cesse.
Un bien en indivision : l'unanimité, pas la majorité
Hypothéquer un bien indivis est un acte de disposition : il exige l'accord de tous les indivisaires, sans exception, la majorité des deux tiers ne suffisant que pour les actes d'administration (code civil, article 815-3). Un seul refus bloque l'opération. Chacun peut en revanche hypothéquer sa quote-part, mais aucun prêteur sérieux ne finance sur cette base, et l'accord de tous les indivisaires reste la voie normale.
Un bien porté par une SCI : les statuts commandent
La société est propriétaire, c'est donc elle qui hypothèque, représentée par son gérant. Encore faut-il que les statuts l'y autorisent : la plupart exigent une décision collective des associés pour constituer une sûreté réelle. Le prêteur demandera les statuts, le procès-verbal d'assemblée et, très souvent, la caution personnelle des associés : c'est le prix à payer pour hypothéquer un bien détenu par une société civile immobilière.
Usufruit et nue-propriété : hypothécables séparément, financés ensemble
L'usufruitier peut hypothéquer son usufruit, le nu-propriétaire sa nue-propriété : le code civil l'autorise. Mais un usufruit s'éteint au décès, et une nue-propriété ne rapporte rien tant que l'usufruit dure. Les prêteurs exigent donc presque toujours la réunion des 2, c'est-à-dire la signature de l'usufruitier et du nu-propriétaire sur le même acte.
Les 7 refus les plus fréquents d'un prêteur hypothécaire, et ce qui débloque chacun
Un dossier n'est presque jamais refusé parce que le bien serait « impossible à hypothéquer » : il l'est parce que le prêteur ne voit pas comment le revendre, ou parce qu'une signature manque. La distinction compte : le premier motif fait baisser la quotité, le second se lève avec un acte.
| Situation du bien | Réponse observée | Ce qui la motive, et ce qui la débloque |
|---|---|---|
| Bien indivis, sans l'accord de tous les indivisaires | Refus | Acte de disposition, donc unanimité exigée (code civil, article 815-3). Se débloque par la signature de chacun, ou par un rachat de soulte préalable. |
| Bien déjà grevé au-delà de la quotité | Refus | Le plafond s'apprécie sur le total des créances inscrites : radier une inscription périmée ou soldée suffit parfois à rouvrir le dossier. |
| Bien acquis en viager, occupé par le crédirentier | Refus | Le vendeur conserve une hypothèque légale spéciale pour la rente, qui prime toute inscription postérieure, et le droit d'usage écrase la valeur de revente. |
| Terrain non constructible, agricole ou boisé | Refus le plus souvent | Marché de revente étroit, document d'urbanisme révisable. Se traite en apportant un second bien en garantie. |
| Mobil-home, péniche, chalet non attaché au sol | Refus | Ce ne sont pas des immeubles : l'hypothèque ne les atteint pas. Reste le prêt affecté ou le gage. |
| Bien situé hors de France | Quasiment jamais financé | L'inscription relève du registre de l'État où l'immeuble se trouve. Un prêteur français garantit sur un bien français, même si l'emprunteur vit ailleurs. |
| Bien porté par une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés | Sous condition | Le régime fiscal ne bloque pas, la bascule vers un financement professionnel si : la plupart des offres aux particuliers ne visent que les SCI à l'impôt sur le revenu. |
Motifs de refus relevés en août 2026 sur les offres de prêt hypothécaire de trésorerie distribuées en France métropolitaine.
Un refus se transforme souvent en quotité réduite plutôt qu'en non définitif : un terrain isolé entre volontiers dans l'assiette lorsqu'une maison l'accompagne. L'expatriation, elle, ne bloque rien : un propriétaire installé hors de France hypothèque sans difficulté sa maison restée en France, sous réserve de la domiciliation des revenus et de la signature de l'acte à distance.
Mobil-home, péniche, parts de société : ce qui n'est pas un immeuble ne s'hypothèque pas
L'article 2388 du code civil vise les droits réels immobiliers qui sont dans le commerce. Ce qui n'entre pas dans cette catégorie sort de l'assiette, quelle que soit sa valeur : un mobil-home de 60 000 € ne garantit rien là où un studio de 60 000 € garantit 36 000 à 42 000 €.
Un bien devient immeuble lorsqu'il est attaché au sol à perpétuelle demeure
Un mobil-home posé sur des plots, une péniche amarrée, un chalet démontable restent des meubles : ils se déplacent, donc ils ne s'inscrivent pas au fichier immobilier. Le critère est matériel, pas fiscal. Ces biens se financent par un prêt affecté ou un gage.
Les parts de SCI se nantissent, l'immeuble de la SCI s'hypothèque
Détenir des parts de société civile immobilière, ce n'est pas détenir l'immeuble : les parts sont des meubles, elles se nantissent. L'hypothèque porte sur le bien lui-même, et c'est la société qui la consent. Selon la garantie retenue, ce n'est ni le même acte, ni le même signataire, ni le même coût.
Les 4 facteurs qui font varier la quotité, à nature de bien identique
À nature de bien identique, 2 dossiers n'obtiennent pas la même quotité. Quatre facteurs expliquent l'essentiel de l'écart, et aucun n'est négociable une fois l'expertise rendue.
- La liquidité du marché local. Un bien vendable en 3 mois vaut plus, pour un prêteur, qu'un bien identique qui met 2 ans à trouver preneur.
- L'occupation. Un logement loué avec bail en cours se revend moins bien qu'un logement libre : la quotité baisse, et le bail est demandé au dossier.
- L'état et le diagnostic de performance énergétique. Un classement F ou G pèse sur la valeur retenue depuis les restrictions de mise en location.
- Les inscriptions déjà prises. Le plafond s'apprécie sur le total des créances garanties : une hypothèque ancienne encore publiée réduit la capacité même si le prêt est soldé.
Ce dernier point mérite une vérification systématique. Une inscription périmée ou soldée qui n'a pas été radiée continue d'apparaître à l'état hypothécaire, et elle se déduit du calcul tant qu'elle y figure. Le coût d'inscription, lui, se calcule uniquement sur le montant garanti par le nouveau prêt, jamais sur la valeur du bien désigné.
Enfin, le profil de l'emprunteur reprend la main sur la valeur du bien dès que l'endettement est en cause : un bien parfaitement finançable ne compense pas des revenus insuffisants, et les profils que les prêteurs hypothécaires acceptent comptent autant que la nature de la garantie.
Questions fréquentes
Quelles sont les conditions pour hypothéquer un bien immobilier ?
Puis-je hypothéquer un terrain non construit ?
Peut-on hypothéquer un bien loué ?
Est-il possible d'hypothéquer une résidence secondaire ?
Peut-on hypothéquer un mobil-home ou une résidence mobile ?
Puis-je vendre ma maison si elle est hypothéquée ?
- Qui peut hypothéquer une maisonÊtre propriétaire ne suffit pas.
- Les 3 types d'hypothèqueLes types d'hypothèques se distinguent par leur origine : la loi, le juge, le contrat.
- L'hypothèque conventionnelleL'hypothèque conventionnelle est la seule des trois qui suppose votre signature.
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- Code civil, article 2388 : « Sont susceptibles d'hypothèques tous les droits réels immobiliers qui sont dans le commerce » (assiette de l'hypothèque), et articles 2385 à 2474, rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, en vigueur au 1er janvier 2022. L'article 2118, encore cité en ligne, a été transféré par l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 et est devenu l'article 2397, lequel porte depuis 2022 un tout autre objet (information des époux) : la référence d'assiette est l'article 2388.
- Code civil, article 2414 : « L'hypothèque peut être consentie sur des immeubles présents ou futurs. A peine de nullité, l'acte notarié désigne spécialement la nature et la situation de chacun de ces immeubles […] » Il remplace l'article 2419, abrogé au 1er janvier 2022, qui n'admettait en principe que les immeubles présents.
- Code civil, article 815-3 : actes de disposition sur un bien indivis et règle de l'unanimité.
- BOFiP, BOI-ENR-DMTOI et documentation relative à l'assiette des sûretés immobilières.
- Code de commerce, annexe 4-7, articles A444-136 et A444-143 (émoluments d'inscription) ; code général des impôts, article 844 (taxe de publicité foncière).
- Quotités de financement et motifs de refus relevés en août 2026 sur les offres de prêt hypothécaire de trésorerie distribuées en France métropolitaine.
- Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 : le privilège du vendeur d'immeuble est devenu une hypothèque légale spéciale au 1er janvier 2022, sans changement de rang.
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