Le rachat de soulte, défini par ce qu'il transfère et ce qu'il laisse en place
Un rachat de soulte est l'opération par laquelle un indivisaire devient seul propriétaire d'un bien détenu à plusieurs, en versant aux autres la valeur de leur part.
Il se constate par un acte notarié publié au service de la publicité foncière, et il met fin à l'indivision : sur ce point, les banques et les courtiers disent tous la même chose.
Ce qu'ils ne disent pas tient dans une phrase — l'acte règle la propriété, jamais la dette, exactement comme le règlement d'une succession qui porte une hypothèque.
Trois plans coexistent, et il faut les régler dans l'ordre. La propriété passe par l'acte de partage. La dette bancaire ne se transfère qu'avec l'accord écrit du prêteur. La garantie hypothécaire, publiée au nom des emprunteurs d'origine, ne suit ni l'une ni l'autre : elle reste en place tant qu'elle n'est pas radiée.
Dans quel contexte utilise-t-on le rachat de soulte
2 situations couvrent la quasi-totalité des dossiers. Le divorce ou la séparation : l'un des deux garde le logement et rachète la part de l'autre. La succession : un héritier conserve la maison de famille et désintéresse ses frères et sœurs.
S'y ajoute un cas plus rare mais coûteux à mal traiter, la sortie d'un associé lorsque le bien est logé dans une société — une hypothèque en SCI n'obéit pas aux mêmes règles qu'un partage.
Comment calculer une soulte : la formule, et l'erreur qui la fausse d'un tiers
La formule tient en deux temps. On établit d'abord la valeur nette du bien : sa valeur vénale, diminuée du capital restant dû sur le prêt en cours. On applique ensuite la quote-part de celui qui sort. Le résultat est la soulte.
L'erreur de raisonnement la plus répandue consiste à appliquer la quote-part à la valeur du bien sans déduire le crédit.
Sur une maison de 300 000 € grevée de 120 000 € de capital restant dû, elle transforme une soulte de 90 000 € en une soulte de 150 000 € — un tiers de trop, et souvent un refus de financement à la clé.
Rachat de soulte : exemple avec 3 quotes-parts différentes
| Répartition | Valeur nette | Part rachetée | Soulte à verser |
|---|---|---|---|
| 50 % / 50 % | 180 000 € | 50 % | 90 000 € |
| 60 % / 40 % | 180 000 € | 40 % | 72 000 € |
| Trois héritiers, un tiers chacun | 180 000 € | 2/3 | 120 000 € |
Hypothèses : bien estimé 300 000 €, capital restant dû 120 000 €, aucun compte d'indivision à régler. Les apports personnels inégaux à l'achat se traitent séparément, dans le compte établi par le notaire.
Deux corrections viennent ensuite s'ajouter à ce calcul brut : les créances entre indivisaires — échéances réglées seul, travaux payés sur des deniers personnels — et l'indemnité d'occupation due par celui qui habite le bien. Elles se compensent dans le même compte, et elles déplacent régulièrement la soulte de plusieurs milliers d'euros.
Le droit de partage : 1,10 % après un divorce, 2,50 % pour une succession
C'est le chiffre décisif : le droit de partage est le poste de coût principal, et voici son taux. Le voici, avec sa base légale.
| Situation | Taux | Assiette | Texte |
|---|---|---|---|
| Partage après divorce, séparation de corps ou rupture de PACS | 1,10 % | Actif net partagé | CGI art. 746 |
| Partage d'une indivision successorale | 2,50 % | Actif net partagé | CGI art. 746 |
| Partage d'une indivision entre concubins | 2,50 % | Actif net partagé | CGI art. 746 |
| Licitation au profit d'un membre de l'indivision | 2,50 % | Valeur totale du bien | CGI art. 750 II |
Code général des impôts, article 746 : le taux de 2,50 % a été ramené à 1,80 % en 2021 puis à 1,10 % au 1er janvier 2022 pour les seuls partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS (loi de finances pour 2020 n° 2019-1479, article 108). Plusieurs sites attribuent cette baisse à la loi de finances pour 2022 : la mesure est antérieure de 2 ans.
Sur notre dossier, l'écart n'est pas anecdotique. Actif net partagé de 180 000 € : 1 980 € après un divorce, 4 500 € en succession. C'est le même acte, le même notaire et le même bien ; seule l'origine de l'indivision change.
Quel est le droit de partage en 2026, et sur quoi il se calcule exactement
L'assiette est l'actif net : la valeur des biens partagés diminuée du passif, donc du capital restant dû. C'est la seule bonne nouvelle du poste — un crédit encore lourd réduit mécaniquement l'impôt.
Attention en revanche à l'assiette des émoluments du notaire, qui est l'actif brut, sans déduction du prêt : dans le même acte, 2 bases de calcul différentes, ce qui explique la plupart des devis mal anticipés.
La licitation n'est pas un partage, et elle ne bénéficie pas du taux réduit
Quand les indivisaires ne s'entendent pas sur la valeur ou sur l'attribution, le bien peut être vendu aux enchères : c'est la licitation. Si l'un des indivisaires l'emporte, il devient seul propriétaire — le résultat ressemble à un rachat de soulte, mais le régime fiscal, lui, est différent.
La licitation au profit d'un membre originaire de l'indivision, de son conjoint, d'un ascendant ou d'un descendant reste taxée au taux de 2,50 %, et sur la valeur totale du bien, sans déduction de la part que l'acquéreur possédait déjà (CGI article 750 II). Le taux réduit de 1,10 % réservé aux partages consécutifs à un divorce ne s'y applique pas.
Conclusion pratique : l'accord amiable, même obtenu au prix d'une concession sur la valeur, reste presque toujours moins cher que la voie contentieuse. C'est la première chose à mettre sur la table quand un cohéritier bloque.
Les concubins paient la soulte au tarif d'une vente : l'article 748 du CGI
Voici la ligne oubliée, celle qui peut multiplier la facture. Lorsque l'indivision est issue d'une succession, d'une communauté conjugale, d'un bien acquis par des époux ou par des partenaires liés par un PACS, le partage n'est pas considéré comme translatif de propriété dans la mesure des soultes : seul le droit de partage s'applique (CGI article 748).
Deux concubins qui ont acheté ensemble en indivision ne figurent pas dans cette liste. Leur partage relève du régime de droit commun : la part rachetée est taxée comme une vente, avec les droits de mutation à titre onéreux — soit un multiple du droit de partage sur la même opération.
Le point mérite une question directe au notaire, formulée ainsi : « mon partage bénéficie-t-il de l'article 748 du CGI ? ». La réponse tient en un mot et décide de plusieurs milliers d'euros. Sans mariage, le droit de partage reste dû dans les mêmes conditions, et le crédit immobilier après un divorce suit exactement la même mécanique.
Le cumul complet : partage, mainlevée, nouvelle inscription et pénalité de remboursement
Voici l'addition chiffrée. La voici, sur le dossier suivi depuis le début : bien à 300 000 €, prêt en cours de 120 000 €, soulte de 90 000 €, nouveau financement de 210 000 € après un divorce.
| Poste | Montant | Assiette | Référence |
|---|---|---|---|
| Droit de partage | 1 980 € | Actif net, 180 000 € | CGI art. 746 |
| Émoluments de partage du notaire | ≈ 4 190 € TTC | Actif brut, 300 000 € | C. com. A444-121 |
| Contribution de sécurité immobilière | 300 € | 0,10 % de la valeur publiée | CGI art. 881 K |
| Mainlevée de l'inscription existante | 450 à 700 € | Forfait | C. com. A444-141 |
| Nouvelle inscription hypothécaire | ≈ 2 696 € | 210 000 € garantis | C. com. A444-136 et A444-143, CGI art. 844 |
| Indemnité de remboursement anticipé | ≈ 900 € | Le plus faible des 2 plafonds | C. conso. R.313-25 |
| Frais de dossier bancaire | 800 à 1 500 € | Négociable | — |
| Total de l'opération | ≈ 11 300 à 12 300 € | — | — |
Barème des émoluments de partage : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 à 60 000 €, 0,998 % au-delà (code de commerce, annexe 4-7, article A444-121, tableau 5). Indemnité de remboursement anticipé plafonnée à 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt, sans excéder 3 % du capital restant dû. Montants calculés en août 2026.
Trois de ces lignes se négocient réellement. La remise d'émoluments au-delà de 100 000 € d'assiette, jusqu'à 20 %, soit près de 480 € ici. Les frais de dossier, qui ne sont encadrés par aucun tarif.
Et la majoration du montant garanti : obtenir 10 % plutôt que 20 % au-dessus du capital réduit la taxe de publicité foncière d'environ 150 €. À l'autre bout de l'opération, le coût de la mainlevée d'hypothèque se règle au tarif forfaitaire du code de commerce, 78 ou 150 € HT d'émolument.
Rachat de soulte avec crédit en cours : 3 montages, dont un que les banques ne proposent pas
La recherche « rachat de soulte avec crédit en cours » trouve sa réponse ici. C'est pourtant la configuration la plus fréquente : le prêt initial n'est pas soldé, et la banque refuse de laisser partir un co-emprunteur.
- La désolidarisation, avec avenant — le prêt en cours est conservé, un seul emprunteur reste tenu. C'est le montage le moins cher : ni mainlevée, ni nouvelle garantie, ni indemnité de remboursement anticipé. Il suppose que le repreneur tienne seul sous 35 % d'endettement, assurance comprise, et il n'est possible que si la soulte se paie sur épargne.
- Le rachat du prêt et le financement de la soulte en une seule ligne — un nouvel établissement solde l'ancien crédit et finance la soulte. C'est le montage standard : il déclenche la mainlevée, la nouvelle inscription et l'indemnité de remboursement anticipé, mais il remet la mensualité à plat.
- Le financement adossé à la valeur du bien — quand les revenus seuls ne suffisent pas, un prêt garanti sur le bien s'analyse d'abord sur la valeur du logement et sur ce qui reste libre après le crédit en cours. C'est la solution de repli quand la désolidarisation classique est refusée, et elle reste peu connue.
Le troisième montage a un coût : un taux supérieur, et une garantie à inscrire. Il n'a de sens que lorsque la valeur du bien dépasse largement l'encours — la marge mobilisable se calcule comme pour le montant qu'une maison permet d'emprunter.
Désaccord sur le rachat de soulte : contester la valeur, provoquer le partage
3 blocages courants, et la sortie de chacun
Deuxième recherche associée, et sa réponse. 3 situations se distinguent, et elles n'ont pas le même délai.
- Le désaccord porte sur la valeur. Chaque indivisaire peut demander une expertise. La méthode la plus rapide reste de faire établir 3 avis de valeur par des agences différentes et de retenir la moyenne : c'est ce que fera l'expert, en plus cher.
- Un cohéritier refuse de vendre sa part. Nul n'est contraint de rester dans l'indivision : le partage peut être provoqué en justice, ce qui aboutit soit à l'attribution du bien, soit à sa licitation — la seule exception à l'unanimité des indivisaires exigée par le code civil.
- Un indivisaire est introuvable ou hors d'état de manifester sa volonté. Une habilitation judiciaire permet alors de le représenter, sans quoi aucun acte de disposition ne peut être signé.
Le calendrier réaliste d'une opération amiable, de l'estimation au déblocage des fonds, tient en 4 à 6 mois : 3 à 6 semaines pour l'estimation et l'accord de principe, 10 jours de réflexion imposés sur l'offre de prêt (code de la consommation, article L.313-34), puis 4 à 8 semaines pour l'acte et sa publication.
Une voie judiciaire ajoute 1 à 2 années. Quand la succession n'est pas encore liquidée, il faut d'abord l'héritage d'un bien grevé, puis racheter la part : l'ordre inverse bloque le dossier chez le notaire.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un rachat de soulte, exactement ?
Peut-on financer un rachat de soulte avec une hypothèque ?
Quelles conditions pour un crédit hypothécaire de rachat de soulte ?
Le rachat de soulte est-il imposable ?
Que faire si mon frère refuse le rachat de soulte ?
L'erreur qui revient le plus fausse la soulte d'un tiers : appliquer la quote-part à la valeur du bien sans déduire les 120 000 € de capital restant dû transforme 90 000 € en 150 000 €.
Deux lignes fiscales méritent une question directe au notaire. Le partage amiable après divorce supporte 1 980 € de droit, la même opération par licitation 7 500 €. Et deux concubins ne figurent pas dans la liste de l'article 748 du CGI : leur part rachetée est taxée comme une vente.
- divorce et maison hypothéquéeLe jugement règle le sort du couple, pas celui du crédit.
- le crédit d'un expatriéExpatrié ou étranger non-résident, vous possédez un bien en France et vous voulez en mobiliser la valeur : c'est possible…
- la maison hypothéquée d'une successionHériter d'une maison hypothéquée fait peur parce qu'on croit hériter de la dette.
- Code général des impôts, article 746 (droit de partage), article 748 (soultes non taxées comme des ventes), article 750 II (licitations), article 844 et article 881 K.
- Loi de finances pour 2020 n° 2019-1479, article 108 : échelonnement du droit de partage à 1,10 % au 1er janvier 2022.
- Code de commerce, articles A444-121, A444-136, A444-143, A444-141 et A444-174 (partage, inscription, mainlevée, remise au-delà de 100 000 €).
- Code de la consommation, articles L.313-34 (délai de réflexion) et R.313-25 (plafond de l'indemnité de remboursement anticipé).
- Code civil, articles 815 et suivants (gestion et partage de l'indivision).
- Haut Conseil de stabilité financière, décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021.
- Service-public : l’indivision entre héritiers — fiche officielle de l'administration française.
- economie.gouv.fr : les frais de notaire à l’achat — fiche du ministère de l'Économie.
Vérifié le 16 août 2026 · nos règles de vérification