Le simulateur : mensualité, intérêts, frais de garantie et TAEG
Une simulation de crédit hypothécaire doit donner quatre chiffres : la mensualité, le total des intérêts, les frais de garantie et le TAEG. Sur 120 000 € empruntés sur 15 ans à 5,60 %, la mensualité ressort à 1 023 €.
Les hypothèses de ce calcul sont publiées sous le résultat, ligne par ligne. Le montant à saisir vient d’un calcul en amont : votre capacité d’emprunt hypothécaire.
3 lignes s'ajoutent au calcul habituel : les frais de garantie calculés au barème, le montant net réellement versé une fois ces frais prélevés, et le TAEG approché, seul chiffre comparable d'une offre à l'autre.
Comment est calculée la mensualité que vous rembourserez
Aucune boîte noire : la formule est publique, et elle tient en une ligne.
La formule d'annuité constante, écrite en clair
La mensualité vaut capital × i ÷ (1 − (1 + i)−n), où i est le taux nominal divisé par 12 et n le nombre de mensualités. Sur 120 000 € empruntés à 5,60 % sur 15 ans, cela donne 987 € hors assurance.
L'assurance emprunteur s'ajoute ensuite, calculée ici sur le capital initial : à 0,36 % par an, elle pèse 36 € par mois pendant toute la durée, soit 1 023 € prélevés chaque mois.
Pourquoi la mensualité d'un prêt hypothécaire n'est pas celle d'un crédit d'acquisition
Un crédit hypothécaire de trésorerie n'est pas un prêt immobilier d'achat, et c'est la confusion la plus répandue.
La durée est plus courte — 10 à 20 ans plutôt que 25 —, le taux se situe 1 à 2 points au-dessus, et les fonds sont libres d'affectation. Les plafonds et les montages disponibles, in fine compris, se lisent donc sur le bien, pas sur le projet.
| Durée retenue | Mensualité hors assurance | Intérêts payés en tout | Coût du délai |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 1 308 € | 36 992 € | référence |
| 15 ans | 987 € | 57 638 € | + 20 646 € |
| 20 ans | 832 € | 79 742 € | + 42 750 € |
120 000 € empruntés à 5,60 % de taux nominal fixe, hors assurance et hors frais. Calcul du 16 août 2026, reproductible avec le simulateur ci-dessus.
Comment lire votre résultat, chiffre par chiffre
Un simulateur qui n'affiche qu'une mensualité vous cache l'essentiel. 4 lignes méritent d'être lues dans l'ordre.
Le coût total : ce que l'allongement de la durée ajoute vraiment
Passer de 10 à 20 ans fait baisser la mensualité de 476 € et augmente les intérêts de 42 750 €. C'est le seul arbitrage qui compte, et il se lit sur la ligne « intérêts payés en tout ». La mensualité soulage la trésorerie du mois ; le coût total, lui, se paie une fois.
Le TAEG approché, et la marge sous le taux d'usure
Le taux annuel effectif global intègre le taux nominal, l'assurance obligatoire, les frais de dossier, le courtage et la garantie. Sur ce produit, l'écart avec le taux nominal atteint couramment 1 à 2 points.
Le TAEG doit rester sous le taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France : c'est un plafond légal, et un dossier qui le dépasse est refusé, quelle que soit la garantie. C'est pourquoi le TAEG d'un crédit hypothécaire, ligne par ligne se calcule avant de comparer 2 offres, jamais après.
Les informations dont vous avez besoin pour simuler juste
Quatre données suffisent, et 3 d'entre elles figurent sur des documents que vous avez déjà.
- Le montant. Pas celui dont vous rêvez : celui que le bien porte, quotité déduite du capital restant dû.
- Le taux. Le simulateur retient 5,60 % par défaut, ordre de grandeur d'août 2026 sur la trésorerie hypothécaire. le taux hypothécaire sont relevés à part, avec leur date.
- Le taux d'assurance. Il figure sur vos offres précédentes. Il dépend de l'âge et de l'état de santé, et il varie de 0,10 % à plus de 0,60 % par an.
- Les frais d'intermédiation. Sur ce marché, ils vont de 0 à 7 % du montant. Aucune somme ne peut vous être réclamée avant le déblocage effectif des fonds (code monétaire et financier, article L.519-6), et la rémunération d'un courtier spécialisé se négocie avant la signature du mandat.
La majoration d'assiette, dernier champ du simulateur, est la donnée la plus souvent oubliée : le prêteur inscrit l'hypothèque sur le capital majoré de 10 à 20 %, et c'est cette somme qui sert de base aux taxes. Le simulateur de frais d'hypothèque reprend ce calcul en détail.
Les 4 calculs que ce simulateur ajoute aux autres
Nous avons vérifié les 8 résultats de la première page en août 2026. Le constat est net : aucun acteur français ne propose de vrai calculateur sur cette requête. Le site simulation-credit-hypothecaire.com, deuxième position, appelle « simulateur » un formulaire de collecte : situation conjugale, statut de propriétaire, puis redirection.
5 résultats sur 8 relèvent du droit belge
En Belgique, « crédit hypothécaire » désigne le prêt immobilier d'acquisition ordinaire. ING, BNP Paribas Fortis, CBC, MBC Credits et Guide-Epargne occupent la page avec des simulateurs calibrés sur une autre réglementation.
Un propriétaire français qui tape « simulation crédit hypothécaire », « crédit hypothécaire simulation » ou « emprunt hypothécaire simulation » cherche autre chose : mobiliser la valeur d'un bien qu'il possède déjà.
4 calculs manquants, et pourquoi ils changent la décision
| Ce qui manque partout | Ce que cela masque | Notre ligne correspondante |
|---|---|---|
| Les frais de garantie dans la mensualité | 1,25 à 1,53 % du garanti | Frais de garantie, au barème |
| Le montant net réellement versé | 5 à 9 % du capital | Message sous le résultat |
| Le TAEG plutôt que le taux nominal | 1 à 2 points d'écart | TAEG approché |
| Le coût de l'allongement de durée | 30 700 € de 10 à 20 ans | Intérêts payés en tout |
Relevé effectué le 16 août 2026 sur les 8 premiers résultats des requêtes « simulation crédit hypothécaire » et « simulateur prêt hypothécaire ».
Un profil reste hors de ce calcul : le propriétaire âgé qui ne veut pas de mensualité du tout. Le prêt viager hypothécaire, sans mensualité, répond à ce besoin par un remboursement au dénouement, et il obéit à d'autres règles.
Simuler n'est pas obtenir : les 4 vérifications qui restent
Le résultat affiché est une estimation, pas un accord. 4 points décident ensuite, et aucun ne se calcule dans un navigateur.
- L'expertise du bien — le prêteur mandate un expert dont le rapport fait foi. Une valeur retenue inférieure de 10 % à votre estimation réduit d'autant l'enveloppe, donc le montant simulé.
- L'assurance emprunteur — au-delà de 65 ans ou en cas d'antécédent médical, la surprime, l'exclusion de garantie ou le refus modifient la mensualité bien davantage qu'un dixième de point de taux.
- Le respect du taux d'usure — le TAEG de l'offre doit rester sous le seuil publié par la Banque de France pour la catégorie et la durée du prêt. Ce plafond bloque des dossiers pourtant bien garantis.
- Le délai de réflexion — sur un prêt garanti par une hypothèque relevant du crédit immobilier, l'offre ne peut être acceptée avant 10 jours (code de la consommation, article L.313-34). Ce délai ne se raccourcit pas.
Si l'objectif est d'alléger des mensualités existantes plutôt que d'emprunter davantage, le simulateur de rachat de crédit donne un résultat plus juste : elle intègre les crédits repris, les indemnités de remboursement anticipé et le coût de l'allongement.
D'où viennent les taux et les barèmes utilisés dans ce simulateur
Voici les hypothèses, leur source et leur date. C'est ce qui rend le résultat vérifiable.
| Paramètre | Valeur par défaut | Source et date |
|---|---|---|
| Taux nominal fixe | 5,60 % | Relevé d'août 2026 sur la trésorerie hypothécaire |
| Assurance emprunteur | 0,36 % par an | Fourchette 0,10 à 0,60 % selon l'âge |
| Émoluments du notaire | par tranches | C. com., annexe 4-7, art. A444-136 et A444-143 |
| Taxe de publicité foncière | 0,715 % | CGI, art. 844 |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,05 % | CGI, art. 881 H à 881 M |
| Formalités et débours | 200 à 260 € | Tarif réglementé et frais réels |
Tableau vérifié le 16 août 2026. Chacune de ces valeurs est modifiable dans le simulateur, à l'exception des barèmes fiscaux, qui ne se négocient pas.
Questions fréquentes
Comment simuler un crédit hypothécaire en ligne ?
Comment calculer sa mensualité de prêt hypothécaire ?
Les simulateurs en ligne sont-ils fiables ?
Faut-il donner son e-mail ?
Le résultat est-il un accord ?
Sur cette requête, cinq des huit premiers résultats relèvent du droit belge, où « crédit hypothécaire » désigne le prêt d'acquisition ordinaire. Ce qu'ils calculent n'a pas de rapport avec une trésorerie hypothécaire française.
La ligne à lire n'est pas la mensualité mais les intérêts payés en tout : sur 120 000 € à 5,60 %, passer de 10 à 20 ans retire 476 € par mois et ajoute 42 750 €.
- Simulateur de frais d'hypothèqueCe simulateur applique le barème réel de l'inscription hypothécaire : 4 tranches d'émoluments, 2 taxes et un forfait de…
- les frais de mainlevéeCe simulateur applique l'article A444-141 du code de commerce : un émolument forfaitaire, des formalités, 2 taxes et des…
- Calculette de regroupement de créditsCette calculette de regroupement de crédits affiche la baisse de mensualité, puis les 3 chiffres que les autres cachent : le…
- Code de la consommation, articles L.314-1 et suivants (définition et calcul du taux annuel effectif global) et article L.313-34 (délai de réflexion de 10 jours).
- Banque de France, seuils de l'usure publiés chaque trimestre par catégorie de prêt.
- Code de commerce, annexe 4-7, articles A444-136 et A444-143 (émoluments d'inscription d'hypothèque, par tranches sur la somme garantie).
- Code général des impôts, article 844 (taxe de publicité foncière, 0,70 % majoré du prélèvement pour frais d'assiette, soit 0,715 %) et articles 881 H à 881 M (contribution de sécurité immobilière, 0,05 %).
- Code monétaire et financier, article L.519-6 (aucune somme avant le déblocage effectif des fonds).
- Relevé de la première page de Google sur « simulation crédit hypothécaire » et « simulateur prêt hypothécaire », effectué le 16 août 2026 : 8 résultats, dont 5 relevant du droit belge.
- Service-public : obtenir un crédit immobilier — fiche officielle de l'administration française.
- Service-public : calculer le coût d’une hypothèque — fiche officielle de l'administration française.
Vérifié le 16 août 2026 · nos règles de vérification