Le simulateur : ce que votre bien dégage, décote et quotité comprises
Un simulateur de capacité d'emprunt hypothécaire ne part pas de votre salaire, mais de votre bien. La formule est toujours la même : valeur d'expertise, diminuée d'une décote de 5 à 15 %, multipliée par la quotité que le prêteur accepte, moins le capital restant dû.
Vos revenus n'interviennent qu'ensuite, pour fixer un second plafond. Les deux s'appliquent, et c'est le plus bas qui commande.
Deux chiffres s'affichent sous le résultat : la quotité effectivement appliquée et le taux d'endettement après opération. Ce sont les 2 données sur lesquelles un comité de crédit tranche, et ce simulateur les affiche.
La formule appliquée : valeur d'expertise × quotité − capital restant dû
Un prêteur hypothécaire ne se demande pas d'abord ce que vous gagnez, mais ce que le bien rapporterait s'il fallait le vendre vite. Le calcul part donc du patrimoine, en 3 termes.
La décote d'expertise : entre 5 et 15 % du prix de marché
Le prêteur mandate un expert, qui ne retient pas le prix affiché par l'agence mais une valeur de réalisation à court terme. La décote observée va de 5 à 15 %, davantage sur un bien atypique ou situé sur un marché peu profond.
Sur une maison annoncée 300 000 €, 10 points effacent 30 000 € avant même que la quotité ne s'applique — c'est la décote retenue par l'expert mandaté qui explique la plus grosse part de l'écart entre le montant espéré et le montant obtenu.
La quotité suit la liquidité du bien, pas la qualité de votre dossier
Les pages du marché répètent 70 %, 50 à 80 %, 50 à 70 % sans jamais l'expliquer. La fourchette bouge parce que la quotité mesure la facilité de revente : une résidence principale en zone tendue se place en quelques semaines, un terrain nu en plusieurs années.
| Bien mis en garantie | Quotité du simulateur | Sur 300 000 € de valeur retenue |
|---|---|---|
| Résidence principale | 65 % | 195 000 € |
| Résidence secondaire ou immeuble loué | 55 % | 165 000 € |
| Local commercial ou bien rural isolé | 45 % | 135 000 € |
| Terrain nu | 35 % | 105 000 € |
Grille reconstituée en août 2026 à partir des fourchettes publiées par les établissements spécialisés et par les réseaux bancaires. La quotité se négocie à la marge, jamais de 10 points.
Le troisième terme est le plus simple et le plus oublié : le capital restant dû vient en déduction, parce que le premier prêteur garde son rang. hypothéquer un terrain décide de la quotité, le crédit en cours décide de ce qu'il en reste.
Le second plafond : votre capacité de remboursement
Un bien qui porte 150 000 € ne vous les fait pas obtenir si vos revenus ne suivent pas. Le simulateur calcule un second plafond à partir de la mensualité que vos revenus supportent, et retient le plus bas des 2.
35 % d'effort, et pourquoi le dépassement n'est pas rédhibitoire ici
La décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022, plafonne le taux d'effort des crédits immobiliers résidentiels à 35 % des revenus, assurance comprise, avec une marge de flexibilité de 20 % des dossiers.
Un prêt hypothécaire de trésorerie n'entre pas toujours dans ce périmètre : les établissements spécialisés raisonnent alors en reste à vivre et acceptent couramment 40 à 45 % d'effort quand la garantie couvre largement la créance.
C'est le cas le plus mal servi par les simulateurs : le propriétaire dont l'endettement dépasse 35 % mais dont le bien est libre. Le sélecteur « taux d'effort » permet de le vérifier, et le message sous le résultat dit lequel des 2 plafonds bloque.
Les 4 limites de ce simulateur de capacité d'emprunt hypothécaire
Un outil honnête dit ce qu'il ignore. Quatre éléments échappent au calcul, et chacun peut déplacer le résultat de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
- L'assurance et l'âge en fin de prêt. La plupart des prêteurs exigent que le crédit soit soldé avant 80 ou 85 ans. À 68 ans, la durée de 20 ans affichée par le curseur n'est pas accessible, et c'est la durée qui commande la mensualité.
- La nature de vos revenus. Un revenu de gérance, une pension, des loyers ou une rente ne sont pas retenus à 100 % : les loyers le sont couramment à 70 %, les revenus non salariés à la moyenne de 3 exercices.
- Les frais. Le montant affiché est un montant garanti, pas un montant net reçu : les frais d'inscription, de dossier et de courtage se déduisent ensuite. chiffrer les frais d'inscription au barème prend une minute et donne le montant exact.
- Le rang de l'inscription. Si le bien porte déjà une hypothèque, une hypothèque de second rang se paie par une quotité réduite et un taux majoré, que ce calcul ne modélise pas.
Le résultat est une enveloppe de négociation, pas un accord : il dit si le projet tient debout, et surtout par où il coince.
Les 3 erreurs qui faussent une estimation de capacité d'emprunt
Elles produisent des écarts d'un facteur 2 entre l'espérance du propriétaire et la proposition reçue.
- Partir du prix de l'agence — la valeur de marché n'est pas la valeur d'expertise. Entre l'estimation optimiste d'un mandat de vente et la valeur de réalisation à court terme retenue par l'expert, l'écart atteint couramment 15 %, et il se cumule avec la quotité.
- Oublier de déduire le capital restant dû — la quotité s'applique à la valeur du bien, pas à votre part nette. Sur une maison de 300 000 € grevée de 120 000 €, l'enveloppe à 65 % vaut 195 000 €, dont il reste 75 000 € disponibles, et non 195 000 €.
- Confondre montant garanti et argent reçu — le montant inscrit au bordereau dépasse le capital versé de 10 à 20 %, et les frais se prélèvent sur le déblocage. Un accord de 100 000 € met environ 96 000 € sur le compte.
Ces 3 écarts se cumulent sur un même dossier, et ils expliquent à eux seuls pourquoi combien votre maison permet réellement d'emprunter tombe si souvent 30 % sous le chiffre attendu.
Bien en indivision, SCI, retraite : les cas où le calcul change de forme
La formule reste la même, mais l'un de ses termes se déplace. 3 situations couvrent la majorité des dossiers atypiques.
Un bien détenu à plusieurs : la quotité porte sur le bien entier, pas sur votre part
En indivision comme en SCI, l'hypothèque exige l'accord de tous les indivisaires ou une délibération conforme aux statuts. Le simulateur raisonne sur la valeur totale du bien : sans cet accord, la capacité réelle tombe à zéro.
Emprunter à la retraite : la durée devient la variable qui commande tout
Un retraité de 70 ans a une pension stable et souvent un bien libre : la quotité joue pour lui, la durée contre lui. Ramener le curseur de 20 à 10 ans double presque la mensualité. qui doit signer l'acte répond à l'autre moitié du problème, celle des revenus difficiles à documenter.
Trop de crédits en cours : recalculer avant d'emprunter davantage
Quand les mensualités conservées absorbent le taux d'effort, augmenter le montant ne sert à rien. La bonne manœuvre consiste souvent à la simulation d'un rachat de crédit : les anciennes mensualités disparaissent du calcul, ce qui libère mécaniquement de la capacité.
D'où viennent les chiffres du simulateur, et à quelle date
Les simulateurs de la première page affichent un résultat sans jamais publier leurs hypothèses. Voici les nôtres, avec source et date.
| Paramètre du calcul | Valeur retenue | Origine |
|---|---|---|
| Taux nominal | 5,60 % | Relevé d'août 2026, prêts hypothécaires de trésorerie |
| Décote d'expertise | 0 à 20 %, 10 % par défaut | Fourchette constatée sur les rapports d'expertise |
| Quotité | 35 à 70 % | Grille reconstituée des établissements spécialisés |
| Taux d'effort | 35 % | Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 |
| Mensualité | annuité constante | Formule d'amortissement classique, assurance non comprise |
Tableau vérifié le 16 août 2026. Chaque valeur est modifiable dans le simulateur : le résultat se recalcule immédiatement.
2 calculs restent à faire avant de décider : simuler un prêt hypothécaire sur la durée envisagée, et ce que l'inscription coûtera à la mise en place. Ces 3 résultats donnent le coût complet, frais de garantie compris.
Questions fréquentes
Comment évaluer sa capacité d'emprunt pour une hypothèque ?
Quels revenus sont pris en compte pour le calcul ?
Quel est le taux d'endettement maximal pour un prêt hypothécaire ?
Le crédit en cours se déduit-il ?
Quelle valeur retenir pour le bien ?
La quotité mesure la vitesse de revente du bien, pas la qualité du dossier : 65 % sur une résidence principale, 35 % sur un terrain nu. C'est pourquoi elle se choisit ici, au lieu du « 70 % » répété partout sans explication.
Le second chiffre affiché sous le résultat est le taux d'endettement après opération. La décision D-HCSF-2021-7 retient 35 %, les prêteurs hypothécaires spécialisés acceptent couramment 40 à 45 % : le même dossier se lit autrement selon le plafond appliqué.
- le financement garanti par le logementLe prêt hypothécaire est un crédit garanti par un bien que vous possédez déjà.
- ce qu'une hypothèque inscrit sur le bienUne hypothèque est une garantie que votre prêteur fait inscrire sur votre maison.
- les raisons d'hypothéquer sa maisonOn n'hypothèque jamais pour hypothéquer : la garantie est le prix payé pour obtenir une somme, une durée ou un accord.
- Haut Conseil de stabilité financière, décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 (conditions d'octroi des crédits immobiliers résidentiels).
- Code civil, articles 2385 à 2474 (hypothèques), rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021.
- Code de commerce, annexe 4-7, articles A444-136 et A444-143 (émoluments d'inscription d'hypothèque, par tranches sur la somme garantie).
- Code général des impôts, article 844 (taxe de publicité foncière) et articles 881 H à 881 M (contribution de sécurité immobilière).
- Code de la consommation, article L.313-34 (délai de réflexion de 10 jours sur l'offre de prêt immobilier).
- Grille de quotités et taux nominal de 5,60 % : relevé d'août 2026 auprès des établissements spécialisés et des barèmes publics.
- Service-public : obtenir un crédit immobilier — fiche officielle de l'administration française.
- Service-public : calculer le coût d’une hypothèque — fiche officielle de l'administration française.
- Banque de France : le taux de l’usure — page de la Banque de France.
Vérifié le 16 août 2026 · nos règles de vérification