Hypothèque conventionnelle : définition, et ce qui la sépare des 2 autres
Une hypothèque conventionnelle est une hypothèque que vous acceptez. C'est toute la différence, et elle suffit à comprendre le reste : ce qu'une hypothèque inscrit sur le bien est le même quelle que soit son origine, mais elle seule repose sur un accord entre le débiteur et le créancier, formalisé par un acte.
Le code civil la traite aux articles 2409 à 2417, dans leur rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022.
Quelle est la différence entre une hypothèque légale et une hypothèque conventionnelle
La différence n'est pas dans les effets, elle est dans le consentement. Une hypothèque légale naît d'un texte, au profit de créanciers que le législateur a voulu protéger — le Trésor, un syndicat de copropriétaires, un époux.
Une hypothèque judiciaire naît d'une décision de justice. La conventionnelle, elle, naît de votre signature devant notaire : personne ne peut vous l'imposer sans que vous ayez signé.
| Catégorie | Son origine | Votre signature | Ce qu'elle garantit en pratique |
|---|---|---|---|
| Conventionnelle | Un contrat, reçu par notaire | Indispensable | Crédit immobilier, prêt de trésorerie, regroupement de crédits |
| Légale | La loi (C. civ. art. 2393 et 2402) | Aucune | Impôt impayé, charges de copropriété, créance entre époux |
| Judiciaire | Une décision du juge | Aucune | Créance contestée ou jugée, avant ou après condamnation |
Code civil, articles 2385 à 2474, rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021. C'est la réponse à la question « Quelles sont les 3 catégories d'hypothèque ? », posée par Google sur cette recherche.
La loi sert d'office certains créanciers, ce qui explique qu'une hypothèque légale n'ait ni la même origine ni le même coût qu'une hypothèque conventionnelle. Retenez ici la conséquence pratique : une hypothèque conventionnelle se négocie — son montant, sa durée, le rang qu'elle occupe — alors que les 2 autres se subissent.
Hypothèque conventionnelle : définition juridique, en trois mots
Sûreté réelle immobilière sans dépossession. Réelle parce qu'elle porte sur un immeuble désigné par sa référence cadastrale, et non sur votre personne. Immobilière parce qu'elle ne peut grever qu'un bien immobilier. Sans dépossession parce que vous gardez la clé, l'usage, les loyers et le droit de vendre.
Les offres de prêt écrivent parfois « hypothèque conventionnelle immobilière ». Le troisième mot est un pléonasme utile : une hypothèque ne peut grever qu'un immeuble, jamais un véhicule ni un compte bancaire. La formule ne désigne donc aucune variante particulière de la garantie.
Pourquoi le notaire est obligatoire, et ce qu'il vérifie avant de signer
Peut-on faire une hypothèque conventionnelle sans notaire ? Non, et ce n'est pas une question de coutume : la constitution d'hypothèque est un acte solennel, qui doit être reçu en la forme authentique.
Un engagement écrit entre vous et votre prêteur, même signé et daté, ne crée aucune hypothèque. l'acte d'hypothèque chez le notaire est la condition d'existence de la garantie, et sa publication au service de la publicité foncière la condition de son opposabilité aux tiers.
L'article 2410 : seul celui qui peut vendre le bien peut l'hypothéquer
C'est la règle que Légifrance et Dalloz citent, qu'aucun éditeur commercial n'exploite, et qui explique la moitié des dossiers bloqués. L'hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par celui qui a la capacité de disposer de l'immeuble. Autrement dit : si vous ne pouvez pas vendre seul, vous ne pouvez pas hypothéquer seul.
- Indivision — l'accord de tous les indivisaires est nécessaire, sans exception de majorité. C'est le premier motif d'abandon d'un dossier après un divorce ou une succession.
- SCI — le gérant n'a le pouvoir d'hypothéquer que si les statuts le prévoient ; à défaut, il faut une décision d'assemblée dans la forme exigée par les statuts.
- Usufruit et nue-propriété — l'usufruitier n'engage que son usufruit, le nu-propriétaire que sa nue-propriété. Un prêteur n'accepte en général que la pleine propriété reconstituée, donc la signature des deux.
- Communauté légale — hypothéquer un bien commun exige la signature des deux époux (C. civ. art. 1424), même si un seul emprunte.
Les contrôles du notaire avant l'inscription, et leurs 3 semaines de délai
Il demande l'état hypothécaire du bien pour connaître les inscriptions déjà publiées et le rang qui reste libre, puisque c'est le rang qui reste libre sur un bien déjà grevé qui décide du montant finançable — vérifie le titre de propriété et le régime matrimonial, identifie les éventuels créanciers privilégiés, rédige le bordereau d'inscription et le dépose.
Entre la signature et la publication effective, comptez 2 à 6 semaines selon le service de la publicité foncière concerné. L'hypothèque ne prend rang qu'au jour de la publication, pas au jour de la signature.
Quel est le coût d'une hypothèque conventionnelle, ligne par ligne
Google pose la question en « Autres questions posées », et aucun des 8 résultats de la première page n'y répond en titre. La réponse tient en 4 lignes, dont 2 sont des impôts et 2 un tarif réglementé identique dans toutes les études de France.
| Poste | Sur 100 000 € garantis | Sur 200 000 € garantis | Texte applicable |
|---|---|---|---|
| Émoluments du notaire, TTC | ≈ 479 € | ≈ 798 € | C. com., annexe 4-7, A444-136 et A444-143 |
| Taxe de publicité foncière, 0,715 % | ≈ 715 € | ≈ 1 430 € | CGI, art. 844 |
| Contribution de sécurité immobilière, 0,05 % | ≈ 50 € | ≈ 100 € | CGI, art. 881 H à 881 M |
| Formalités et débours | ≈ 200 € | ≈ 230 € | Frais fixes |
| Total à la mise en place | ≈ 1 444 € | ≈ 2 558 € | — |
Calculs d'août 2026, à partir du tarif réglementé des notaires et des taxes en vigueur. L'assiette est la somme garantie, que les prêteurs majorent de 10 à 20 % au-dessus du capital prêté pour couvrir intérêts et accessoires.
Deux leviers existent, et un seul se voit sur un devis. Le premier est la majoration du montant garanti : passer de 20 % à 10 % sur 150 000 € empruntés économise environ 107 € de taxe et se demande au moment de l'offre.
Le second est la nature de la garantie : quand l'argent finance l'achat d'un bien existant, la garantie du prêteur qui a fourni les fonds échappe à la taxe de publicité foncière et fait tomber la facture d'environ 40 %.
Les frais bancaires et l'expertise ne relèvent d'aucun tarif réglementé, et ce sont eux qui font varier le montant des frais d'hypothèque d'un dossier à l'autre. C'est là que se logent les écarts, pas dans l'acte notarié.
Hypothèque conventionnelle : durée de l'inscription et date extrême d'effet
Une durée de 20 ans circule sur le marché, y compris chez le concurrent le mieux positionné sur cette recherche. Elle ne correspond à aucun texte : 20 ans, c'est la durée usuelle d'un crédit immobilier, pas un plafond légal.
Le plafond est fixé par l'article 2429 du code civil, et il dépend de la date d'exigibilité de la créance garantie.
Une nuance que le marché laisse de côté : ce texte ne fixe pas une extinction automatique calée sur votre prêt. Il dit que « l'inscription conserve l'hypothèque jusqu'à la date que fixe le créancier », cette date extrême d'effet ne pouvant être « au plus » postérieure de plus d'un an à la dernière échéance.
Le prêteur demande presque toujours le maximum, mais la seule date opposable est celle portée sur le bordereau.
| Situation de la créance garantie | Durée maximale de l'inscription | Exemple |
|---|---|---|
| Échéances déterminées (cas normal d'un prêt) | Dernière échéance + 1 an, sans excéder 50 ans | Prêt de 15 ans signé en 2026 → 2042 |
| Échéance indéterminée, ou clause de rechargement | 50 ans au jour de la formalité | Prêt viager hypothécaire |
| Créance déjà échue au jour de l'inscription | 10 ans au jour de la formalité | Hypothèque du Trésor, hypothèque judiciaire |
Code civil, article 2429, rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192. Avant 2022, cette règle figurait sous le numéro 2434 ; l'article 2434 n'est pas abrogé pour autant, mais il traite aujourd'hui des actions ouvertes contre les créanciers. Une page qui lui fait porter la durée des inscriptions n'a pas été relue depuis 2022.
Le tableau explique une contradiction visible dans les résultats de recherche : certains annoncent 10 ans, d'autres 50. Les deux ont raison, sur des hypothèques différentes. Une hypothèque conventionnelle garantit une dette à venir, donc elle relève de la première ligne ; une hypothèque du Trésor garantit un impôt déjà exigible, donc de la troisième.
Passée la date extrême d'effet, l'inscription cesse de produire effet et le service de la publicité foncière la radie d'office.
Il n'y a alors ni mainlevée à demander, ni émolument à payer — c'est la ligne que les comparatifs oublient et qui change le coût total d'une opération. Avant terme, en revanche, l'émolument dû pour radier une inscription reste dû, et il est forfaitaire.
Hypothéquer un bien déjà payé : le montage qui débloque le plus
Les 8 résultats installés sur cette recherche décrivent tous la même scène : une banque qui finance un achat et prend une garantie dessus. Or l'hypothèque conventionnelle sert aussi, et même surtout, à mobiliser un bien que vous détenez déjà. Le mécanisme est identique, l'objet du prêt change.
Hypothèque conventionnelle et travaux : ce que la garantie débloque
Au-delà de 75 000 €, plafond du crédit à la consommation, un chantier ne se finance plus par un prêt travaux classique.
L'hypothèque devient alors la voie d'accès à un montant et à une durée qu'un prêt personnel n'offre pas — 15 à 20 ans au lieu de 7. Financer des travaux en hypothéquant le bien se tranche sur un calcul de bascule, autour de 75 000 €.
Le seul type d'hypothèque mobilisable en rachat de crédits
Voici le point qui commande toute l'opération : en regroupement de crédits, seule l'hypothèque conventionnelle est utilisable. L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne garantit que les fonds prêtés pour acquérir un bien existant (C. civ. art. 2402, 2°) ; elle est donc structurellement fermée à un rachat de crédits garanti par le bien.
Un courtier qui vous annonce une garantie moins chère sur une opération de trésorerie se trompe de produit.
Hypothèque conventionnelle entre particuliers : le prêt familial garanti
Rien n'interdit à un particulier de garantir par hypothèque le prêt consenti par un autre particulier — un parent, un ami, un associé. L'acte se signe chez le notaire dans les mêmes formes, la taxe de publicité foncière est due dans les mêmes conditions, et l'inscription protège le prêteur si l'emprunteur ne rembourse pas.
Deux précautions s'imposent : déclarer le prêt à l'administration fiscale au-delà de 5 000 € (formulaire n° 2062), et fixer une échéance précise, faute de quoi l'inscription bascule dans le régime des 50 ans.
Questions fréquentes
Quel est le coût d'une hypothèque conventionnelle ?
Qu'est-ce qui distingue l'hypothèque conventionnelle des autres ?
Peut-on faire une hypothèque conventionnelle sans notaire ?
Quelles sont les 3 catégories d'hypothèque ?
Que garantit exactement l'inscription ?
L'article 2410 tranche les dossiers avant tout calcul : seul celui qui peut vendre le bien peut l'hypothéquer. Un indivisaire seul, un gérant de SCI sans clause statutaire, un époux marié sous la communauté sans la signature de l'autre : aucun ne le peut.
Nous signalons aussi un point que le marché confond : en regroupement de crédits, seule la conventionnelle est mobilisable. L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne garantit que les fonds ayant servi à acquérir le bien (article 2402, 2°).
- Qui peut hypothéquer une maisonÊtre propriétaire ne suffit pas.
- Quels biens peut-on hypothéquerQuels biens peut-on hypothéquer ?
- Les 3 types d'hypothèqueLes types d'hypothèques se distinguent par leur origine : la loi, le juge, le contrat.
- Code civil, articles 2409 à 2417 (hypothèques conventionnelles) et article 2410 (capacité de disposer), rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021.
- Code civil, article 2429 (durée des inscriptions et date extrême d'effet) : il reprend, depuis le 1er janvier 2022, la règle qui figurait auparavant à l'article 2434. Ce dernier est toujours en vigueur, avec un objet différent (actions ouvertes contre les créanciers).
- Code civil, articles 2393 (hypothèques légales générales) et 2402 (hypothèques légales spéciales, dont celle du prêteur de deniers).
- Code civil, article 1424 (accord des 2 époux pour hypothéquer un bien commun).
- Code général des impôts, article 844 (taxe de publicité foncière) et articles 881 H à 881 M (contribution de sécurité immobilière).
- Code de commerce, annexe 4-7, articles A444-136 et A444-143 (émoluments d'inscription hypothécaire).
- Formulaire n° 2062, déclaration de contrat de prêt entre particuliers au-delà de 5 000 €, direction générale des finances publiques.
- Service-public : l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers — fiche officielle de l'administration française.
- Service-public : obtenir un crédit immobilier — fiche officielle de l'administration française.
- Service-public : calculer le coût d’une hypothèque — fiche officielle de l'administration française.
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