Vérifié le 16 août 2026 · nos règles de vérification
Au décès, la dette se transmet à la succession, l'hypothèque reste inscrite
Une famille qui découvre un crédit en cours après un décès se pose 3 questions dans le désordre : le prêt s'arrête-t-il, l'hypothèque disparaît-elle, et qui va payer. Les réponses ne sont pas les mêmes, parce que le prêt et l'hypothèque sont 2 objets distincts — c'est la confusion qui coûte le plus cher dans le règlement d'une succession qui comporte un prêt en cours.
Le prêt est une dette. Elle ne s'éteint pas avec l'emprunteur : elle se transmet à la succession, sauf si une assurance la prend en charge. L'hypothèque, elle, n'est pas une dette mais une garantie inscrite sur un immeuble désigné. Elle reste publiée tant qu'elle n'est ni radiée ni périmée, et elle suit le bien entre les mains de celui qui le reçoit.
De cette distinction découle tout le reste. On règle d'abord la dette, on s'occupe de l'inscription ensuite — et non l'inverse, comme le font la plupart des familles qui appellent un notaire pour « lever l'hypothèque » avant même d'avoir vérifié si l'assurance a joué.
| Ce qui est en cause | Effet du décès | Qui décide de la suite |
|---|---|---|
| Le capital restant dû | Transmis à la succession, sauf assurance | L'assureur d'abord, les héritiers ensuite |
| Les échéances mensuelles | Continuent de courir pendant l'instruction | La banque, qui peut accorder une pause |
| L'inscription hypothécaire | Survit intégralement au décès | Le créancier, ou la péremption |
| Le bien immobilier | Entre en indivision entre les héritiers | Les héritiers, à l'unanimité |
Code civil, articles 768 et suivants (option successorale) et 2385 à 2474 (hypothèques), rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021.
L'assurance emprunteur décès : la seule question à poser en premier
C'est l'omission la plus grave des pages publiées sur ce sujet : sur la requête « hériter d'une maison hypothéquée », aucun des 8 résultats du premier écran ne mentionne l'assurance décès. Or, sur un crédit immobilier classique, elle rembourse le capital restant dû dès l'acceptation du dossier, et la question de savoir qui paie ne se pose jamais.
La raison est simple : l'assurance emprunteur n'est imposée par aucun texte, mais aucune banque n'accorde un crédit immobilier sans elle. Le contrat groupe de l'établissement, ou le contrat individuel souscrit en délégation, comporte une garantie décès qui verse au prêteur le capital restant dû au jour du sinistre, à hauteur de la quotité assurée.
Le versement de l'assureur va à la banque, l'excédent à la succession
Le bénéficiaire du capital n'est pas la famille : c'est la banque, bénéficiaire acceptante du contrat. L'assureur ne verse rien aux héritiers, il solde la créance directement. Si le capital assuré dépasse le capital restant dû — cas rare, mais possible sur un contrat à capital constant — l'excédent revient à la succession.
Le versement suppose une déclaration. Le délai est fixé par le contrat, le plus souvent 30 jours à compter du décès, et le code des assurances impose de prévenir l'assureur dès que l'on en a connaissance (article L113-2). Un retard n'entraîne la déchéance que si l'assureur prouve un préjudice — mais il allonge l'instruction, pendant laquelle les échéances continuent de tomber.
La quotité assurée décide de ce qui reste dû
Sur un prêt souscrit à 2, la couverture se répartit en quotités dont le total atteint au minimum 100 %. Cette répartition, choisie à la signature et souvent oubliée depuis, détermine mécaniquement ce qui reste à rembourser.
| Quotité sur la tête du défunt | Capital restant dû : 160 000 € | Pris en charge par l'assureur | Reste à la charge du survivant |
|---|---|---|---|
| 100 % | 160 000 € | 160 000 € | 0 € |
| 70 % | 160 000 € | 112 000 € | 48 000 € |
| 50 % | 160 000 € | 80 000 € | 80 000 € |
| Prêt non assuré | 160 000 € | 0 € | 160 000 € |
Exemple de calcul sur un capital restant dû de 160 000 €. La quotité figure sur la notice d'information du contrat et sur le tableau d'amortissement.
Encore faut-il que la garantie joue : la garantie décès du contrat d'assurance emprunteur cesse le plus souvent entre 80 et 90 ans, et 3 cas d'exclusion classiques la neutralisent.
Quand l'assurance ne joue pas : les 4 configurations qui coûtent cher
L'assurance ne couvre pas tout, et les familles le découvrent au pire moment. 4 situations reviennent, et chacune appelle une réponse différente — aucune n'est sans issue.
- La garantie décès a expiré avec l'âge — la plupart des contrats groupe cessent de couvrir le décès entre 75 et 85 ans selon les établissements. Un prêt souscrit à 68 ans sur 20 ans se retrouve non couvert sur ses dernières années. Le capital restant dû est alors faible, ce qui rend le rachat par les héritiers accessible.
- Le prêt n'a jamais été assuré — c'est fréquent sur les prêts de trésorerie hypothécaires, les prêts entre particuliers et les crédits professionnels garantis par le logement. La dette entre au passif de la succession et se déduit de l'actif taxable.
- Une exclusion ou une fausse déclaration est opposée — l'assureur refuse sa garantie. La contestation est possible, et la prescription en matière d'assurance est de 2 ans (C. assur. art. L114-1). Pendant ce temps, demandez une suspension d'échéances plutôt que de laisser courir les impayés.
- Le décès survient pendant le délai de carence — quelques contrats prévoient une carence sur certaines causes de décès. Elle ne s'applique jamais à un accident, et sa durée figure noir sur blanc dans la notice.
L'hypothèque survit au décès : droit de suite et rang restent intacts
L'inscription hypothécaire ne s'éteint pas avec l'emprunteur. Elle grève un immeuble désigné par sa référence cadastrale, et elle produit ses effets tant que la créance garantie n'est pas soldée et que l'inscription n'est pas périmée. C'est la conséquence directe de sa nature : une sûreté réelle porte sur une chose, pas sur une personne.
Deux droits en découlent, et ils s'exercent contre l'héritier exactement comme ils s'exerçaient contre le défunt. Le droit de préférence : si le bien est vendu, le créancier inscrit est payé sur le prix avant les créanciers ordinaires, selon son rang. Le droit de suite : le créancier peut poursuivre le bien entre les mains de quiconque le détient, y compris un héritier ou un acquéreur.
Renoncer à la succession ne fait pas disparaître l'hypothèque
C'est le contresens le plus fréquent. Renoncer protège votre patrimoine personnel des dettes du défunt : vous n'êtes plus tenu de payer. Mais l'hypothèque reste sur le bien, qui revient aux héritiers suivants ou, à défaut, à l'État. Renoncer, c'est abandonner le bien avec sa dette, pas effacer la dette pour garder le bien.
Le décès de la caution hypothécaire, cas que personne ne traite
Un parent qui avait mis son bien en garantie du prêt d'un enfant n'était pas emprunteur : il était constituant d'une sûreté réelle pour autrui. Son décès ne libère pas l'immeuble. Depuis la réforme de 2021, cette garantie « n'implique aucun engagement personnel » et se limite au bien affecté (C. civ. art. 2325). Les héritiers reçoivent donc un bien grevé pour la dette d'un tiers, sans être personnellement débiteurs — une situation où l'inventaire préalable prend tout son sens.
Les échéances pendant le règlement : qui paie, entre le décès et le notaire
Entre le décès et le versement de l'assurance, il s'écoule couramment 2 à 4 mois. Les prélèvements, eux, ne s'arrêtent pas : le compte du défunt est bloqué dès que la banque est informée, et les échéances tombent dans le vide. C'est ainsi que des familles parfaitement solvables se retrouvent avec 3 impayés inscrits au dossier.
La marche à suivre tient en 3 gestes, et elle se règle par écrit.
- Informer la banque et l'assureur le même jour — le courrier déclenche l'instruction du sinistre et, dans la plupart des établissements, la suspension conservatoire des prélèvements le temps de l'instruction. Elle n'est pas automatique : elle se demande.
- Faire prendre en charge les échéances par la succession — le notaire peut faire régler les dépenses urgentes sur les fonds de la succession. Le compte bloqué peut aussi financer certaines dettes, notamment les frais funéraires, sur présentation des factures.
- Obtenir la régularisation rétroactive — lorsque l'assurance joue, elle rembourse le capital au jour du décès. Les échéances prélevées après cette date doivent être restituées, et les incidents éventuels effacés du dossier. Cette demande se formule explicitement, elle n'est presque jamais spontanée.
Les 4 options des héritiers : solder, reprendre, refinancer ou vendre
Une fois connu le montant réellement restant dû, la décision se ramène à un petit nombre d'options, et chacune se chiffre. C'est le sujet propre de les options d'un héritier face à un bien grevé, développé cas par cas.
| Option | Ce qu'elle suppose | Ce qu'elle coûte | Quand elle s'impose |
|---|---|---|---|
| Solder avec l'assurance | Que la garantie décès joue | Rien, hors radiation | Situation la plus fréquente |
| Reprendre les échéances | L'accord écrit du prêteur | Frais d'avenant, parfois nuls | Bien conservé, dette modérée |
| Refinancer la dette | Un nouveau prêt garanti sur le bien | Frais d'inscription, 1 444 à 2 558 € | Un héritier garde, les autres sont désintéressés |
| Vendre | L'unanimité des héritiers | Mainlevée réglée sur le prix | Personne ne souhaite conserver |
| Accepter à concurrence de l'actif net | Déclaration au greffe et inventaire | Coût de l'inventaire | Passif incertain ou supérieur à l'actif |
| Renoncer | Déclaration au greffe ou chez le notaire | Aucun droit d'enregistrement | Dettes manifestement supérieures aux biens |
Code civil, articles 768 à 808 (option successorale) ; frais d'inscription calculés en août 2026 à partir du tarif réglementé des notaires et de la taxe de publicité foncière.
Lorsque plusieurs héritiers reçoivent le bien ensemble, la contrainte n'est plus le financement mais l'accord : hypothéquer ou vendre un bien indivis entre plusieurs héritiers suppose l'unanimité, et c'est là que les dossiers se bloquent le plus souvent. La ligne « Vendre » du tableau n'oblige d'ailleurs à rien radier au préalable : vendre le bien avec l'inscription encore publiée se règle dans l'acte, mainlevée prélevée sur le prix.
Le prêt viager hypothécaire au décès : la règle qui protège les héritiers
Le prêt viager hypothécaire obéit à une logique inverse du crédit classique : il ne comporte aucune assurance décès, parce que le décès est précisément son échéance. La dette, capital et intérêts capitalisés, devient exigible au décès de l'emprunteur.
La protection tient en une phrase du code de la consommation : la dette ne peut jamais excéder la valeur de l'immeuble appréciée au jour du décès (articles L315-1 et suivants). Si les intérêts capitalisés dépassent la valeur du bien, le prêteur ne peut rien réclamer aux héritiers sur leur patrimoine personnel. Le risque de dépassement pèse sur lui, pas sur eux.
Les héritiers gardent le choix, et disposent d'un délai
Ils peuvent régler la dette et conserver le bien, ou laisser le prêteur faire vendre. Si la vente dégage un excédent après remboursement, cet excédent revient à la succession. C'est la différence majeure avec une saisie ordinaire, et elle mérite d'être vérifiée dans l'acte lorsque le défunt avait souscrit un prêt viager hypothécaire.
Faire radier l'inscription : vérifier d'abord si elle est déjà périmée
Une fois le prêt soldé, l'inscription reste publiée. Elle ne disparaît pas d'elle-même du jour au lendemain, et beaucoup de familles paient une mainlevée dont elles n'avaient aucun besoin.
Le réflexe est de lire la date extrême d'effet de l'inscription avant de commander quoi que ce soit. Une inscription cesse de produire effet un an après la dernière échéance du prêt qu'elle garantit. Passée cette date, elle est périmée : il n'y a plus rien à lever, et rien à payer. Sur un bien de famille détenu depuis 20 ou 30 ans, c'est le cas le plus fréquent.
Quand la radiation s'impose vraiment
Elle devient nécessaire dans 2 cas seulement : une vente à venir avec une inscription encore en cours, et un refinancement qui suppose un premier rang libre. Dans le premier cas, la mainlevée se règle sur le prix le jour de la signature, ce qui évite toute avance de trésorerie. Dans le second, elle se paie d'avance — comptez un émolument forfaitaire, pas un pourcentage du capital.
Dans les 2 cas, faire radier une inscription devenue sans objet passe par un acte notarié publié au service de la publicité foncière. Et si la succession se solde par une vente, la radiation ne pose aucune difficulté particulière : le notaire prélève, radie et publie dans le même acte.
Les délais à tenir : 4 mois, 6 mois, un an
Trois horloges tournent en parallèle après un décès, et elles n'ont ni la même durée ni les mêmes conséquences. Les confondre coûte des pénalités.
| Délai | Point de départ | Ce qui se passe à l'échéance | Texte |
|---|---|---|---|
| 30 jours (usuel) | Le décès | Déclaration du sinistre à l'assureur | Contrat, C. assur. art. L113-2 |
| 4 mois | Le décès | Un créancier ou un cohéritier peut sommer d'opter | C. civ. art. 771 |
| 2 mois | La sommation | À défaut de réponse : acceptation pure et simple | C. civ. art. 772 |
| 6 mois | Le décès | Dépôt de la déclaration de succession, 12 mois hors de France | CGI art. 641 |
| 10 ans | L'ouverture de la succession | La faculté d'option est prescrite | C. civ. art. 780 |
Délais en vigueur en août 2026. Le délai de déclaration du sinistre est contractuel : vérifiez la notice d'information plutôt qu'une durée générale.
Ces 4 mois initiaux ne sont pas un délai de réflexion offert par politesse : ils existent pour permettre l'inventaire. Les utiliser à faire établir l'état hypothécaire du bien, le décompte de la banque et la notice d'assurance, c'est décider en connaissance de cause plutôt que sous la pression d'un courrier de relance.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il avec une hypothèque lors d'un décès ?
L'assurance décès couvre-t-elle le prêt hypothécaire ?
Les héritiers sont-ils obligés de payer le prêt du défunt ?
Le décès rend-il le prêt immédiatement exigible ?
Faut-il lever l'hypothèque après un décès ?
Le co-emprunteur survivant doit-il continuer à payer ?
- Hypothèque et divorceLe jugement règle le sort du couple, pas celui du crédit.
- Hypothèque non-résidentExpatrié ou étranger non-résident, vous possédez un bien en France et vous voulez en mobiliser la valeur : c'est possible…
- Rachat de soulteRacheter la part de votre ex-conjoint ou de vos cohéritiers suppose 3 calculs : la soulte elle-même, l'impôt du partage, et…
Cette page est mise à jour dès qu'un barème, un taux ou un texte change. Les montants publiés portent leur source et leur date à l'endroit exact où ils apparaissent.
Nous ne prêtons pas et ne percevons aucune somme de nos lecteurs. Quand une solution moins chère existe, elle est écrite en premier, même si elle ne nous rapporte rien.
Une erreur ? Signalez-la : elle sera corrigée et la correction sera datée.
- Code civil, articles 768 à 808 (option successorale : acceptation, acceptation à concurrence de l'actif net, renonciation) et articles 771, 772 et 780 (délais).
- Code civil, articles 2385 à 2474 (hypothèques) et article 2325 (sûreté réelle constituée pour autrui), rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021.
- Code des assurances, articles L113-2 (déclaration du sinistre) et L114-1 (prescription biennale).
- Code de la consommation, articles L315-1 et suivants (prêt viager hypothécaire : dette plafonnée à la valeur de l'immeuble au jour du décès).
- Code général des impôts, article 641 (déclaration de succession : 6 mois, 12 hors de France).
- Code de commerce, annexe 4-7, articles A444-136, A444-143 et A444-141 (tarif des notaires).
Ce guide est écrit et vérifié par l'équipe éditoriale du site. Son expérience ne vient pas de la documentation : elle vient de la conduite d'un cabinet de courtage en regroupement de crédits, de 2016 à 2024 — des dossiers de propriétaires montés, défendus devant les établissements, acceptés ou refusés.