Combien coûte une hypothèque : le devis des frais, poste par poste

Le devis complet à 3 montants, poste par poste

Le coût d'une hypothèque va de 1,25 % à 1,53 % de la somme garantie à la mise en place : 1 227 € sur 80 000 € garantis, 3 130 € sur 250 000 €.

Quatre des six postes sont des taxes ou des tarifs réglementés, identiques d'une étude à l'autre. L'assiette n'est pas le capital emprunté, mais la somme garantie, toujours supérieure.

L'assiette : vous ne payez pas sur le capital emprunté, mais sur la somme garantie

C'est l'erreur de lecture la plus coûteuse. Tous les pourcentages qui circulent — 1,2 %, 1,5 %, 2 % — sont annoncés « du montant emprunté ». Or les taxes et les émoluments ne se calculent pas sur le capital : ils se calculent sur la somme inscrite au bordereau d'hypothèque, et celle-ci est plus élevée.

Poste 1 — Les émoluments du notaire : 4 tranches, un tarif identique partout

L'acte d'hypothèque est authentique par obligation : il passe nécessairement par un notaire. Sa rémunération est fixée par l'annexe 4-7 du code de commerce, et il faut 2 articles pour l'établir — c'est ce que les pages du marché passent sous silence.

L'article A444-136, numéro 123, tarifie l'acte d'affectation hypothécaire sans fixer de taux : il renvoie aux émoluments de l'acte principal, dont il retient le quart, la moitié, ou la totalité s'il n'y a pas d'acte principal.

C'est ce dernier cas qui gouverne le crédit hypothécaire courant, où l'offre de prêt reste sous seing privé. L'émolument est alors celui de l'acte de prêt, fixé par l'article A444-143, numéro 137, par tranches sur la somme garantie.

Code de commerce, annexe 4-7, article A444-143, tableau 5, numéro 137 (prêt, obligation, reconnaissance de dette, ouverture de crédit), appelé par l'article A444-136, numéro 123, pour l'acte d'affectation hypothécaire. Montants hors taxes, auxquels s'ajoute la TVA à 20 %.

Poste 2 — La taxe de publicité foncière : 0,70 %, et pourquoi on lit partout 0,715 %

C'est le poste le plus lourd du devis, et c'est un impôt : il ne va ni au notaire, ni à la banque, mais au Trésor public. L'article 844 du code général des impôts fixe le taux à 0,70 % des sommes garanties pour l'inscription d'une hypothèque conventionnelle ou judiciaire.

Poste 3 — La contribution de sécurité immobilière : 0,05 %, minimum 8 €

Deuxième prélèvement fiscal du devis, beaucoup plus léger que le premier. La contribution de sécurité immobilière rémunère le service public de la publicité foncière : la tenue du fichier immobilier, la conservation des actes et la délivrance des renseignements.

Son taux est de 0,05 % des sommes garanties pour une inscription hypothécaire, avec un minimum de perception de 8 € (code général des impôts, articles 881 H et 881 M). Le montant est arrondi à l'euro le plus proche, la fraction égale ou supérieure à 0,50 € étant comptée pour un.

Code général des impôts, articles 881 H, 881 K et 881 M. La contribution due sur la vente et celle due sur la garantie sont 2 prélèvements distincts : un achat financé par hypothèque en supporte 2.

Ce dernier point mérite d'être souligné, parce qu'il explique une part des écarts de devis constatés à l'achat : un acquéreur qui finance par hypothèque paie 2 contributions de sécurité immobilière, l'une sur l'acte de vente à 0,10 %, l'autre sur l'inscription à 0,05 %. Ce n'est pas une double facturation, ce sont 2 formalités distinctes.

Poste 4 — Les émoluments de formalités et les débours

C'est la ligne la moins lisible du devis, et celle où les études s'écartent le plus les unes des autres — de 140 à 280 € selon les dossiers. Elle recouvre 2 natures de frais qu'il faut distinguer.

Poste 5 — La TVA à 20 %, et sur quoi elle porte exactement

La TVA n'est pas un poste autonome mais une majoration, et beaucoup de comparatifs se trompent sur son périmètre. Elle s'applique au taux normal de 20 % (code général des impôts, article 278) sur les émoluments du notaire et sur eux seuls.

Elle ne porte ni sur la taxe de publicité foncière, ni sur la contribution de sécurité immobilière — un impôt ne se taxe pas — ni sur les débours, qui sont des sommes avancées pour votre compte et refacturées à l'identique.

Code général des impôts, article 278. Vérifié le 16 août 2026.

L'intérêt pratique de cette distinction est comparatif. Deux devis peuvent afficher un total identique et une structure très différente : celui dont les émoluments sont les plus élevés supporte plus de TVA. Quand vous comparez, comparez toujours des montants toutes taxes comprises, faute de quoi vous comparez des périmètres.

Poste 6 — La commission d'intermédiaire, et le plafond que le taux d'usure lui impose

Voici le poste qui fait vraiment la différence entre 2 propositions, et il ne figure sur aucun des devis notariés : il n'est pas réglementé. C'est aussi celui qui explique la majeure partie de l'écart entre les chiffres publiés par les différents acteurs du marché.

Sur le crédit hypothécaire de trésorerie, la commission d'un intermédiaire se situe couramment entre 5 % et 7 % du capital, soit 7 500 à 10 500 € sur un dossier de 150 000 €. À titre de comparaison, l'ensemble des postes réglementés du devis notarié représente 2 341 € sur le même dossier.

Le poste souvent oublié : la sortie de l'hypothèque

Tous les comparatifs s'arrêtent à l'inscription. Or une hypothèque coûte 2 fois, et c'est l'addition des deux qui doit être comparée à une caution. Bonne nouvelle : 2 des 3 chemins de sortie sont gratuits.

1. La péremption, gratuite — l'inscription cesse de produire effet un an après la dernière échéance du prêt qu'elle garantit. Aucun acte, aucun notaire, aucun frais. C'est le cas le plus fréquent, et celui que le marché documente le moins.
2. La vente du bien, sans avance de trésorerie — le notaire chargé de la vente règle la mainlevée sur le prix, le jour de la signature. Vous n'avancez rien, et l'acquéreur reçoit un bien libre de toute inscription.
3. La mainlevée anticipée, le seul cas facturé — elle s'impose lorsque vous soldez le crédit avant terme et que l'inscription doit disparaître immédiatement, pour refinancer par exemple. Comptez 450 à 700 € selon le montant radié.

Décompte reconstitué en août 2026 sur une créance inscrite de 100 000 à 250 000 €. Une seule ligne sur 6 est proportionnelle au montant radié, et à 0,05 % : elle déplace le total de 105 € sur toute la plage. C'est pourquoi un chiffrage à 0,3 ou 0,6 % du capital se trompe d'un facteur 3.

Ce dernier point mérite d'être posé clairement, parce qu'il oppose notre calcul à une source officielle. Une réponse ministérielle du 20 mai 2025 chiffre les frais de mainlevée à 0,3 à 0,6 % du capital. Sur 150 000 €, cela donne 450 à 900 € : l'ordre de grandeur est juste.

Sur 500 000 €, cela donnerait 1 500 à 3 000 €, alors que le décompte réel plafonne autour de 850 €. Le pourcentage fonctionne par coïncidence dans une fourchette étroite et se trompe partout ailleurs, parce que l'émolument du notaire est forfaitaire.

Qui facture quoi : notaire, État, banque, intermédiaire

« Frais d'hypothèque notaire ou banque » est l'une des recherches les plus fréquentes sur ce sujet. La réponse est simple. La réponse tient en un tableau, et elle change la façon de négocier.

Répartition sur un dossier de 150 000 € empruntés, assiette majorée de 20 %. Août 2026.

La lecture est brutale et elle est utile. Les 2 postes que tout le monde compare — l'État et le notaire — sont ceux sur lesquels on ne peut rien. Les 2 postes les moins commentés sont ceux qui se négocient, et ils pèsent 3 à 5 fois plus lourd. Consacrer une heure à discuter la commission d'intermédiaire rapporte davantage que 10 devis notariés comparés.

Un mot sur l'expertise du bien, qui apparaît de plus en plus souvent en ligne séparée : elle est facturée 250 à 600 € selon la nature du bien, et elle est parfois offerte lorsque le dossier va à son terme. Cela se demande avant de la commander.

Pourquoi le Crédit Agricole annonce 1,2-1,5 % et PraxiFinance 8-8,5 % : l'écart décomposé

Sur la même recherche, un lecteur trouve 3 chiffres qui varient d'un facteur 5 : « 1,2 à 1,5 % du montant emprunté » chez le Crédit Agricole, « entre 1,5 % et 2 % » chez CAFPI, « 8 à 8,5 % » chez PraxiFinance. Aucun des trois n'est faux. Ils ne comptent simplement pas la même chose.

Reconstitution du 16 août 2026 à partir des chiffres publiés par chacun de ces acteurs sur leurs pages accessibles au public.

L'exonération à demander : l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Il existe une garantie qui produit le même effet juridique qu'une hypothèque conventionnelle et qui échappe à la taxe de publicité foncière.

C'est l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, que la plupart des sites appellent encore « privilège de prêteur de deniers » ou « PPD » — une dénomination supprimée par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1^er janvier 2022.

L'économie n'est pas marginale : sur 180 000 € garantis, elle retire la totalité des 1 287 € de taxe, soit 55 % de la facture.

Calcul du 16 août 2026. L'exonération de taxe de publicité foncière résulte du régime propre à cette sûreté, réformé par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021.

Frais d'hypothèque et frais de notaire d'achat : 2 additions qu'il ne faut pas confondre

La confusion est massive et elle fausse tous les budgets. Les « frais de notaire » d'un achat immobilier et les frais d'hypothèque sont 2 additions distinctes, calculées sur des bases différentes, et elles s'ajoutent.

Les 2 additions se cumulent lors d'un achat financé par hypothèque. Les ordres de grandeur des frais d'acquisition sont donnés hors particularités départementales.

Financer les frais dans le prêt : ce que cette facilité coûte réellement

La plupart des établissements proposent d'intégrer les frais de garantie au capital emprunté. La mensualité bouge à peine, la trésorerie du jour de la signature est préservée, et la contrepartie se chiffre, elle aussi. La voici.

Hypothèses : 2 341 € de frais financés dans un prêt de 15 ans au taux nominal de 5,60 %.

Calcul du 16 août 2026, au taux nominal de 5,60 % sur 180 mensualités, hors assurance.

Le chiffre est net : financer 2 341 € de frais revient à en payer 3 465 €. La facilité coûte près de la moitié du montant qu'elle évite d'avancer.

Elle reste défendable lorsque l'épargne disponible est nulle ou lorsqu'elle sert un placement mieux rémunéré que 5,60 % — ce qui, en août 2026, exclut la plupart des supports sans risque.

Un point de méthode, souvent omis : les frais financés augmentent le capital emprunté, donc l'assiette de l'hypothèque elle-même. L'effet est modeste — une quinzaine d'euros de taxe supplémentaire sur ce dossier — mais il illustre le principe : tout ce qui grossit le capital grossit la garantie.

Ces frais entrent ensuite dans le coût total de l'opération, et comment calculer le TAEG d'un crédit répond à une formule qui les intègre tous, intérêts et assurance compris.

Les 6 leviers de négociation, du plus efficace au plus anecdotique

Classés par ce qu'ils rapportent réellement sur un dossier de 150 000 € empruntés, et non par ce dont on parle le plus.

Économies calculées sur le dossier type de cette page. Elles ne se cumulent pas toutes : le levier 2 est incompatible avec une opération de trésorerie.

Le classement dit l'essentiel. Les 2 premiers leviers valent 50 fois le dernier, et le dernier est pourtant celui que la moitié des articles du secteur met en avant. Comparer des notaires ne rapporte rien : leur tarif est identique. Comparer des intermédiaires rapporte des milliers d'euros.

Un septième levier existe, et c'est le plus radical : ne pas prendre d'hypothèque du tout. Quand le besoin passe par un regroupement de crédits sans garantie ou par un prêt personnel, l'intégralité du devis disparaît. C'est la première voie que nous testons, avant même de chiffrer un crédit hypothécaire, ses montants et ses durées.

Questions fréquentes